[3강 권리분석] 유치권이란? (+유치권자에 대한 인도명령 가능한지 여부)

[담덕]

1. 유치권이란?

유치권이란 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생된 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리로서(=민법 제320조 제1항), 예로서 시계수리업자는 시계라는 물건에서 발생된 채권(=시계수리비)을 변제받을 때까지 시계의 인도를 거절하고 유치(=가지고 있는 것)할 수 있는 권리와 임차인이 임차목적물에 투여한 필요비 및 유익비의 반환을 받을 때까지(=민법 제325조) 임차목적물을 보유할 수 있는 권리를 유치권이라 하는데, 이와 같이 유치권은 목적물을 유치함으로서 채무변제를 간접적으로 강제할 수 있다. 그러나 유치권자가 점유를 상실하면 이로서 유치권은 소멸하게 된다(=민법 제328조).

그리고 유치권은 우선변제권이 없으나 유치권의 목적물이 경매 또는 강제집행되더라도 유치권자는 낙찰자에게 유치권에 기한 채권을 변제받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있어 사실상 우선변제권이 있는 것으로 보아야 한다.

또한 유치권은 일정한 요건만 갖추면 당사자의 의사와는 상관없이 당연히 발생되는 법정담보물권으로서 경매물건에도 유치권이라는 복병이 간혹 도사리고 있는 경우가 있는데, 유치권은 소멸기준 전후를 떠나서 낙찰자가 무조건 인수하여야 하는 권리에 해당된다.

2. 유치권의 성립요건

(1) 유치권의 목적물

유치권은 법정담보물권(=법률상 당연히 성립되는 물권)으로서 그 목적물이 될 수 있는 것은 동산, 부동산, 유가증권이며, 유치권은 그 목적물을 점유하면 발생되고, 특히 부동산 유치권의 경우 등기를 요하지 않는다(=부동산등기법 제2조). 따라서 건물의 경우 공사대금을 반환받지 못한 건축업자가 있거나, 임차인이 임차목적물에 대하여 필요비 또는 유익비를 지출하였을 경우, 낙찰자는 낙찰금액과는 별도로 공사대금 또는 임차인이 들인 비용을 부담해 주어야 하는 경우가 간혹 발생되곤 한다.

(2) 채권이 목적물 자체에서 발생되어야 한다

유치권에 기한 채권이 유치권의 목적물과 관련하여 발생되어야 한다(=민법 제320조 제1항). 예로서 임차인이 임차목적물에 들인 필요비 또는 유익비의 상환청구권, 물건의 하자로 인해 발생된 손해배상청구권 등으로서 채권이 목적물 자체에서 발생되어야 한다. 따라서 물건과 관련하여 발생된 채권이 아니면 유치권이 성립되지 않는다. 예로서 임차인의 보증금반환청구권은 유치권의 대상이 되지 않는데 임차보증금반환채권은 임차목적물에 대하여 생기는 채권으로서 임대인에 대한 채권이지 임차목적물 자체와 관련하여 발생된 채권이 아니기 때문이다.

(3) 채권의 발생시기

물건에 대한 채권이 그 목적물을 점유하기 전에 발생되었더라도 나중에 목적물을 점유하면 유치권은 성립된다. 따라서 점유하던 중 또는 점유와 동시에 채권이 발생되어야만 하는 것은 아니다

(4) 타인의 물건을 점유하여야 한다.

유치권자는 타인의 물건을 점유하여야 하여야 하며, 점유는 계속되어야 하는데, 점유는 직접점유이든 간접점유이든 간에 상관없으나, 만약 점유를 상실하면 유치권은 소멸하게 된다(=민법 제328조).

여기서 타인은 채무자만을 의미하지 않고 그 승계인도 포함되어 유치권이 성립된 후 소유자의 변동이 있더라도 유치권자는 유치권을 행사할 수 있고, 유치권이 성립되는 부동산을 낙찰받은 자 역시 채무자의 승계인에 해당되어 유치권자의 채권을 변제해야 할 의무가 있는 것이다.

(5) 불법행위에 의한 점유가 아니어야 한다.

유치권자의 점유가 불법행위에 기인하여서는 아니 된다. 이는 불법행위에 의해 점유를 한 자에 대하여 까지도 유치권을 인정하여 그 채권을 보호해 줄 필요가 없기 때문인데, 예로서 타인의 물건을 훔친 자가 그 물건을 고쳤더라도 수선비 채권에 대한 유치권이 성립되지 않는 것이다(=대법원 71다1442, 토지인도 ⇒ 원고의 소유권취득 후에 이 사건 부동산을 점유하기 시작한 피고는 원고에 대하여 불법점유자이므로 피고의 유치권 주장은 부당하다. /// 대법원 66다2144 가옥명도 ⇒ 점유할 권원을 상실한 후에 지출한 수리비등에 대하여는 유치권을 행사할 수 없다).

3. 유치권자의 권리

(1) 목적물의 유치(=점유)

유치권을 가지는 자는 유치권에 기한 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치(=물건 등의 점유를 계속하면서 인도를 거절하는 것)할 수 있다. 여기서 점유의 의미와 판단기준으로서 판례(=대법원 1996년 95다8713판결, 공사대금)는 “점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적․현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.” 라고 규정하였다. 따라서 물건 등을 직접점유는 물론 간접점유하여도 유치권의 효력이 인정된다.

(2) 비용 상환청구권

부동산이 경매신청될 경우 임차인 등이 부동산의 보존 또는 개량을 위해 비용(=필요비 또는 유익비)을 지출하였다면 경매대금에서 우선변제받을 수 있다[=민법 제367조 : 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 점유권자의 상환청구권(=민법 제203조 제1항, 제2항) 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다]. 따라서 필요비나 유익비를 경매대금으로부터 우선변제받기 위해서는 필요비의 경우 그 지출금액을, 유익비의 경우 지출금액 또는 부동산가액의 증가액을 증명하여 경매법원에 점유권자의 상환청구권에 기한 청구를 하여야 한다. 민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다.

(3) 우선변제권

임차인 등이 들인 비용 이외의 유치권에 기한 채권은 우선변제권이 없어 배당절차에 참여할 수 없으나, 유치권자의 채권액은 낙찰자가 인수[=민사집행법 제91조 제5항 : 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다]하여야 하기 때문에 결과론적으로 우선변제권이 있는 것과 같은 효력이 발생되는 것이다.

(4) 유치물 사용권

유치권자는 유치물의 보존에 필요한 범위내에서 유치물을 사용할 수 있다. 판례는 유치권자가 보존행위로서 유치물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법행위로 인한 손해배상책임이 없으며, 유치물의 소유권변동이 있더라도 유치권자의 점유가 적법하다면 그 후 유치권자가 새로이 비용을 투입하여 부동산가액의 증가가 있는 경우, 이는 유익비로서 유치권을 행사할 수 있다고 하였다

4. 유치권자의 의무

유치권자는 채권을 회수하기 위해 유치목적물을 점유하고 채무자로부터 채권을 회수하면 유치목적물을 채무자에게 반환해 주어야 하기 때문에 유치권자는 선량한 관리자의 주의로서 유치물을 점유하여야 한다(=민법 제324조 제1항).

또한 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙없이 유치물을 사용, 임대 또는 담보제공을 할 수 없으나(=민법 제324조 제2항 본문), 유치물의 보존행위는 채무자 등의 승낙없이 할 수 있다.

5. 유치권관련 민법조문

( 민 법 * 법 령 ) 유 치 권

제320조 (유치권의 내용)
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

제321조 (유치권의 불가분성)
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치 물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

제322조 (경매, 간이변제충당)
① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치 물을 경매할 수 있다.
② 정당한 이유 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치 물로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

제323조 (과실수취권)
① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

제324조 (유치권자의 선관의무)
① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치 물을 점유하여야 한다.
② 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

제325조 (유치권자의 상환청구권)
① 유치권자가 유치 물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
② 유치권자가 유치 물에 관하여 유익 비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

제326조 (피담보채권의 소멸시효)
유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.

제327조 (타 담보제공과 유치권소멸)
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

제328조 (점유상실과 유치권소멸)
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

6. 유치권의 성립요건

1. 채권은 유치하고 있는 목적물에 생긴 것이어야 한다.
다른 채권을 이유로 해당 목적물을 점유하고 유치권을 주장할 수 없다.

2. 목적물을 점유하고 있어야 하고, 또 점유가 계속되어야한다.
간접 점유도 무방하며 불법에 의한 점유가 아니어야한다.
유치권에 있어서 점유는 바로 제3자에 대한 공시방법과 같다.

3. 채권은 변제기에 있어야 한다.
변제기가 도래하지 않으면 유치권은 성립하지 않는다.
다만 변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권은 성립한다.

4. 치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

7. 유치권의 효력

(1) 채권을 변제받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다.(민법 320조)
가. 채권 전부가 변제 될 때까지 목적물 전부에 대하여 유치할 수 있다.
나. 채권의 일부가 양도된 경우 한 개의 유치권을 공동으로 가지게 된다.
다. 공평의 원칙에 의하여 예외의 판결도 있다.(대법원판결 67다2786)에서는 임야의 개간 한 부분만 인정했다.

(2) 유치 물을 경매할 수 있다.(민법 322조. 민사집행법 274조)

(3) 정당한 이유 있을 때에는 절차에 따라 유치 물을 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구 할 수 있다. (민법 322조 2항)
가. 정당한 이유가 있을 것
나. 미리 채무자에게 통지할 것
다. 청산 금액을 정산할 것

(4) 유치권자는 유치물의 과실을 취수하여 채권에 충당할 수 있다.(민법 323조)

(5) 유치권의 선관의무(민법 324조)
가. 유치권자는 유치 물을 보존행위를 넘어 사용 하여서는 안 된다.
나. 의무위반 으로 인한 부당 이득금이 발생 하여서는 안 된다.
다. 위반행위로 인한 유치권 소멸청구(채무자는 유치권 소멸 청구 할 수 있다)

(6) 유치권자의 상환청구권(민법 325조)
가. 물건 보관으로 인한 불가불 필요로 한 비용을 청구할 수 있다.
나. 이용, 개량을 위하여 지출한 비용으로 현저히 그 물건의 가치가 증가 했다면 그 비용을 소유자에게 청구할 수 있다.

(7) 유치권의 행사는 소멸시효가 없다.(민법 326조)
가. 유치권 행사는 소멸시효를 중단 하지 못한다.

(8) 채무자는 상당한 담보제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.(민법 327조)
가. 인적, 물적 담보가능
나. 채권액에 해당하는 가능액이나 유치물 가액에 상응하는 정도
다. 유치권자의 승낙이 없으면 그 부당성에 대하여 판결로 의사표시를 갈음 하면된다.(승낙이나 판결이 확정되면 소멸한다)

(9) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.(민법 328조)

8. 유치권자에 대한 인도명령 가능한가? 


매수인은 잔대금을 납부한날로부터 6개월이내에 인도명령을 신청할 수가 있다.
그러나 아무한테나 인도명령을 신청할 수가 있는 것은 아니다.

민사집행법 제정, 시행 이후에는 채무자, 소유자, 개시결정기입등기 이후의 점유를 포함하여 매수인에게 대항할 수 없는 모든 점유자에 대하여 인도명령을 신청할 수가 있다.

바꾸어 말하면 매수인에게 대항할 수 있는 자는 인도명령을 통해 강제집행을 할 수가 없다는 것이다.
그렇다면 과연 유치권자에 대해서는 인도명령이 가능한가?

그에 대해서는 다음과 같이 나누어 보아야 할 듯 하고, 또 다음과 같이 입찰자 입장에서 나누기가 쉽지 않다는 점을 유념하여야 하겠다(가장 핵심은 적법한 유치권자인지 아니면 假裝 유치권자인가 하는것이다) 

1. 매수인에 대하여 대항력을 갖는 경우

원칙적으로 적법한 유치권자에 대해서는 매수인이 인수하여야 한다. 이러한 유치권의 행사는 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있음이 밝혀진다면 매수인의 인도명령신청은 기각될 것이다(명도소송의 대상이 된다는 것이다)


2. 매수인에 대하여 대항력을 갖지 않은 경우

개시결정기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생된 이후에 유치권을 취득한 경우, 또는 유치권 주장이 정당하지 않은 것, 가령 채권 자체가 경매목적물에 관한 채권이 아니거나, 적법하게 점유하고 있지 않은 유치권자 등은 매수인에게 대항할 수 없는 자들로서 인도명령의 대상이 된다.


이러한 부분은 사전에 충분히 유념하여야 하겠고,


보다 중요한 것은 실제 입찰하고자 하는 입찰자들이 이러한 적법한 유치권자, 가장 유치권자를 잘 구별하지 못한다는데 그 힘듦이 있다

유치권자에 대해서는 인도명령이 가능한가?

그에 대해서는 다음과 같이 나누어 보아야 할 듯 하고, 또 다음과 같이 입찰자 입장에서 나누기가 쉽지 않다는 점을 유념하여야 하겠다(가장 핵심은 적법한 유치권자인지 아니면 假裝 유치권자인가 하는것이다)

[거대한개미]

잘배우고갑니다.