농업진흥구역(절대농지)과 농업보호구역

[산사주]

 부동산 강호들의 모임(부강모)  http://cafe.daum.net/bugangmo

앞서보신 글에서 용도지역에 대해 공부 하셨다면 이제 우리카페 가족들이 가장 관심

기울여야할 농업진흥지역의 농업진흥구역과 농업보호구역에 대해

공부 해 봅시다.

귀농,귀촌을 준비하시는 카페 가족분들이 공부하시면 분명 도움 될겁니다.

농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 세분됩니다.

여기서는 농지법과 농지법시행령의 내용을 살펴 농업진흥구역안에서 개발 할 수 있는 사항과

행위제한 내용을 살펴봅니다.

그 중 농업인주택(농가주택)에 대한 개념을 좀 더 살펴보면 보통 우리가 말하는 농가주택이나

전원주택의 개념과 다릅니다.

농촌에 지어지는 주택을 크게 세가지로 분류할 수 있을텐데....

- 일반인이 건축한 전원주택 : 관리지역, 농림지역중 농업보호구역에서 가능.

                                           (농업진흥구역에서는 건축 불가)
- 농업인이 건축한 일반주택 : 농림지역, 관리지역 건축가능 (농업진흥구역에서는 건축 불가)
- 농업인이 건축한 농업인주택 : 농업진흥구역에서도 일정 조건을 맞추면 건축 가능

농업인주택과 관련한 자세한 내용은 다음에 다시 정리해 드리겠습니다.

아래의 농지법과 농지법 시행령을 참고하십시오.

☞ 아래 29조 농지법 시행령의 주요사항중 일반개인과 관련된 부분을 찾아 요약해 보면

1. 농업직접수행, 농수산물 관련 간이시설
2. 농수산물 관련 가공,처리시설
3. 유치원, 경로당 등의 시설
4. 농업인주택
5. 농기계 수리센타 같은 시설정도 가능한 듯 보입니다.

이외의 시설물을 건축하기에는 거의 힘들다고 보면 될듯 합니다.

이러한 기준에 맞춰 개발행위허가를 신청하면 관련공무원은 내용에 맞을 경우는 허가 처리를 해 줘야 하는 기속행위로 보고 있으므로 (공무원의 재량에 따라 판단하는 재량행위가 아니라 정해진 기준에 맞으면 허가를 해 줘야 하는 기속행위) 법령에 맞추어 개발행위 신청을 하면 될 것입니다.  

실제 실무에서는 농업인이 아닌 일반인이 농업진흥구역의 토지를 매수하는 경우는 일정기간 이후에 용도지역 변경으로 인해 관리지역으로 변경되는 것을 기대하고(농업진흥구역에서 관리지역으로 용도변경되면 보통 2배 이상의 가격이 오름) 용도지역 변경이 예상될 지역에서 매매가 많이 이루어지고 있는 바 이러한 목적으로 매수를 하려는 경우에는 그 도시의 도시기본계획 및 개발계획 교통망 계획등을 잘 살펴보고, 또한 경지정리가 잘 안되어 있고 도로나 시가지와  인접한 농업진흥구역의 경우 도시정책의 필요에 따라 농업진흥구역에서 선(先)해제 될 가능성이 높으니 그러한 부분을 보고 투자하면 될 듯 합니다.

농업진흥구역의 행위제한에 대해 알아봅시다.

<농지법>

제32조(용도구역에서의 행위 제한)

①농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 아니한 토지이용행위를 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 토지이용행위는 그러하지 아니하다.<개정 2009.5.27>

1. 대통령령으로 정하는 농수산물(농산물·임산물·축산물·수산물을 말한다. 이하 같다)의 가공·처리 시설의 설치 및 농수산업(농업·임업·축산업·수산업을 말한다. 이하 같다) 관련 시험·연구 시설의 설치

2. 어린이놀이터, 마을회관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 농업인의 공동생활에 필요한 편의 시설 및 이용 시설의 설치

3. 농업인 주택이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 농업용 시설 또는 축산업용 시설의 설치

4. 국방·군사 시설의 설치

5. 하천, 제방, 그 밖에 이에 준하는 국토 보존 시설의 설치

6. 문화재의 보수·복원·이전, 매장 문화재의 발굴, 비석이나 기념탑, 그 밖에 이와 비슷한 공작물의 설치

7. 도로, 철도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공시설의 설치

8. 지하자원 개발을 위한 탐사 또는 지하광물 채광(採鑛)과 광석의 선별 및 적치(적치)를 위한 장소로 사용하는 행위

9. 농어촌 소득원 개발 등 농어촌 발전에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치


②농업보호구역에서는 다음 각 호 외의 토지이용행위를 할 수 없다.

1. 제1항 각 호에 따른 토지이용행위 (농업진흥구역에서 할 수 있는 행위는 다 할수 있단 의미임)

2. 농업인 소득 증대에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물·공작물, 그 밖의 시설의 설치

3. 농업인의 생활 여건을 개선하기 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물·공작물, 그 밖의 시설의 설치

③농업진흥지역 지정 당시 관계 법령에 따라 인가·허가 또는 승인 등을 받거나 신고하고 설치한 기존의 건축물·공작물과 그 밖의 시설에 대하여는 제1항과 제2항의 행위 제한 규정을 적용하지

아니한다.

④농업진흥지역 지정 당시 관계 법령에 따라 다음 각 호의 행위에 대하여 인가·허가·승인 등을 받거나 신고하고 공사 또는 사업을 시행 중인 자(관계 법령에 따라 인가·허가·승인 등을 받거나 신고할 필요가 없는 경우에는 시행 중인 공사 또는 사업에 착수한 자를 말한다)는 그 공사 또는 사업에 대하여만 제1항과 제2항의 행위 제한 규정을 적용하지 아니한다.

  1. 건축물의 건축

  2. 공작물이나 그 밖의 시설의 설치

  3. 토지의 형질변경

  4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 행위에 준하는 행위

☞ 농지법 시행령에서 농지법에서 규정한 사항을 좀 더 세부적으로 설명하고 있음

다음은

농업진흥구역에서 할수있는 행위에 대해 알아봅시다.

<농지법 시행령>

제29조(농업진흥구역에서 할 수 있는 행위)

①법 제32조제1항 본문에 따라 농업진흥구역에서 허용되는 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용행위는 다음 각 호와 같다.<개정 2008.2.29, 2009.11.26>

1. 농작물의 경작

2. 다년생식물의 재배

3. 고정식온실ㆍ버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 설치

4. 축사와 농림수산식품부령으로 정하는 그 부속시설의 설치

5. 농막 및 간이저온저장고ㆍ간이퇴비장 또는 간이액비저장조의 설치

6. 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행

②법 제32조제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 농수산물(농산물ㆍ임산물ㆍ축산물ㆍ수산물을 말한다. 이하 같다)의 가공ㆍ처리시설 및 농수산업(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업을 말한다. 이하 같다) 관련 시험ㆍ연구시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.<개정 2007.11.30, 2008.6.5>

1. 농수산물의 가공ㆍ처리시설 : 국내에서 생산된 농수산물[(임산물의 경우에는 수실(수실)ㆍ대나무ㆍ버섯에 한한다)]을 주된 원료로 하여 가공하거나 건조ㆍ절단 등 처리를 하기 위한 시설로서 그 부지의 총면적이 1만 제곱미터[미곡의 건조ㆍ선별ㆍ보관 및 가공시설(이하 "미곡종합처리장"이라 한다)의 경우에는 3만제곱미터] 미만인 시설

2. 농수산업 관련 시험ㆍ연구시설 : 육종연구를 위한 농수산업에 관한 시험ㆍ연구시설로서 그 부지의 총면적이 3천제곱미터 미만인 시설

③법 제32조제1항제2호에서 "그 밖에 대통령령으로 정하는 농업인의 공동생활에 필요한 편의 시설 및 이용 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.<개정 2008.6.5>

1. 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 창고ㆍ작업장ㆍ농기계수리시설ㆍ퇴비장

2. 경로당ㆍ보육시설ㆍ유치원 등 노유자(老幼者)시설, 정자 및 보건진료소

3. 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 일반목욕장ㆍ구판장ㆍ운동시설ㆍ마을공동주차장ㆍ마을공동취수장 및 마을공동농산어촌체험시설

4. 국가ㆍ지방자치단체 또는 농업생산자단체가 농업인으로 하여금 사용하게 할 목적으로 설치하는 일반목욕장ㆍ운동시설ㆍ구판장 및 농기계 보관시설


④법 제32조제1항제3호에 따른 농업인 주택은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설물로 한다. 다만, 제2호에 따른 부지면적을 적용함에 있어서 농지를 전용하여 농업인주택을 설치하는 경우에는 그 전용하려는 면적에 해당 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농업인주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적(공공사업으로 인하여 철거된 농업인 주택의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하려는 농지면적을 제외한다)을 해당 농업인주택의 부지면적으로 본다.

1. 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업ㆍ임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것

가. 해당 세대의 농업ㆍ임업 또는 축산업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대

나. 해당 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업ㆍ임업 또는 축산업을 영위하는 세대

2. 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(「지방세법 시행령」 제84조의3에 따른 별장 또는 고급주택을 제외한다) 및 해당 건축물에 부속한 창고ㆍ축사 등 농업ㆍ임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대 당 660제곱미터 이하일 것

3. 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 농업ㆍ임업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지ㆍ산림ㆍ축사 등이 있는 시(구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다)ㆍ구(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 동지역에 한한다)ㆍ읍ㆍ면(이하 "시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면"이라 한다) 또는 이에 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 지역에 설치하는 것일 것


⑤법 제32조제1항제3호에서 "그 밖에 대통령령으로 정하는 농업용시설 또는 축산업용시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다. 다만, 제1호 및 제4호의 시설은 자기의 농업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지ㆍ축사 등이 있는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 또는 이에 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 지역에 설치하는 경우에 한한다.<개정 2008.2.29>

1. 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 건조ㆍ보관하기 위하여 설치하는 시설

2. 야생조수(野生鳥獸)의 인공사육시설

3. 「건축법」에 따른 건축허가 또는 건축신고의 대상 시설이 아닌 간이양축시설

4. 농업인 또는 농업법인이 농업 또는 축산업을 영위하거나 자기가 생산한 농산물을 처리하는데 필요한 농업용 또는 축산업용시설로서 농림수산식품부령으로 정하는 시설


⑥법 제32조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 공공시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.<개정 2009.11.26>

1. 상하수도(하수종말처리시설 및 정수시설을 포함한다), 운하, 공동구(공동구), 가스공급설비, 전주(유ㆍ무선송신탑을 포함한다), 통신선로, 전선로(전선로), 변전소, 소수력(소수력)ㆍ풍력발전설비, 송유설비, 방수설비, 유수지(유수지)시설 및 하천부속물

2. 「사도법」 제4조에 따른 사도(私道)


⑦법 제32조제1항제9호에서 "농어촌 발전에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.<개정 2008.2.29>

1. 부지의 총면적이 1만제곱미터 미만인 양어장ㆍ양식장, 그 밖의 농림수산식품부령으로 정하는 어업용시설

2. 국내에서 생산되는 농산물을 집하ㆍ예냉(豫冷)ㆍ저장ㆍ선별 또는 포장하는 산지유통시설로서  그 부지의 총면적이 3만제곱미터 미만인 시설

3. 부지의 총면적이 3천제곱미터 미만인 농업기계수리시설

4. 부지의 총면적이 3천제곱미터(지방자치단체 또는 농업생산자단체가 설치하는 경우에는 1만제곱미터) 미만인 남은 음식물이나 농수산물의 부산물을 이용한 유기질비료 또는 사료의 제조시설

5. 법 제36조에 따른 농지의 타용도 일시사용 및 이에 필요한 시설

6. 국내에서 생산된 농산물을 판매하는 시설로서 농업생산자단체가 설치하여 운영하는 시설 중 그 부지의 총면적이 3천제곱미터 미만인 시설
                          

제30조(농업보호구역에서 할 수 있는 행위) 

①법 제32조제2항제2호에서 "농업인 소득 증대에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.<개정 2008.6.5>

1. 「농어촌정비법」 제 2조29호나목에 따른 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 2만제곱미터 미만인 것

2. 「농어촌정비법」 제2조제9호다목에 따른 주말농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것

3. 「신에너지 및 재생에너지 개발 · 이용 · 보급 촉진법」 제2조제1호가목에 따른 태양에너지를 이용하는 발전설비


②법 제32조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.<개정 2009.11.26>

1. 다음 각 목에 해당하는 시설로서 그 부지가 1천제곱미터 미만인 것

가. 「건축법 시행령」별표 1 제1호가목에 해당하는 시설

나. 「건축법 시행령」별표 1 제3호가목, 라목부터 사목까지 및 자목에 해당하는 시설

다. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호가목(일반음식점을 제외한다), 다목, 라목(골프연습장을 제외한다)부터 바목까지, 아목 및 자목에 해당하는 시설

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호아목에 해당하는 시설(변전소는 제외한다)로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것

다음은

농업보호구역에서 할수있는 행위에 대해 알아봅시다.

농업보호구역에서 할 수 있는 개발행위

농림지역은 농업진흥구역과 농업진흥구역외 구역과 농업보호구역으로 나눠 지며 농업보호구역에서는 다음과 같은 개발행위가 가능하다
 
1.단독주택: 부지가 1천제곱미터 미만일것.

2.관광농원사업:부지가 2만제곱미터 미만

3.주말농원사업:부지가 3천제곱미터 미만

4.식품,잡화,의류,완구,서적,건축자재,의약품,의료기기등 건축물의 바닥면적이 1천제곱미터 미만

5.기원,서점,테니스장,체력단련장,에어로빅장,당구장,실내낚시터,물놀이형시설으로 바닥면적이 500제곱미터 미만 

6.공연장(극장,영화관,연예장,음악당,서커스장),비디오감상실,종교집회장 바닥면적300제곱미터 미만       

7.의원,치과의원,한의원,침술원,접골원,조산원,안마원,탁구장,체육도장,금융업소,부동산중개사무소,결혼상담소,소개업소,출판사 

8.마을회관,마을공동작업소,마을공동구판장,지역아동센타장의사,동물병원,독서실,총포판매사 청소년게임제공업의 시설,복합유통게임제공업의 시설,사진관,표구점,학원.

9.태양에너지를 이용한 발전설비: "신에너지 및 재생에너지 개발 이용 보급 촉진법"제2조 제1호 가목에 따른 발전설비

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[근거]농지법 시행령 제30조
제30조(농업보호구역에서 할 수 있는 행위) ① 법 제32조제2항제2호에서 "농업인 소득 증대에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물·공작물, 그 밖의 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.  <개정 2008.6.5, 2009.12.15>

1. 「농어촌정비법」 제2조제16호나목에 따른 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 2만제곱미터 미만인 것

2. 「농어촌정비법」 제2조제16호다목에 따른 주말농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것

3. 「신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법」 제2조제1호가목에 따른 태양에너지를 이용하는 발전설비

②법 제32조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 건축물·공작물, 그 밖의 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.<개정 2009.11.26>

1. 다음 각 목에 해당하는 시설로서 그 부지가 1천제곱미터 미만인 것

가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 해당하는 시설

나. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호가목, 라목부터 사목까지 및 자목에 해당하는 시설

다. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호가목(일반음식점을 제외한다), 다목, 라목(골프연습장을 제외한다)부터 바목까지, 아목 및 자목에 해당하는 시설

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호아목에 해당하는 시설(변전소는 제외한다)로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것

[출처:인터넷에 흘러 다니는 글]

[채영]

감사합니다.