[3강 권리분석] 특별매각조건

[담덕]

 특별매각조건이란?

매각조건은 법원이 매각부동산을 매각하여 그 소유권을 매수인에게 이전시키는데 있어서 지켜야할 조건이다.

이러한 조건에는 법정매각조건과 특별매각조건이 있으며 특별매각조건이 있을 때는

집행관이 매각기일을 개시할 때 그 내용을 고지하여야 하고 매각허가결정에 그 조건을 적어야 한다.

1) 법정매각조건

민사집행법에서 정한 모든 경매절차에서 공통적으로 적용되도록 미리 정해놓은 조건을

말한다. 일반적인 조건과 절차들이다.

법정매각조건의 주요내용들을 보면

-최저매각미만의 매각불허

-매수신청인의 의무

-매수인의 대금비급의무와 시기

-권리의 인수와 소멸 원칙

-보증금의 비율

-소유권 취득 시기 등이 있다

2) 특별매각조건

 법정매각조건이란 모든 경매 사건에 공통적으로 적용되는 조건들로 법원이 따로 명시하지 않고

일반적으로 진행하는 물건을 의미한다.

그러나 특별매각조건이 해당 경매물건에만 특별이 고지해야할 조건들로

경매법원은 이의 내용을 따로 고지하여 낙찰자가 불의에 피해를 보지 않도록 사전에 주의를 주고 있다. 구체적으로 보자

-특별매각조건 정리

법정지상권

토지와 건물 또는 수목이 동일인의 소유였다가 매매, 증여, 경매 등의 사유로 각각 소유자가 달라지게 되는 경우가 있다. 이때 토지 소유자가 된 사람은 내 땅임을 내세워 지상 건물을 철거해 달라고 할 때 새 건물이라도 철거할 수밖에 없다면 이런 경우 국가적인 낭비가 아닐 수 없는 것이다.

이 때 건물이나 수목의 소유자에게 법적으로 지상권을 인정해 주어 토지의 사용을 확보해 줌으로써 건물이나 수목의 존립을 보호하는 권리를 말하는 것이다. 법원경매로 건물소유자가 법정지상권을 가지면 토지를 낙찰 받은 사람은 토지에 대한 소유권을 갖게 되어도 지상권의 법정기간 동안 토지를 사용할 수 없는 것이다.

법정지상권의 성립여지가 있는 경우가 아니라도 대지와 분리되어 건물만 경매가 진행된 사건에서 건물만 낙찰을 받은 경우에는 건물의 소유권 소송에 휘말릴 수도 있다. 이러한 경매물건에 섣불리 참여했다가는 낭패 보기가 십상이다.
이 경우 법원은 낙찰자가 이런 사실을 알 수 있게 매각조건에 적시하게 된다.

유치권

유치권은 등기할 수 없는 권리로서 돈을 못 받게 되었을 경우에는 점유하고 있는 물건을 임의로 처분할 수 있는 것이다. 통상적으로 부동산에 대하여 유치권이 생기는 내용은 건물을 신축할 경우건축주가 공사비를 공사업자에게 주지 못할 경우 시공자가 그 건물의 전체 또는 일부를 공사비 대신 차지하는 경우가 가장 대표적인 경우이다.

우선변제권은 없으나 경매신청권은 있으며, 해당 부동산을 직접 점유뿐만 아니라 간접점유하고 있는 경우에도 유치권은 성립한다는 것이 법원의 판단이다.

예고등기

경매 대상인 부동산이 경매사건과는 별도의 소송이 진행되고 있는 경우, 즉 법원경매사건을 나타내는 기호-타경-와는 별개의 소송이 진행되고 있을 경우에는 이런 사실에 대하여 법원이 등기부상에 기재하여 제3자에게 소송이 진행되고 있음을 알리게 되는 데 이러한 등기를 예고등기라고 한다.

예고등기는 법적으로는 아무런 효력이 없는 일종의 경고적 의미로 설정순위에 상관없이 경매결과로 말소되지 않는다.

즉, 원인소송이 완료될 때까지 말소되지 않으며 원인 소송결과에 따라서는 낙찰자의 소유권도 말소될 수 있다. 다시 말하면 예고등기의 원인이 되는 원인소송에서 원고가 패소하는 경우에는 낙찰자의 권리에 문제가 없으나, 원인소송에서 피고가 패소하는 경우에는 낙찰로 인해 취득한 소유권도 말소될 여지가 있으므로 예고등기가 경료된 물건을 입찰하고자 할 때는 많은 주의를 하여야 하며, 법원도 이 사실을 적시한다.

선순위 소유권이전에관한담보가등기

담보가등기가 저당권이나 압류보다 앞서는 경우에는 반드시 이미 청산절차를 마친 상태인지 아닌지를 검토하여야 하고 만약 청산을 마쳤을 경우에는 응찰하지 말아야 한다.

이미 청산을 마친 소유권이전 담보가등기의 법률적 효력은 아직 가등기 말소와 소유권이전등기를 하지 않았다고 하더라도 이것은 더 이상 담보가등기라고 볼 수 없으며 사실상의 소유권이전청구권 가등기와 같은 것이다.

이러한 소유권이전청구권 가등기의 경우는 낙찰자가 떠안을 수 있다는 사실을 주의하여야 한다. 입찰자가 구분하는 방법은 선순위가등기권자가 경매법원에 배당요구를 하였다면 담보에 관한 가등기라고 할 수 있어 안심하고 입찰에 참여하고, 배당요구를 하지 않았다면 소유권이전에관한담보가등기로 보아 입찰에 응찰하지 말아야 한다.

선순위 처분금지가처분

소멸기준보다 앞서는 처분금지가처분이 경료 되어 있으면 무조건 피해야 한다. 그러나 반대로 소멸기준 이후의 처분금지가처분은 촉탁등기대상으로 순위에 상관없이 말소대상이 되기 때문에 염려하지 않아도 된다.

그러나 말소대상이 되는 권리에 소송이 제기되어 있고 바로 다음순위로 “처분금지가처분”이 경료 되어 있다면 일단은 주의해야 한다.

촉탁등기로도 말소 안 되는 처분금지가처분이 있는 경우 법원도 이 사실을 적시한다.

공유물

공유부동산이란 다수인이 지분으로 부동산을 공동명의로 소유하고 있는 부동산을 말하는 것으로 공유자 중에서 한사람 또는 일부가 가진 지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 경매실행 요건이 됨에 따라 그 지분만이 경매되는 경우가 있다.

주로 상속에 의해 지분을 갖게 되었다가 지분만 경매되는 경우를 말하는 데 이를 지분경매라고 하는 것이다.

지분경매의 경우는 낙찰 받아도 권리행사가 쉽지 않아서 대개는 유찰을 거듭하여 감정가의 10%수준까지 떨어질 경우도 있는데, 이러한 물건을 싼 맛에 응찰했다가는 헛수고하기가 십상인 것이다.

공유자의 우선매수청구권이란 공유지분 경매에서 다른 지분소유자에게 입찰일에 최고가입찰가를 써낸 가격으로 우선 매수할 수 있는 기회를 부여하고 있는 권리를 말하는 것이다.

재경매사건

소위 20%짜리라고 한다. 재경매사건은 낙찰자가 응찰하여 10%보증금을 몰수당해 법원이 그 보증금을 보과하고 있는 사건이다. 이와같이 보증금 20%짜리로 특별매각조건이 붙은 재경매 사건인 경우는 더 많은 주의를 기울여야 한다. 전 낙찰자의 입찰보증금 10%는 배당재단에 포함시켜 배당한다. 법원에 따라 30%인 곳도 있다.

분묘기지권

임야를 낙찰받을때 지상에 분묘가 있다면 일단은 분묘기지권이 성립한다는 전제하에 입찰에 응해야 한다. 우리나라에서는 분묘에 관한 특별한 권리를 인정하고 있는데 이를 분묘기지권이라 한다. 분묘기지권은 분묘에 대해 지상권과 유사한 효력을 인정하는 것이다.

토지별도등기 있음

토지별도등기 있는 물건이란 토지와 건축물의 등기부 압류 내용이 서로 다른 경우이다. 즉 토(대)지와 건물을 공동담보로 제공하고 저당권들을 설정한 채무자가 후에 채권자의 동의 없이 건축물을 멸실시키고 새로이 신축하는 경우 토(대)지의 기존 압류는 유효하지만 건축물에 경료 되어 있던 압류는 효력을 상실하고 신축한 건축물에 새로이 압류가 경료 되면 토지별도등기가 발새하게 된다.

말소 안되는 전세권

최근 제정된 민사집행법중 전세권에 관계된 조항을 보면 선순위 전세권이 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 인수해야 하는 것으로 바뀌었다. 다만 선순위 전세권일지라도 전세권자가 채권계산서를 제출하여 배당에 참가하여 배당 받으면 소멸된다.

말소 안되는 가압류

현 부동산소유자 이전의 소유자가 진 채무등으로 설정된 가압류로서 저당권보다 앞서는 것은 촉탁등기의 결과로도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 되므로 반드시 유의하여야 한다.

즉 이 가압류는 현재의 소유자가 소유권을 인수할 때 함께 인수한 권리로서 현재 소유자와는 관련이 없는 채무에 해당되는 것이다.

이 경우 가압류에 따른 본안소송에서 가압류권자가 승소하여 경매를 진행시키게 되면 현재의 소유자는 물론이거니와 낙찰 받은 사람의 소유권도 원인무효로 말소될 여지가 있는 것이다.

기타

지역권, 환매등기. 맹지, 말소 안되는 임차권등기등이 있는 경우에도 법원은 이런 사실을 해당 기록과 법원게시판에 따로 고지하여 낙찰자로 하여금 충분히 참고하게 한다. 다만 이러했음에도 불구하고 낙찰로 인해 발생하는 문제들에 대해서는 일차로 낙찰자 책임을 원칙으로 하고 있다.

[거대한개미]

잘배우고갑니다.

[빛과같은]

감사합니다^^