주택건축시리즈- 법적제한사항 및 건축과정

[등대지기]

 법 적 제 한 사 항

(1) 도시계획법에 의한 제한사항
도시계획법은 도시의 건전한 발전과 공공복리를 목적으로 도시계획구역으로 정해진 구역에 대해 토지이용과 건축행위에 대한 여러 가지 제한사항 등을 마련하고 있다. 따라서 구입하고자 하는 대지에 대한 구역을 확인하고, 그에 대한 규제항목은 없는지 사전에 검토하도록 한다. 여기에서는 개발 제한구역, 도시개발예정구역을 중심으로 언급하고자 한다.

1) 개발제한구역
개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 건전한 생활환경을 보호하기 위하여 도시개발을 제한하는 구역이다. 이 구역내에서는 건축물의 건축, 토지형질변경, 토지면적의 분할, 도시계획사업의 시행 등이 금지되어 있으므로, 매입하고자 하는 토지는 물론 토지주변이 개발제한구역으로 설정되어있는지도 함께 검토해야 한다.

2) 도시개발 예정구역
도시개발 예정구역은 도시과밀화를 완화하고 적정한 배치를 목적으로 도시의 균형있는 발전이 필요하다고 인정될 때, 도시의 인근지역에 기준이상의 요건을 갖춘 지역을 말한다.
이상과 같이 도시계획 예정구역으로 설! 정되어 있는 경우 건축행위에 상당한 제한을 받으므로 토지구입시에 관련사항등을 관할 시청, 도시계획담당과에 문의해보는 것이 바람직하다.

(2) 건축법에 의한 제한사항
도시계획법이 시단위의 대규모 면적에 대한 규제를 실시하고 있는데 반하여, 건축법은 해당 대지에 건축되는 건축물에 대하여 용도, 규모, 구조, 설비에 관한 최저기준을 규정한다. 토지를 구입하거나 주택을 건축하는 경우 토지와 건축에 관련된 규제사항 등을 충분히 알아두어야 한다. 여기에서는 크게 대지와 도로와의 관계, 대지면적에 따른 건축물의 규모 제한사항을 알아보도록 한다.

제한사항	정      의
도로의 조건	- 대지는 2M 이상을 도로에 접해야 하며,도로폭은 최소 4m를 확보해야 함.     (예) 전면도로폭이 2m이내인 경우, 본인소유의 대지에서 도로에 인접한 경계선에서     2m를 후퇴한 선부터 건축 가능
건폐율	- 건축면적의 대지면적에 대한 비율 (1층 바닥면의 최대치 규정)   - 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 X 100 (%)   - 토지의 지역,지구별, 전국시로 다르다.     (예) 서울시, 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우,    이 주택은 건폐율 60%에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이    60평이내가 되도록 건축해야 함.
용적율	- 연면적(바닥면적의 합계)의 대지면적에 대한 비율 (지하실면적은 용적율에서 제외)   - 용적율 = 연면적 / 대지면적 X 100 (%)     (예) 서울의 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우, 이 주택은    건폐율 60%에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이 용적율    200%(1종)에 의거하여, 각층 바닥면적의 합계가 200평이내가 되도록 건축해야 함.
일조권확보를 위한 높이제한	- 일조권확보를 위한 높이제한    전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물은 일조등의 확보를    위하여 정북방향의 인접대지경계선으로부터 이격거리에 따라 건축물의 높이를    제한하는 규정     ① 높이 4m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 1m이상     ② 높이 8m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 2m이상     ③ 높이 8m초과 부분 : 인접대지경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의        높이의 1/2 이상     (예) 건축하고자 하는 건물의 높이가 10m인 경우, 정북방향으로 5m 이상    공지를 확보해야 함.
도로사선에 의한 높이 제한	- 도로폭에 의한 사선제한: 전면도로폭의 1.5배이내     (예) 전면도로폭이 4M인 경우, 이 건물은 4X1.5=6M 이내로 건축해야 함
환경관련 제한사항	- 정화조 시설에 대한 특별규제사항 확인   - 정화조 배관시설에 대한 특별규제사항

 

주택건축과정

(1) 건축허가대상 주택의 건축과정

건축허가 대상 주택은 100㎡(약30평)이상의 대다수 주택에 해당되며, 건축과정은 다음과 같다.

과 정	관련행정업무	작업주체	주 요 업 무	관계부서
건축기획 사전조사	-	건축주 설계자	입지선정   건축물의용도/규모결정	건축 행정 부서
계획설계	-	건축주 설계자	건축계획도서 작성
기본설계	건축허가	설계자	경계명시측량   건축허가도서 작성
실시설계	착공신고	건축주 설계자 시공자	실시설계도서 작성   시공자,감리자 결정   착공신고
건축공사	공사감리	건축주 시공자 감리자(설계자)	대지경계측량   토목,골조,마감공사   조경공사
공사완료	사용승인검사	건축주 설계자	공사감리보고서 작성   사용승인관련서류작성   관리카드(정화조,주차)작성   건축물 현황도면 작성   건축물대장작성
건물사용	유지관리	건축주	건축물 하자보수

앞서 보았듯이, 건축설계자는 건축주를 대신하여 다음과 같은 업무를 대행하게 된다.
 - 건축설계, 시공도면 작성
 - 현장조사 및 확인 업무 대행
 - 건축공사의 감리
 - 건축허가, 착공신고, 사용승인검사 등 행정업무 대행

(2) 건축신고대상 주택의 건축과정
현행 건축법상 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물은 다음과 같다.

건축신고대상 건축물

연면적의 합계(바닥면적의 합계)가 100㎡(약30평)이하인 주택 또는 건축물
건축물의 높이를 3m이하의 범위 안에서 증축하는 건축물
바닥면적 85㎡(약25.7평)이내 증축ㆍ개축ㆍ재축
대수선 : 구조체나 건물외형을 변경하는 경우
읍ㆍ면 지역에서 건축하는 연면적의 합계가 100㎡(약30평)이하인 주택,
농ㆍ어업을 영위하기 위하여 필요한 소규모 주택ㆍ축사 또는 창고로서 대통령령이 정하는 지역 및 규모의 건축물의 건축 또는 대수선

과 정	관련행정업무	작업주체	주요업무	관계부서
건축기획 사전조사	-	건축주	입지선정   건축물의 용도/규모결정	-
설 계	건축신고	건축주 시공자 또는 목수	건축신고도서 작성	건축 행정 부서
건축공사	착공신고 중간검사	건축주 시공자	대지경계측량   토목, 골조, 마감공사   공사의 관리감독	건축 행정 부서
공사완료	사용승인검사	건축주 건축지도원	-	-
건물사용	유지관리	건축주	건축물 하자보수	건축 행정 부서

* 법적제한사항 등은 지방자치단별 조례에 따라  서로 다른 경우가 많으니

  확인! 또 확인!!!

[토지사랑]

등대지기님 좋은자료 오늘도 감사합니다

[철수야]

좋은정보주셨군요 감사합니다

[tojidoctor]

토지공부 필수자료이네요 감사합니다

[솔향기]

좋은정보 감사해요~~~

[고추장]

유익한 정보 감사합니다~~~

[조동주]

좋은글 감사합니다

[금빛잉어]

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