지상권이 설정된 후 제3자 명의 건물은 일괄경매 할 수 없나?

[담덕]

지상권이 설정된 후 제3자 명의 건물은 일괄경매 할 수 없나?  
  

(문) 저는 갑 소유 토지에 대해 근저당권 및 지상권을 설정하고 대출해 주었는데 갑이 건물을 신축하고자 하여 지상권 사용동의를 하였습니다. 이후 갑은 건축주 명의를 제3자로 변경해 건물을 준공, 등기완료하였습니다. 제가 토지와 함께 건물을 일괄경매 할 수 있는지요.

(답) 제3자 명의로 보존등기가 된 경우는 근저당권이 설정된 토지만 경매를 실시할 수 있고, 토지를 경락 받은 자는 지상 건물을 상대로 철거소송을 제기하여 철거할 수 있습니다.

위 사안의 경우는 근저당권자에게만 제한적으로 지상권 사용승낙을 하여 주었음을 근거로 현재의 건물주를 상대로 철거소송을 제기하거나 현재의 건물주를 설득해 건물에 추가로 근저당권을 설정해야 할 것입니다.

아니면 일단 토지만의 경매를 신청하여 경락을 받은 후 지상 건물을 상대로 철거소송을 제기, 승소한 후 철거집행하고, 나대지 상태로 매각하는 방법으로 채권을 회수하는 방법도 있습니다.

향후 지상권에 따른 사용승낙을 채주는 경우에는 「건물이 완공되면 지상권에 대하여 설정급액 금ㅇㅇ원의 1순위 근저당을 건물에 추가로 설정해 주기로 한다. 만?이에 응하지 않을 때는 지상권자가 건물을 철거할 수 있기로 한다」는 내용의 조건부 사용승낙을 해 주는 것이 좋습니다.