낙찰받은 토지위에 수목이 있을경우 처리방법

최근 저희 강원경매 상담코너에 올라온 글 중, 낙찰 받은 토지위에 있는 수목은 어떻게 해야 되는지에 대하여 문의를 받은 적이 있는데, 이러한 내용에 대하여 궁금해 하시는 분들이 상당히 많은 것 같아서 좀 더 자세히 설명해보고자 한다. 일반적으로 낙찰 받은 토지 위에 있는 수목에 문제가 될 수 있는 경우는, 크게 두가지로 생각해 볼수있는데, 첫째로 명인방법이나, 입목등기가 되어 있는 경우에서의 법정지상권성립여부와, 둘째로 토지위의 수목이 법원의 감정평가서상에 포함되어있다면 별문제가 없겠지만,그반대인경우라면,그수목은어떻게 처리 할 수 있는가의 문제가 제기 될 수 있을 것이다. 우선, 명인방법이나 입목등기가 된 경우에서의 법정지상권성립여부는 누구나 쉽게 파악 할 수 있으므로 별문제는 없을 것 같다, 예를 들어 명인방법은 수목의 집단에 대하여 현재소유자가 누구인지를 제3자가 쉽게 알 수 있도록 표시하는 방법이므로 현장에 가면 쉽게 파악할 수 있으며, 입목등기가 되어 있는 수목인지의 여부는 해당등기소에서 입목등록원부를 확인해보면 알 수 있다. (*실제로 입목등기가 되어있는 수목은 거의 없으며, 횡성군 전체의 경우에도 2개에 불과하다.) 따라서 문제가 될 수 있는 것은 법원의 감정평가서상에 포함 되지 않은 수목의 경우 과연 어떻게 처리 할 수 있느냐의 문제일 것이다. 이러한 경우 낙찰된 토지 위에 있는 수목의 소유권도 토지 낙찰자가 취득할 수 있는지에 관해 몇년전 전주지방법원에서 선고한 2006가단 42872호 판결을 소개한다. 그 내용을 살펴보면. 갑은 과수원 토지와 지상에 복숭아나무 100여 그루를 소유하고 있던 중, 보유하던 과수원 토지가 경매에 처해지게 되었다. 이 경매절차의 매각물건명세서에는 복숭아나무 100여 그루는 경매대상 목적물에서 제외된 제시외 물건으로 기재되어 있었다. 그 후 을이 이 과수원 토지를 낙찰 받았는데, 을은 토지 지상에 있던 복숭아나무를 임의로 모두 벌채해버렸다. 이에 대해 갑이 을을 상대로 나무 값에 해당하는 손해배상청구소송을 제기했다. 이 소송에서는 토지낙찰 이후에 나무 소유권이 누구에게 있는지가 쟁점이 되었는데 법원은 나무 소유권이 토지낙찰자에게 있다고 보고 갑의 손해배상청구를 기각했다. 법원은 경매대상이 된 토지 위에 生立(생립)하고 있는 채무자 소유의 수목은 立木(입목)에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 明認(명인)방법을 갖춘 수목의 경우를 제외하고는 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 비록 매각물건명세서에서 제외되어 있다하더라도 복숭아나무의 소유권은 특별한 사정이 없는 한 위 경매절차를 통하여 이 사건 토지 매수인에게 귀속된다고 판단했다. 토지와 별도로 나무에 대해서는 감정도 되지 않았지만, 민법상의 附合(부합)(민법제256조)이론에 따른 판단 인것 같다. 이 경우에서 경매법원이 왜 백여 그루나 되는 나무가격을 토지와 별도로 감정하지 않아 결과적으로 낙찰자로 하여금 토지에 대한 가격만을 치르고 나무는 무료로 가져가게 했을까하는 의문을 가져볼 수 있다. 나무가격이 상당하고 나무의 소유권이 토지 소유자에게 있는 것이 분명했으면 나무에 대해 별도로 감정하는 것이 타당할 수 있다. 하지만, 나무의 소유권이 토지소유자에게 있는지 아니면 토지를 임차한 제3자에게 있는지가 불분명하면, 법원으로서는 나무에 대해 감정을 하기가 어렵다. 나무 소유자와 토지소유자가 일치하지 않는데도 불구하고 나무 가격을 감정하게 되면 결과적으로 경매채무자 아닌 다른 사람 소유물을 감정해서 팔아버리게 되는 결과가 될 수 있기 때문이다. 경매법원마다 약간씩 운영방식에 차이가 있기는 하지만 나무와 같은 지상물의 소유권이 불분명할 경우에는 “소유권불명”이라는 정도의 표시를 남기고 경매를 진행 할 수밖에 없는 것이 법원실무의 한계 인 것 같다. 따라서 낙찰 이후에 나무 소유권이 토지소유자에게 있는 것으로 밝혀지면 토지를 낙찰 받은 사람으로서는 부합이론에 따라 나무에 대한 소유권까지 취득하게 되어 덤으로 이익을 얻게 되는 행운을 얻게 되지만, 반대로 나무 소유권과 토지소유권이 각각 다른 사람에게 있는 토지를 낙찰 받았다면 나무에 대한 소유권은 취득하지 못한 결과가 되고 그로인해 토지이용에 장애가 생긴다. 이 경우 나무 소유자를 상대로 나무를 철거하라는 소송(지상물철거소송) 을 해야 하는 번거로운 절차를 거칠 수도 있다. 그러므로 토지위의 수목이 있는 부동산을 입찰하기위해서는, 그 수목에 대한 권리관계를 면밀하게 검토한 후 입찰하기를 기대해본다. ▶ 민법 제256조 (부동산에의 부합 ) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다 (출처:강원경매신문)  <TABLE class=clearTable> <TBODY> <TR> <TD> </TD></TR></TBODY></TABLE> <xSCRIPT type=text/xxjavascript>//<![CDATA[ redefineLink(); //]]></xSCRIPT>