경매 절차상 순서

[오늘]

경매에서 유의해야 할 절차상의 일부분을 절차의 순서대로 언급하고자 한다.

첫째, 경매는 채무자 소유의 부동산 소재지를 관할하는 지원 내지는 지방법원에서만 관할한다.

         즉 그 법원이 집행법원이 되는 것이고, 그 법원에서만 진행하여야 하는 전속관할이다. 따라서 경매를 진행하야할 채무자의 부동산이 구로구 구로동에 있다면 서울남부지방법원이, 동대문구 회기동에 있다면 서울북부지방법원이, 서초구 서초동에 있다면 서울중앙지방법원에서 그 경매절차를 진행하는 것이다.

둘째, 집행법원은 채권자의 경매신청이 있으면 강제집행의 요건, 집행개시요건 등에 관하여 심사하고 그 신청이 적법하다고 인정되면 경매개시결정을 하게 되는데 중요한 것은 채무자에 대한 개시결정문의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하여야 한다. 채무자에 대한 송달없이 진행된 경매는 차후 무효화 될 수 있음에 반드시 유의하여야 한다. 따라서 입찰에 참여하여 최고가 매수신고인이 된다면 경매원기록을 통해 가장 먼저 확인해야할 사항이 바로 경매개시결정문의 채무자에 대한 송달여부다

셋째, 법원은 경매개시결정을 한후 즉시 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차보증금의 수액 및 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하게 되며, 이러한 현황조사는 집행관등이 정확히 조사, 파악하여 차후 일반인들에게 공시함으로서 매수하고자 하는 입찰자들에게 입찰대상물건에 관한 정확한 정보를 제공하여 불측의 손해를 보지 않게 하는데 그 의의가 있다. 더불어 현황조사할 내용은 부동산의 위치, 현상, 내부구조 등 부동산의 현상 및 점유관계, 임차인, 임차부분, 주민등록전입, 확정일자 여부 등 임대차관계, 그리고 기타 현황이다.

넷째, 집행법원은 법원에 등록된 감정인에게 경매목적 부동산에 대한 감정을 명하고, 그 감정평가액을 기준으로 하여 통상 최저매각가격을 정한다.

다섯째, 민사집행법에서 새로이 변경된 제도 중의 하나가 첫 매각기일 이전에 정해져 공고되는 배당요구종기일이다. 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있는 채권자들은 반드시 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야만 배당순위에 따라 배당을 받을 수 있다. 즉, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 주택임대차보호법에 의한 확정일자부임차인, 경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자, 근저당권자 등은 반드시 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있다.

           그러나 배당요구 종기일이전까지 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 자들이 있다. 바로 당연배당권자다. 즉 경매개시결정기입등기전에 이미 등기를 경료한 근저당권자, 전세권자, 임차권등기권자, 가압류권자 등이다.

여섯째, 입찰보증금이다. 일반 매매의 계약금과 같이 경매절차에서도 입찰에 참여하는 매수인이라면 입찰보증금을 납부하여야 한다. 통상 입찰보증금은 최저매각가격의 10%다.

           입찰에 참여하는 응찰자는 최소한 최저매각가격 이상의 금액으로 입찰가액을 작성하여야 한다. 이때 입찰보증금은 과거 2002. 7. 1. 이전에 접수된 사건에 대해서는 응찰자가 입찰하고자 하는 금액 즉 입찰가액의 10%를 입찰보증금으로 납부하였던 반면에 2002. 7. 1. 이후에 접수된 사건에 대한 경매에서는 입찰가액의 10%가 아닌 획일적으로 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 납부하게 하였다.

            더불어 입찰보증금의 제공방법으로는 금전과 자기앞수표 등이 실무례에서 주류를 이루고 있고, 지금은 지급보증위탁계약이 체결된 사실을 증명하는 문서(즉 보증보험증권에서 발급하는 증권)로도 가능하다.