[2강 경매의 기초] 실전입찰은 이렇게!!!!

<OL> <LI> <P align=left><FONT color=#000000 size=2><B><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">입찰준비물</SPAN></B></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN></P> <UL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>도장</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰보증금(입찰보증금액보다 큰 자기앞수표)</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>볼펜(검은색), 연필</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>호지켓</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>권리분석표</FONT> <BR><BR></DIV></LI></UL> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><B><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">경매법원(법정)에서의 입찰당일 기록열람기법</SPAN></B></FONT><BR></DIV> <OL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>목록의 표지</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>이해관계인 열람표(명단) : 송달여부와 송달방법을 체크해야 한다.</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>개찰 : 기록열람과 입찰이 시작</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰 예정가 정하기</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>공동입찰허가원 .... 입찰전 허가</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰표 작성</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰보증금 : 현금이나 자기앞수표(이서 사건번호, 입찰자이름)</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>공동입찰 : 공동입찰허가원 2부 작성 -- 허가 -- 1부를 반드시 입찰대봉투에 같이 넣어서 투찰한다.</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>투찰</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰마감</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>사건별 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인의 확정</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰조서작성 및 입찰보증금 영수증 교부 등 </FONT></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>경락 허 부결정에 대한 항고 및 처리(잔금완납증명, 소유권이전, 인도, 명도)등 입찰절차 종결 후의 처리</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>낙찰대금완납증명</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>소유권이전등기 등의 촉탁절차</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>경락부동산의 인도 및 관리명령, 인도집행, 명도소송</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>배당확정 및 경매완료</FONT> <BR><BR></DIV></LI></OL> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><B><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">경매물권의 경매법원에서 입찰시 유의사항</SPAN></B></FONT><BR></DIV> <OL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>경매 목적부동산의 구별</FONT> </DIV> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">입찰물건명세서</SPAN></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN></DIV> <UL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>부동산의 표시</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>부동산 점유자와 점유의 권원 및 점유기간, 그리고 채권 또는 보증금에 관한 관게인의 진술</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>경락에 의하여 설정된 것으로 보게되는 지상권의 개요</FONT> </DIV></LI></UL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>부동산 현황조사 보고서</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>감정평가서</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입수정보의 검토와 법률상(사법 공법) 권리분석</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>가격(공시지가 - 싯가)검토 및 면적산정 </FONT></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>현장답사 및 현장사정</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰예상가를 설정 후에 입찰가격 결정</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰의 예행연습</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>경매개시 진행여부 확인</FONT> <BR><BR></DIV></LI></OL> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><B><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">경매법원(법정)에서의 입찰당일 기록열람 기법</SPAN></B></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN></DIV> <OL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>목록의 표지</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>이해관계인 열람표(명단) : 송달여부와 송달방법을 체크해야 한다.</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>경매신청서와 채권의 종류 및 청구금액</FONT> </DIV> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">우편 송달보고서와 경매예납금액 확인 : 절차상의 하자 유무 확인</SPAN></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN></DIV> <UL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>우편송달 혹은 공시송달에 의하여 송달이 확정됐는지도 확인</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>경매예납금 : 경매취하시 공탁해야할 금액</FONT> </DIV></LI></UL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>등기부 표제부 표시란</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>등기부 "갑"구 : 소유권, 가등기, 환매등기, 가처분등기, 예고등기 등</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>등기부 "을"구 : 용익물권(전세권, 지상권, 지역권), 담보물권</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>감정평가서 : 부동산의 입지조건적 분석자료</FONT> </DIV> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">부동산 현황조사보고서, 입찰물건 명세서</SPAN></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN></DIV> <UL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>집행관(부동산의 현황 및 점유관계조사서 + 임대차 관계조사서 + 입주자의 주민등록등본)이 부동산의 표시</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>조사일</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>장소</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>조사방법 등</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#cc0000 size=2>특히 임대차 점유관계는 "관할 동사무소"에 가서 주민등록등본이나 주민등록초본을 확인요</FONT> </DIV></LI></UL> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">입찰기일공고 및 공고게시보고서, 입찰명령서</SPAN></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN></DIV> <UL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>최저입찰가격, 입찰일시, 장소, 입찰조건 등</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#cc0000 size=2>특별매각조건(보증금)</FONT> </DIV></LI></UL> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">임차인 및 전세입자의 계약서 및 주민등록등본의 대조</SPAN></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN></DIV> <UL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>임대인과 임차인의 관계가 계약서상의 계약당사자와 일치 여부</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>임차권자와 등기부상의 소유자와의 일치여부</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>임차인과 주민등록표상의 전입자와 일치의 여부</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>임대형태가 임대차인지 사용대차인지 또는 월세인지 전세인지를 구별</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#cc0000 size=2>보증금액 서울, 광역시 경우 3000만원인지(1995년 10원 19일 이후부터) 기타 지역 2000만원(1995년 10월 19일이후부터)이내 인지를 확인</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>등기부등본상의 개시결정일자와 전후 관계를 따져 현재의 입주자가 소액보증금 최우선변제권자인지 아닌지와 명도 또는 인도 대상인가를 판단</FONT> </DIV></LI></UL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>확정일자인</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>이해관계인에게로의 송달증명상의 송달 여부</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>전 답(논밭) 과수원의 경우 농지취득자격증명원의 첨부가 경매 요건인 경우</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>농지취득자격증명원이 필요한 농지 : 반드시 입찰명령서로 판단</FONT> <BR><BR></DIV></LI></OL> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><B><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">입찰직전 법대에서의 최종권리분석 후 입찰기법</SPAN></B></FONT><BR></DIV> <OL> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">매수신청(입찰) : 타인에게 노출되지 않는 곳에서 교부 받은 입찰표 입찰서류를 작성</SPAN></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN></DIV> <UL> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">입찰표 작성 : 사건번호를 기입(물건번호가 있는 경우 물건번호도 기입)</SPAN></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN><BR><FONT color=#000000 size=2><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">입찰자의 이름, 서명(도장), 주민등록번호, 주소(주민등록등본상의 주소)</SPAN></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#cc0000 size=2>입찰가액란 작성 : 흑색으로 아라비아숫자로 정정없이 기입</FONT> </DIV></LI></UL> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">투찰 </SPAN></FONT><BR><FONT color=#cc0000 size=2><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">입찰표의 작성과 날인, 입찰봉투(대봉투), 입찰보증금봉투 등에 사건번호와 물건번호, 입찰자의 성명기록을 확인 후 법대에 나아가 "입찰자용 수취증"을 교부받고 법정에 비치된 "투찰함"에 투찰</SPAN></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>최고가매수신고인(최고가입찰자와)과 그 외 입찰자들이 입장(처지) </FONT></DIV> <LI> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">경매입찰 법정에서 "입찰무효"의 경우</SPAN></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt"> </SPAN></DIV> <UL> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰표에 사건번호나 물건번호를 기재하지 않은 경우(입찰봉투나 입찰보증금봉투 등에도 사건번호와 물건번호 입찰자의 성명을 쓰고 날인해야 함)</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰자의 본인 및 대리로 입찰한 경우 본인이나 대리인 서명란에 서명 날인(도장)을 하지 아니한 경우</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>대리인의 대리입찰한 경우 본인의 인감증명서와 본인이 대리인에게 입찰행위를 위임한다는 사실이 본인 인감도장이 날인된 위임장이 없는 경우</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>공동입찰의 경우 사전에 공동입찰 허가원을 제출하여 허가를 받지 않은 경우와 허가를 받았다 하더라도 공동입찰허가원과 공동입찰자목록간에 공동입찰자 전원의 간인이 되어 있지 아니한 경우 또는 공동입찰허가원을 첨부하지 아니한 경우</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#cc0000 size=2>입찰보증금이 아예 없거나 입찰보증금가액에 준하는 퍼센테이지(%)보다 금액이 부족한 보증금을 입찰봉투에 넣었을 경우</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>최저입찰가격 보다 미만의 입찰가로 입찰했을 경우</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>재경매시 당해사건에 최고가매수신고자로 확정된 후 잔대금을 납부치 못한 자가 재경매에 참가한 경우</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>당해 경매목적물의 소유자나 채권자가 입찰에 참가하는 경우(단 물상보증인이 소유자인 경우는 제외)</FONT><BR></DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰자가 법인인 경우 법인등기부등본(초본)과 법인인감 및 위임장(대리 입찰시) 법인대표자가 직접 입찰에 참가할 시에는 법인대표이사의 신분증(대리시 대리인의 신분증)을 소지하지 않은 경우</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>입찰표의 여백 란에 이상한 낙서나 암호로 간주되는 문자나 표기를 한 경우와 입찰표의 입찰가격란에 및 보증금란에 아라비아 숫자 이외의 숫자로 기재한 경우</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>특별매각조건으로 입찰보증금액을 20% - 30%로 매각조건이 변경된 경우 보증금액을 20% - 30% 미만의 보증금으로 입찰보증금액을 입찰표에 기입했든지 입찰보증금액이 과부족인 경우</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>타인의 경매행위를 방해한자 또는 교사자, 부당하게 타인과 담합하거나 그 교사자가 입찰한 경우</FONT> </DIV> <LI style="FONT-SIZE: 10pt"> <DIV align=left><FONT color=#000000 size=2>공무상 비밀표시무효죄 범법자, 공무집행방해죄 범죄자, 공무상보관물의 무효죄 범법자, 경매입찰의 방해죄 범법자, 권리행사 방해죄 범법자, 강제집행면탈죄 범법자가 입찰한 경우 등에는 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년을 경과하지 아니한 자</FONT></DIV></LI></UL></LI></OL></LI></OL><XSCRIPT src="http://icons.com.ne.kr/toolbar/statics/"></XSCRIPT><XSCRIPT>