지구단위계획구역에서 경매낙찰시 주의점

[통통]

지구단위계획구역에서 경매낙찰시 주의점

Ⅰ 지구단위계획구역

1 의의

입찰물건명세서에 지구단위계획구역이라 기재된 경우 많은 입찰자들이

이를 의아해하면서도 정확한 이해 없이 입찰에 참가하는 경우가 많다.

정확한 이해 없이 입찰에 참가한 경우 지구단위계획에 후속한 사업에 직면하여 낭패를 보는 경우가 많다.

지구단위계획이라 함은 도시계획 수립대상 지역 안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적･계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다.

일반적으로 개발 압력이 높은 지역은 일반적 용도지역, 지구등의 행위제한만으로는 개발의 효율성을 극대화하기 어려움으로 일정 구역을 정하여 지구단위계획에 따른 행위제한을 두는 경우로써 개별필지별로 상세계획을 수립하여 개발을 종합적으로 유도하여 최대한의 개발효과를 내는 지역을 말한다.

2 종류

제1종 지구단위계획	토지이용을 합리화･구체화하고, 도시 또는 농･산･어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획
제2종 지구단위계획	계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적･계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도･종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획

제1종 지구단위계획구역은 도시지역 내(용도지구에 지정시를 제외)에 개발을 극대화시키는 경우로 해석되고, 제2종 지구단위계획구역은 비도시지역에서 개발을 극대화시키는 경우로 이해하여도 무방하다.

｢국토의계획및이용에관한법률｣상 비도시지역에는 공동주택 중 아파트의 건축이 불가능하다. 따라서 아파트를 건축할 수 있는 도시용지의 공급이 없을 경우 주택공급의 감소로 주택가격의 폭등이 초래될 우려가 있다.

결국 공동주택의 건축이 가능한 부지가 절실히 필요한 사항임을 고려하여 비도시 지역 중 장래 도시용지의 공급 후보지인 계획관리지역에는 일정 조건을 고려하여 제2종 지구단위계획구역으로 지정할 수 있다. 제2종 지구단위계획구역으로 지정된 해당 지역은 비도시지역임에도 불구하고 공동주택 중 아파트와 연립주택의 건축이 가능하여 주택공급의 확대의 가능성을 확보한다.

결국 계획관리지역 안의 제2종 지구단위계획구역은 상당한 개발의 에너지를 내포한 개발 유망지라 할 수 있다.

또한 비도시 지역은 행위 제한이 강하므로 개발이 어려운 지역에 해당한다. 토지의 형질 변경 규모도 연적 합산하여 3만 제곱미터 미만으로서 소규모 개발만이 가능하고 건축물의 건축시 건폐율, 용적률 및 건축물의 용도의 행위제한이 강하여 극히 제한적인 건축물만의 건축이 가능하다.

하지만 해당 지역에 제2종 지구단위계획구역의 지정시 행위제한이 상당이 완화되어 도시지역에 준하는 개발이 가능하다(후술함). 따라서 제2종 지구단위계획구역은 투자가치가 높은 부동산이며 제2종 지구단위계획구역이 지정될 수 있는 지역이 어디인가를 이해한다는 것은 비도시 지역 부동산 투자의 제1원칙이라 할 수 있다.

Ⅱ지구단위계획구역의 행위제한

1 행위제한의 내용

지구단위계획에는 다음의 사항 중 ② ③ ④ ⑦중 1개 이상을 포함하여 수립되어야 한다.

① 용도지역 또는 용도지구를 대통령령이 정하는 범위 안에서 세분하거나 변경하는 사항 (고도지구 제외)

－용도지역 또는 용도지구의 세분 또는 변경은 주거지역을 상업지역으로 변경하는 것이 아닌 제2종 일반주거지역을 제3종 일반주거지역으로 변경하는 등의 세분 변경을 말한다.

② 다음 각 호의 기반시설의 배치와 규모(당해 지구단위계획구역의 지정목적 달성을 위하여 필요한 시설을 말한다.)

－도로･주차장･광장･공원(｢도시공원 및 녹지 등에 관한 법률｣에 의한 묘지공원을 제외한다)･녹지･공공공지･수도공급설비･공동구･시장･학교(대학을제외한다)･공공청사･문화시설･체육시설･도서관･연구시설･사회복지시설･공공직업훈련시설･청소년수련시설･종합의료시설･하수도･폐기물처리시설

③ 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발･정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

④ 건축물의 용도제한･건축물의 건폐율 또는 용적률･건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도

⑤ 건축물의 배치･형태･색채 또는 건축선에 관한 계획

⑥ 환경관리계획 또는 경관계획

⑦ 교통처리계획

지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 한다.

2 지구단위계획구역 행위제한의 내용에 따른 낙찰시의 해석

지구단위계획구역 안에서는 해당 물건 낙찰시 지구단위계획수립내용을 반드시 확인하여야 한다

① 지구단위계획내용이 기반시설의 배치와 규모에 한정된 경우라면 도로, 공원 등의 도시계획시설 부지 안에 해당되는가를 확인해보아야 한다.

② 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발･정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획이라면 필지의 분할 병합 합병의 제한을 받는다.

③ 건축물의 용도제한･건축물의 건폐율 또는 용적률･건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도, 건축물의 배치･형태･색채 또는 건축선에 관한 계획이 수립된 경우에는 건축물의 건축시 수립된 지구단위계획의 내용의 건축물만이 수립될 수 있다.

④ 지구단위지정이 녹지지역이나 비도시지역에 30만 ㎡ 이상(일정경우10만㎡이상)으로 수립된 경우 후속된 사업으로 도시개발사업이나 택지개발사업등이 속행될 수 있으며 이때는 수용에 대비한 투자분석이 필요하다.