지역주택조합의 주택건설사업

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재건축사업 개요

재건축 추진절차

지역주택조합의 주택건설사업

재건축 구역현황

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• 개요
• 집이 없는 지역주민이 자기 집을 마련키 위해 일정한 자격요건을 갖춘 무주택 세대주로 20인 이상이 주택조합을 구성하고, 집 지을 땅을 매입하여 등록업자와 공동으로 주택을 건립하는 제도임.
  
• 지역주택조합원의 자격
• 1) 주택조합설립인가 신청일로부터 당해 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 않거나 60제곱미터 이하의 주택을 1채에 한하여 소유한 세대주
• 2) 주택조합설립인가 신청일 현재 당해 주택조합설립인가지역(서울특별시)에 6개월 이상 거주한 자

• 절차
• 
• 조합의 구성 요건
• 지역주택조합원의 자격요건을 갖춘 20인 이상이 조합원으로 구성되어야 한다.
  
• 조합원의 교체 및 신규가입
• 1) 설립인가를 받은 후에는 당해 조합의 구성원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없음
• ※ 단, 다음의 사유로 인하여 조합의 결원이 발생한 범위 안에서는 조합원 충원 가능함
• - 조합원의 사망
• - 조합원이 전산조회 등으로 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우
• - 조합원의 추가모집 승인, 조합원의 탈퇴 등으로 조합원이 20인 미만이 되는 경우
• ※ 2003.7.1일 이전에 지역주택조합의 조합원의 지위를 가진 자는 사업계획 승인후 전매 행위에 의한 변경 가능
• 구비서류
• - 창립총회의 회의록 및 조합장 선출 동의서
• - 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약
• - 조합원 명부
• - 사업계획서
• - 주민등록등본 및 자격자임을 확인하는 서류
• - 해당지역 토지에 대한 토지사용승낙서(사유지100%)

• 지구단위계획구역 지정대상(서울특별시 도시계획조례 시행규칙 제4조)
• - 사업부지 면적이 5천㎡이상이거나 건립예정 세대수가 100세대 이상인 경우 등
• (노후도 : 사용검사 후 20년 이상 경과된 건축물이 2/3 이상이어야 함)
• - 공장, 학교, 시장등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생한 부지 및 그 주변 지역으로서 면적 1만㎡
• 이상인 경우
• 지구단위계획 의제처리(주택법 제17조)
• 지구단위계획구역지정 및 계획수립은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 의거추진되어야 하나 주택건설사업
• 관련 지구단위계획구역지정 대상이 증가됨에 따라 주택법 제17조(2003.5.29시행)에 의거 주택건설 사업계획
• 승인시 지구단위계획을 의제할 수 있도록 규정하고 있음

• “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 의한 지구단위계획구역 및 계획수립절차

  주민제안 → 기초조사(구청장) → 지구단위계획구역지정 및 계획입안 → 주민의견청취 → 구도시계획위원회 자문 → 지구단위계획구역지정 및 계획결정 신청 → 시도시계획위원회 심의 → 지구단위계획구역지정 및 계획결정 및 고시 → 일반공람 → 지적고시

• 구청에서 의제처리 가능한 대상
• - 용도지역변경(일반주거지역세분화 포함)을 수반하지 않는 사업부지 면적 1만㎡ 미만의 사업
• (단, 일괄협의 기준에 적합한 경우)
• 서울특별시 협의 후 의제처리
• - 용도지역 변경을 수반하는 사업부지 면적 1만㎡미만
• - 사업부지면적 1만㎡이상

• 구청에서 의제처리 할 경우 일괄협의 기준

  • - 용도지역의 변경(일반주거지역 세분화)이 없는 경우
  • - 서울시『공동주택건립관련지구단위계획수립지침』에 적합 할 것
  • -『준공업지역내 공장이적지 지구단위계획 심의기준』에 적합 할 것
  • - “도시 및 주거환경정비법”에 의한 단독주택 재건축 정비구역지정 요건 중 건축물 노후도 비율에 적합 할 것
  • - 도로 등 공공용지 부담률 15%이상
  • - 기준용적률 180%이내, 상한용적률200%(제3종일반주거지역의 경우 250%)이내
  • - 상한용적률은 공공시설 설치ㆍ제공비율 10%를 초과하는 부분만 인정
  • 예를 들어, 15%제공한 경우 5%만 산입
  • 다만, 제3종일반주거지역의 경우 공공시설 설치ㆍ제공비율 전체 인정
  • ※ 상한용적률 산출식
  • 

• 20세대이상 공동주택건설을 위한 사업계획승인은 사업내용을 최종적으로 확정하고 승인하는 행정절차를 말하며, 사업계획승인 신청시에는 예정부지 토지소유권을 100%확보하여야 하며 사업계획승인을 득한 이후에야 사업이 본격적으로 진행되는 것을 의미함.
• 사업계획승인 절차
• 
• 구비서류
• - 주택건설사업계획승인 신청서
• - 주택건설사업계획서
• - 건축허가신청서 및 허가신청도서
• - 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도
• - 주택건설사업자 등록증
• - 주택관리처분계획서
• - 토지소유권 확보 증빙서류(등기부등본)
• - 토지이용계획확인원
• - 공동사업주체 약정서(조합,주택건설사업자)
• - 관계전문기술자 관련서류
• - 에너지 절약계획(50세대이상)
• - 구조안전확인서, 내진설계확인서

• 공동주택의 부실 시공을 방지하기 위하여 20세대이상 주택건설공사의 경우 공개경쟁입찰을 통해 책임감리자를 지정토록 규정되어있음
• 감리자 자격
• - 300세대 미만의 주택건설공사 : 건축사법에 의한 감리자격이 있는 자
• - 300세대 이상의 주택건설공사 : 건설기술관리법에 의한 건축감리전문회사 또는 종합감리전문회사
• 감리자 지정기준 및 감리원 배치
• 감리자 지정기준
• - 용역기술능력 및 입찰가격항목 점수합계 85점 이상인 자중 최저가격입찰자
• 감리원배치
• - 300세대 미만의 주택건설공사 : 책임감리 1명, 토목감리 1명, 기계설비감리 1명
• - 300세대 이상의 주택건설공사 : 책임감리 1명, 건축보조 1명, 토목감리 1명, 기계설비 1명

• 

• 용검사는 사업계획승인을 받아 건축한 건물이 승인 내용대로 이행되어 적합한지 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 건물을 사용ㆍ수익 할 수 있는 절차임. 사업주체 또는 입주자는 사용검사(임시사용승인)를 받은 후가 아니면 주택ㆍ부대시설ㆍ복리시설 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없으며, 사전입주를 할 경우 관련규정에 의거 행정조치를 받게 됨.

• 사용검사절차
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• 구비서류
• - 사용검사신고서
• - 건축물 및 시설등 설치내역
• - 공사감리자의 의견서
• - 건축기계설비 설치확인서
• - 시공사의 공사확인서
• - 신청건축물의 동별개요
• - 감리완료보고서
• - 확정측량성과도
• - 하자보수보증증권
• - 입주예정자 명단