[2강 경매의 기초] 부동산경매의 이해관계인

[담덕]

  ※부동산경매의 이해관계인

1. 압류채권자와 집행력 있는 판결정본에 의해 배당 요구를 한 채권자

여기에서 말하는 압류채권자는 경매 신청을 한 채권자를 말한다. 가압류채권자는 이해관계인은 아니지만, 압류가

경합된 경우 집행력 있는 판결정본에 의해 배당 요구를 할 경우 이해관계인에 포함된다.

국세 등의 체납 처분에 대한 압류채권자는 압류가 경합된 경우에 경매 신청자와 동일하게 취급하므로 이해관계인이

된다.

2. 채무자 및 소유자

3. 부동산등기부 등본에 기입된 권리자

경매신청기입등기 전에 부동산등기부등본에 기입된 권리자를 말한다.

- 용익물권자 : 전세권자, 지상권자, 지역권자, 임대차등기를 한 임차권자

- 담보권자 : 저당권자, 저당채권에 대한 질권자

- 공유지분의 일부 부동산 경매 시 다른 공유자 : 아파트, 상가, 다세대주택 등에서 구분 소유적 공유자의 경우에는

공유자라 하더라도 이해관계가 없다 할 것이므로 이해관계인 되지 않는다.

- 가등기권리자 : 처분금지가처분 채권자, 예고등기권리자, 재매각을 실시하는 경우에 전 경매의 매수인은 이해관계

인이 아니다.

4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자

부동산 위의 권리자라 함은 경매신청기입등기, 즉 압류의 효력발생시기 전에 부동산등기부등본에 권리 기입이 돼

있지 않더라도 제3자에 대해 대항할 수 있는 권리를 취득한 자를 말한다.

- 유치권자

- 점유권자

- 특수 지역권자(입회권)

- 건물등기 있는 토지 임차인

- 부동산 인도와 주민등록을 마친 주택 임차인(대항력 있는 임차인)

- 경매신청기입등기 후에 경매 부동산을 취득한 자나 용익물권. 담보물권 설정등기를 한 자

그러나 위의 권리자들은 경매집행법원에 그 권리를 증명할 경우에만 이해관계인으로 인정받게 된다.

<이해관계인이 가지는 권리>

- 집행에 관한 이의신청권

- 배당요구신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리

- 매각조건의 변경에 합의할 수 있는 권리

- 경매기일에 출석할 수 있는 권리

- 매각허가결정기일에 매각허가결정의 허부에 관해 진술할 수 있는 권리

- 매각허가 및 불허가 결정에 대해 즉시 항고할 수 있는 권리

- 배당기일에 출석해 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리

- 입찰을 신청할 수 있는 권리

- 매각허가결정 후 매각신청취하에 동의할 수 있는 권리

<이해관계인이 아닌 경우 (대법원 판례)>

-가압류권자

-처분금지가처분권자

-경매부동산의 명의신탁자

-일반 가등기권자 (매매예약가등기권자)

-예고등기권자

-경매절차에 관하여 사실상의 이해관계를 가진자라 하더라도 위에 열거한 (1～5 번) 자에 해당되지 아니한 경우

- 집행력있는 정본을 가진 채권자라도 배당요구를 하지 않을 경우