가장 임대차 여부 확인시 조사할 사항

❐ 외관상 대항력있는 임차인에 대한 가장 임대차여부 확인시 조사사항    임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로(민법 제618조 참조), 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택 임대차계약으로서는 통정 허위표시에 해당되어 무효임   그러면 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적의 의사가 있었는지 여부의 판단은 당사자간 채권채무관계, 임대차계약을 체결한 동기 및 경위, 임차인의 점유 실태, 낙찰인이 건물을 낙찰받을 당시의 정황, 임차인 부부의 직업, 직장, 임차인의 사회 경제적 신분 등을 종합하여 판단하여야 할 것임   따라서 기존에 아무런 채무도 없는데도 임대인이 대가없이 임대차보증금반환 채무를 부담하는 행위, 임차인이 주택의 인도를 받은 후 약간의 이삿짐만 가져다 두고 거의 사용하지 않아 전기료, 수도료 등을 기본요금만 납부하는 행위, 임차인 부부의 직업 소득이 고액인 경우, 임차인의 직장 소재지 및 자녀의 학교 소재지가 임차 물건지와 원격지인 경우, 임차인이 주택을 소유하고 있고, 타에 재산이 많아 타 주택을 임차할 특별한 이유가 없는 경우, 방을 1개만 임차한 경우 등 간접사실을 종합하면 임대인이 허위의 임대차보증금 반환채무를 부담하는 허위의 임대차계약을 체결하였음을 알 수 있는 바, 이 경우는 허위 채무부담 행위로 임대인은 강제집행 면탈죄로 처벌을 받을 수도 있을 것임   또한 임대건물의 구조상 5세대의 임차인이 있기는 어려운 점, 임차인의 전입신고가 임대인이 대출연체로 그 채권자로부터 법적 조치를 취하겠다는 최고장을 받은 이후 경매개시 전에 집중되어 있는 점, 협의 이혼하여 따로 살고 있던 부부가 같은 날 전입신고 하면서 따로 각 방 1개씩을 임차하였다고 주장하는 점, 건물을 모두 임대하고 다른 곳에 거주한다는 임대인 부부가 경매개시결정 정본 및 배당기일 소환장을 같은 건물에서 받았고 채권자의 직원이 방문하였을 때에 임대인의 처가 위 건물에서 잠을 자고 있었던 점, 임차인 가족이 거주한다는 방에 침대 1개 및 옷 몇 벌만 있었던 점 등에 비추어 이들을 우선변제권 있는 소액임차인으로 보기에 의심스러운 사정이 있다고 한 판례도 있음(대법원 2001. 3.23. 선고 2000다53397 판결 배당이의)