2주택자, 양도순서 어떡해야 할까?

[전덕영(지도사)]

2주택자, 양도순서 어떡해야 할까?

화수분씨는 응암동의 사랑해아파트(시세 약 4억, 7년 거주 2년전 증여받음)와 혜화동 무지개아파트(시세 약 3억, 6년전 구입 약 3년 거주 후 임대)를 보유하고 있다. 혜화동 아파트를 먼저 처분하려는데 이상하게 매도가 되지 않고 있다. 이런 경우 응암동의 아파트를 먼저 판다면 양도세 부담이 너무 크게 될까? 세무주치의와 상담을 하려고 한다.

양도순서에 따라 납부세액이 달라져…

2006년부터 시행되는 2주택에 대한 양도소득세 중과에 따라 1세대 2주택인 경우에 부담을 느끼는 2주택자들은 2채 중 1채의 주택을 올해 안에 양도하려고 한다. 

이럴 경우 보유하고 있는 주택의 양도순서에 따라서 납부할 세액이 달라지기 때문에 주의하여야 한다.

1세대 2주택자, 증여받은 주택 양도시 주의사항

2주택 모두 양도소득세 비과세 요건을 충족한 경우라면 양도차익이 작은 주택부터 먼저 양도를 하는 것이 절세를 할 수 있는 방법이다.

그러나, 증여를 받은 주택을 3년안에 양도하는 경우에는 증여를 해 준 사람이 직접 양도를 할 경우에 내야 하는 양도소득세와 증여를 받은 사람이 양도를 했을 때 내야 하는 양도소득세 및 증여 당시에 낸 증여세의 합계를 비교해서 세액이 큰 쪽을 납부하므로 주의를 해야 한다.

화수분씨의 경우

응암동 아파트는 3년 보유기간을 채우지 못하여 비과세 요건을 충족하지 못하고, 혜화동 아파트는 비과세 요건을 충족하였다. 그러므로, 비과세 적용을 받는 혜화동 아파트를 먼저 양도 하는 것이 절세를 할 수 있는 최적의 방법이다.

다만, 증여를 받아 3년 이내에 양도하는 주택은 증여를 한 사람이 직접 양도하는 경우에 내야 하는 양도소득세와 증여를 받은 사람이 내야 하는 양도소득세 및 증여세를 비교해서 납부할 세액이 큰 쪽으로 세법이 적용되므로 세무주치의와 상담시에는 반드시 증여 받았을때의 자료도 함께 준비하여 양도세 상담을 받아야 한다.