[3강 권리분석] 예고등기

<DIV class=contentBox id=bodySense_mother> <DIV class=posBox style="FONT-SIZE: 13px"></DIV> <DIV class="senseBox last_sense" style="FONT-SIZE: 13px"> 예고등기           ※의 미 예고등기란 등기원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 말소회복의 소송이 제기된 경의에 이를 제 3자에게 이 사실을 알리고 경고하기 위하여 법원이 직권으로 촉탁하여 행하는 등기를 말한다.  여기서 등기원인이란 등기부에 기재된 등기 원인뿐만 아니라 등기부에 기재되어 있지 않는 실질적인 원인까지도 포함하는 의미이다. 예고등기의 경위 경매가 진행되는 기간은 물론 낙찰자가 낙찰대금을 납부하고 소유권이전등기를 경료하더라도 예고등기의 원인이 된 소송의 결과가 나오지 않았다면 등기공무원의 직원 또는 경매법원의 촉탁으로도 말소되지 않고 소송이 끝날때까지 존속된다.     ※예고등기의 효과   그럼 예고등기가 도대체 뭣이기에 이처럼 주의하고 조심해야 할까? 예고등기란 등기원인의 무효 또는 취소를 원인으로 하는 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위해 법원의 촉탁으로 행해지는 등기다.   예를 들어 등기부에 소유권에 관한 예고등기가 되어 있다고 해 보자. 이는 부동산의 소유권에 대해 분쟁(소송)이 있다는 말이며, 재판 결과에 따라 소유권에 변화가 있을 수 있다는 의미이다. 쉽게 말해서 현재로서는 누가 진짜 소유자인지 알 수 없고 재판 결과에 따라 판가름 난다는 얘기다. 좀더 구체적으로 살펴보자.   A씨가 수도권에 집을 하나 가지고 있었는데 자신이 직접 거주하지는 않고 형편이 어려운 친구 B씨로 하여금 살도록 했다. 그런데 배은망덕한 B씨가 부동산등기법을 악용해 무단히 자신의 명의로 소유권이전등기를 했고, 나중에 이런 사실을 알게 된 A씨가 배신감에 치를 떨며 법원에 소유권말소소송을 제기했다. 즉, B씨는 정당한 소유자가 아니므로 B씨의 소유권을 말소해 달라는 소송을 제기한 것이다. 이 경우 법원은 소유권에 관해 분쟁이 있음을 제3자에게 알리기 위해 등기부에 예고등기를 한다.   이런 와중에서 경매로 내 집 마련을 해볼까하는 생각에 법원을 찾았던 경매 초보자 C씨가 이 주택이 마음에 들어 예고등기가 되어있음에도 불구하고 입찰했고 결국 낙찰 받았다.   마음에 드는 집을 낙찰 받은 C씨는 드디어 내 집 마련의 꿈을 이뤘다고 기뻐하지만 이것도 잠시 뿐이다. 나중에 재판 결과 A씨가 승소하면 소유권은 다시 A씨에게로 넘어가고 C씨는 소유권을 잃게 되기 때문이다.(만일 A씨가 패소하고 B씨가 승소하면 C씨는 소유권을 잃지 않는다.) 경매초보자는 예고등기가 되어 있는 부동산에는 절대로 입찰해서는 안 된다.   예고등기가 위험하기는 일반 매매도 마찬가지다. 위의 예에서 예고등기가 되어 있는 주택을 B씨와 C씨가 매매계약을 체결하고 B씨로부터 C씨에게로 소유권이전등기를 했다고 하자. 나중에 재판이 이루어지고 법원이 A씨를 진정한 소유자로 인정하면 B씨의 소유권은 부정되고, B씨의 소유권이 부정되면 B씨로부터 소유권을 넘겨받은 C씨도 소유권을 잃게 된다.   예고등기가 돼 있는 부동산은, 그 사정을 정확히 알지 않는 한, 일반 매매로든 경매로든 절대로 사지 말아야 한다.         ※ 예고등기의 요건   1. 등기의 말소(抹消)또는 회복(回復)의 소(訴)의 제기 예고등기는 당사자가 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복을 주장하는 소를 법원에 제기한 경우에 한다.   여기에 '소(訴)'에는 본소(本訴)뿐만 아니라 반소(反訴)도 해당되며, 본위적(本 位的) 청구뿐만 아니라 예비적, 선택적 청구의 경우도 포함되고 말소 또는 회복의 소의 대상인 등기는 본등기뿐만 아니라 가등기도 포함된다.   말소 또는 말소회복의 소송 제기로 예고등기가 되었다고 원고패소로 예고등기가 촉탁말소된 후에 다시 재심의 소가 제기된 경우에도 예고등기의 대상이 된다. 2. 등기원인의 무효 또는 취소를 주장하는 소 등기원인이란 등기부에 실질적으로 기재되는 등기원인뿐만 아니라 등기부에 그 기재는 없으나 그 등기를 소급하여 무효가 되게 하는 원인이면 모두 포함된다. 예컨대 소유권보존등기에는 등기원인과 원인일자의 기재가 없지만 그 보존등기가 무효임을 원인으로 하여 소유권보존등기의 말소소송이 제기된 경우에는 예고등기의 대상이 된다.   무효란, 민법 제103조,104조 뿐만 아니라 실절적으로 법률행위를 불성립, 부존재하게 하게 하는 경우 등이 모두 포함된다. 취소란,무능력자가 법정대리인의 동의를 받지 아니하고 한 법률행위의 취소가 이에 해당된다.(민법 제5조, 제10조, 제13조)   3. 권리에 관한 등기의 말소 또는 회복의 청구 예고등기의 대상이 되는 것은 "권리에 관한 등기"의 말소 또는 말소회복의 소가 제기된 경우에 한하고, 부동산의 표시에 관한 등기에 대한 변경등기의 말소는 이에 해당하지 않는다.   4. 부동산의 일부에 대한 말소 또는 회복의 청구 부동산에 관한 "권리의 일부"(예: 지분)에 대하여는 예고등기를 할 수 있으나, 부동산의 일부만(1필지의 집마당중 한 켠)에 대한 예고등기는 등기부상 공시를 할 수 없으므로 원칙적으로 이를 할 수 없다.   ＠ 참고: 두 개의 부동산이 합병되어 그에 따른 등기가 경료된 후 합병전의 어느 한 부동산에 대한 말소 또는 말소 회복등기의 소송이 제기되어 예고등기의 촉탁이 있는 경우에는 이를 수리하여야 한다.(등기예규 제682호) 미등기부동산에 관하여는 예고등기의 촉탁을 할 수 없다. 부동산등기법 제134조의 규정에 따라 직권보존등기를 할 것도 아니다.         ※위험한 예고등기와 위험하지 않은 예고등기   부동산등기부에 예고등기가 기입돼 있다고 해서 언제나 위험한 것은 아니다. 예고등기의 원인이 소유권의 귀속에 관한 다툼인 경우에는 위험하므로 세심한 권리분석이 필요하다. 하지만 말소기준권리 이후에 이뤄진 근저당권 등은 부동산의 매각으로 인해 말소되므로, 말소기준권리 이후에 이뤄진 근저당권에 대한 말소소송의 결과와 무관하게 매수인은 아무런 하지 없이 부동산의 소유권을 취득할 수 있다.      ※예고등기와 낙찰자에 대한 법률관계   -예고등기는 말소기준권리를 기준으로 하여 선이든 후이든 낙찰로 인해 말소되지 않고 무조건 낙찰자가 인수하는 것이다. 결국 이러한 예고등기가 있는 부동산을 낙찰 받았을 경우 소송의 결과에 따라서 낙찰부동산의 소유권을  상실할 가능성이 항상 있는것이다   - 낙찰자가 경매절차를 통하여 예고등기가 등재된 부동산을 낙찰받아 낙찰대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 상실하게 된 경우 낙찰자는 어떻게 해야 할까. 이처럼 원인무효인 소유권이전등기에 기초하여 진행된 경매는 무효이기 때문에 낙찰자는 경매를 신청한 경매 채권자에게 낙찰대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있다.        </DIV></DIV>