[상가임대] 부동산임대사업에 필요한 신고사항과 세금

[창업코디]

[상가임대] 부동산임대사업에 필요한 신고사항과 세금

 부동산임대사업은 주로 상가임대 사업이나 오피스텔 또는 주택임대 사업으로 나뉩니다.

임대사업이라는 같은 맥락에 주된 목적은 당연히 수익성이라 할 수 있겠습니다.

예전엔 부동산의 임대사업시 주된 투자의 목적이 시세차익이었다면 차츰 높은 임대소득으로 변화하고 있습니다.

수익형 부동산의 경우 높은 수익률의 임대부동산이 높은 매도가를 결정하는 경우가 대부분 이므로

높은 임대소득이야말로 시세차익까지 얻을 수 있는 좋은 투자조건이라 할 수 있겠습니다.

그렇다고해서 당장의 거품이 포함된 현실성 없는 임대소득은 장기적인 투자에 방해 요인이 되므로

주의깊게 살펴봐야할 것입니다.

오늘은 상가임대사업 또는 주택임대사업시 사업자등록과 세금에 대해 알아보겠습니다.

1. 임대사업자등록

상가임대 또는 주택임대등 부동산임대에 관한 소득이 발생하여 종합소득세 신고 대상이 되는 경우에는

반드시 사업자등록을 해야합니다.

사업자등록을 하지 않고 임대사업을 하다가 적발되면 그동안의 종합소득세와 가산세까지 모두 물어야 합니다.

특히나 상가의 경우에는 임차인이 사업자등록을 하고 사업자등록시 임대차계약서를 제출해야 하기 때문에

임대인의 임대소득이 그대로 노출이 됩니다.

하기 때문에 나중에 큰 손실을 피하기 위해서 반드시 사업자등록을 하는게 좋습니다.

주택의 경우는 임대인의 임대소득을 가늠하기 어려워 사업자등록을 하지 않고

임대사업을 하는 경우가 많습니다.

2. 구비요건과 절차 

등록기준	단독주택 5호 , 공동주택은 5세대 이상
	5호(세대) 이상을 소유하고 있거나 이을 매입하기 위해 계약을 체결
	2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록
등록대상자 및 구비서류	개인 - 주민등록초본 또는 주민등록증 사본
	법인 - 법인 등기부등본
	재외국민 - 외국인등록 사실증명서
등록관청	사업자 주소지를 관할하는 아래의 행정관청에 등록
	국토해양부 장관으로부터 등록권한을 위임받은 특별시장 , 광역시장 , 도지사
	등록권한을 재위임받은 경우에는 시장,군수 또는 구청장
주택임대사업자 등록절차	임대사업자등록시(시,군,구) 위와 동일 장소 신청, 서류구비
	사업자등록 (세무서)
	신청장소 - 주소지 관할 세무서
	구비서류 - 사업자등록신청서 , 신분증 ,                임대사업자등록증(시,군,구청 발행) 사본

다가구주택을 임대하여 세무서에 사업자등록만 하는 경우
신청장소	임대주택 소재 관할세무서
구비서류	사업자등록 신청서 , 임대주택의 등기부등본

임대조건 신고
신고사항	임대차 계약기간 , 임대보증금 , 임대료
	임대주택을 매각하려고 하는 경우 매각시기 및 가격 산정기준
신고기한	입주예정일 10일전 , 변경신고는 변경일 10일 전
	매입임대주택에 기존 임차인이 있는경우 전 소유자와 임차인간에 체결된 임대기간 종료일 10일 전까지
신고절차	임대조건신고서에 표준임대차계약서를 첨부하여 주택 소재지의 시장,군수,구청장에게 제출
	시장 , 군수 , 구청장은 임대조건에 기재하고 신고필증을 교부해야한다.

3 수익과 세금

 주택임대사업은 취득과 보유시에 취득세,등록세,종부세의 감면등 세제 혜택이 있고

상가임대사업은 양도소득세등 여러면에서 유리한 부분이 있습니다.

(1) 상가임대사업 세제혜택

 

1. 상가취득단계 - 취득세 , 등록세 , 부가가치세

2. 상가보유단계 - 소득세 , 재산세 , 임대소득관련 부가가치세

3. 상가처분단계 - 양도수득세 , 부가가치세

위에 나열한 세금 중 줄일 수 있는 세금은 부가가치세,소득세 그리고 양도소득세가 있습니다.

1) 취득세와 등록세

취득세는 등곳세와 함께 부가됩니다.

또한 용도변경,증축,개축에 따른 건물의 가치 상승에 따라서도 부가가 됩니다.

취득세와 등록세는 등록세 세율은

취득세,등록세,농어촌특별세,교육세를 포함하여 4.6% 정도 입니다.

취득세와 등록세의 과세표준은 취득가액(취득금액)입니다.

시가표준액과 실거래가신고액 중 높은 금액을 과세표준으로 적용합니다.

 취득세의 납부시기는 잔금일을 기준으로 30일 안에 이루어져야 하며

미납시 납부세액의 20%의 가산세가 붙습니다.

준공검사보다 먼저 잔금을 치를 시 준공검사일 기준으로 검사일 30일 이내,

준공검사가 잔금일 이후는 잔금일 기준으로 30일 이내 납부해야 합니다.

등록세는 2개월 이내에 등록하지 않으면 기간에따라 5~30의 과태료를 물게 됩니다.

2) 부가가치세

 부가가치세는 최종 소비자가 부담합니다.

일반사업자의 경우 부가세 혜택을 받을 수 있습니다.

일반과세자가 부가세혜택을 받는 과정을 알아보겠습니다.

2-1 상가 취득단계 부가가치세 절약

 상가는 매수시 분양가나 매매가에 부가세가 들어있습니다.

이 부가세는 일반과세자로 등록해서 모두 돌려받을 수 있습니다.

이 혜택을 받기 위해 상가 취득시 20일 이내에 사업자등록을 해야합니다.

2-2 상가보유단계 부가가치세 절약

 상가 임대사업을 하게 되면 임대료에 대한 부가세를 내야합니다.

보통 이경우 임대차계약서에 임대료에 대한 항목중에 부가세 별로라는 조건을 달아서

임차인에게 받아서 내면 됩니다.

 예전엔 다운신고라 하여 임대료 수익에 대한 신고를 적게 하여 탈세를 하였지만

이경우 임차인에게 덜미가 되어 나중엔 더 큰 손실이 되는 경우가 종종 발생합니다.

2-3 상가 처분단계 부가가치세 절약

 상가 매도시엔 부가가치세 10%가 부가되지만 토지지분에 대해선 부가가치세가 없고

건물가액에서만 부가가치세가 붙습니다.

매매계약시엔 부가가치세에 대한 부담을 매수,매도 어느쪽에서 할 것인지 명확히 해야합니다.

매매계약서상에 부가가치세에 대한 부분을 '별도'로 기재할 경우

매도인은 매수인에게 건물분 10%의 부가가치세를 받고 세금계산서를 발행해줍니다.

그리고 매수은 일반사업자로 사업자 등록을 마친 후에 부가가치세를 환급 받으면 됩니다.

주의해야할 사항이 매매계약서에 부가세에 대한 언급이 없으면

부가가치세가 매매가에 포함된걸로 본다는 유권해석이 있기 때문에

부가가치세에 대한 부분을 서로 명확히 하고 계약서에 기재해야 할 것입니다.

그리고 환급받은 부가세는 계속 유효한 것이 아니고

10년 이내에 임대사업자를 폐업할 경우 또는 간이과세로 전환될 경우

부가세 추징 문제가 발생할 수 있으니 이점에 유의해야 합니다.

3) 상가보유단계에 재산세

 상가의 경우 재산세는 토지와 건물 따로 과세 되고 있습니다.

건물에 대한 과세는 건물가액의 0.25%로 과세됩니다.

토지에 대한 과세부분은 세율이 다른데 아래와 같습니다.

  

토지가액	세율
4,000만원 미만	0.25%
4,000만원 초과 1억원 미만	0.3%
1억원 초과	0.5%

4) 종합소득세

 소득세는 여러소득을 합쳐서 계산하게 됩니다.

합산된 소득이 많을 경우 누진세율을 적용 시키므로 일반세율 보다 높아지게 됩니다.

임대소득외에 다른 소득이 더 있다면 상대적으로 소득이 적은 배우자 등에게 상가의 임대소득이

발생하게 하면 세금을 아낄 수 있겠습니다.

배우자 명의로 상가 등기시 3억원 이하의 상가는 증여세가 발생하지 않으므로 굳이

배우자에게 넘기거나 공동명의로 하지 않아도 됩니다.

사업 또는 근로소득이 있는 사람이 상가를 취득할 경우 증여세가 과세되지 않는 범위 내에서는

소득이 없거나 적은 배우자에게 명의 분할하여 취득 하면 소득세를 절감할 수 있습니다.

단, 3억원 이상의 상가는 증여세 문제가 발생 할 수 있어서

단기,장기 보유시 소득세가 얼마나 줄어들지 꼼꼼히 따져보고 결정해야 할 것입니다.

5) 양도소득세

 2007년부터 상가를 포함한 모든 부동산에 대한 양도소득세를 실거래가 기준으로 신고해야합니다.

취득가액 산정시 감가상각비가 차감 됩니다.

양도세율은 9%~36%로써 보유기간은 분양권 상태에서 매도한 경우만 인정되며 완공 후 매도시에는

분양받은 사람의 상가로 보는 시점부터 보유기간을 산정해 세율을 적용하므로 주의해야합니다.

 (2) 주택임대사업 세제혜택

주택구입방식	취득세	등록세	양도소득세
신규분양	60㎡(18평) 미만, 2채이상 100% 감면	60㎡(18평) 미만, 2채이상 100% 감면	85㎡(25.7평) 미만, 2채이상 100% 감면
분양권 구입	혜택없음	혜택없음	85㎡(25.7평) 미만, 2채이상 100% 감면
기존주택 구입	혜택없음	혜택없음	85㎡(25.7평) 미만, 5채이상 5년 임대시100% 감면  10년 임대시 100% 감면
미분양아파트 구입	60㎡(18평) 미만, 2채이상 100% 감면	60㎡(18평) 미만, 2채이상 100% 감면	85㎡(25.7평) 미만, 2채이상 100% 감면