건페율과 용적율에 대해 쉽게 풀어놨네요

[김응배전문가]

Ⅰ. 건폐율과 용적율에 대하여 확실히 알고 넘어 가죠. 알고 나면 쉬운 문제입니다.
  먼저 건폐율이라는 것은 일정한 대지 안에서 건축물이 차지하는 비율을 말하는 것입니다. 자신의 땅의

면적을 100%로 잡는다면, 그 땅 위에 몇%까지 건물을 지을 수 있느냐는 것입니다.

예) 옆의 노란 땅(대지)의 면적이 100㎡이고, 건폐율의 최고한 도가 70%이라면 빨간 집은 최고로 70㎡까지 지을 수밖에 없는  것이죠(100㎡의 70%는 70㎡). 이때 집을 두 채 짓는다면 두 채 를 합친 면적을 말합니다. 즉, 두 채 합친 면적이 70㎡ 이내여 야 한다는 것입니다.

  건폐율 때문에 건물을 짓지 못하고 비어 있는 토지를 공지라고 합니

다. 위의 예에서는 30㎡가 공지로 되는 것이지요.
  이렇게 건폐율의 최고한도를 정하는 이유는 각 건축물 사이의 공간을

확보하여 일조, 채광, 통풍과 화재시의 불길이 옮기는 것을 방지하는

 등의 이유가 있기 때문입니다.
  그리고 최고한도는 용도지역에 따라 차이가 있는데, 주거지역에서는

 70% 이하, 상업지역에서는 90% 이하, 공업지역은 70% 이하, 녹지지역

20% 이하, 기타 지역은 60% 이하입니다.

Ⅱ. 이에 대하여 용적율이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적(바닥면

적의 합계)의 비율을 말하는 것입니다. 대지에 2 이상의 건축물이 있는

 경우에는 이들 연면적의 합계를 말합니다. 용적=부피를 생각하시면 쉽

겠네요.

예) 같은 땅(100㎡)에 이번엔 2층집을 짓는다고 할 때, 용적 율의 최고한도가 200%이라면 1층과 2층의 바닥면적을 합쳐 서 200㎡ 이하이어야 합니다. 이때 지하층의 면적은 산입하 지 않습니다. 물론 집을 두 채 짓는다면 두 채의 연면적의 합 계를 말합니다.

  위의 예에서는 건폐율은 적용하지 않고 계산한 것입니다. 실제에 있어

서는 항상 건폐율과 용적율을 함께 계산하여야 합니다. '건폐율 20% 이

하, 용적율 100% 이하의 범위 내에서 건축' 이라는 식으로 말입니다.
  용적율의 최고한도는 주거지역은 700% 이하, 상업지역은 1,500% 이

하, 공업지역은 400% 이하, 녹지지역 200% 이하, 기타 지역은 200% 이

하입니다.
  용적율을 정한 이유는 도시의 과밀화를 방지하거나 혹은 토지의 이용

도를 높이기 위해서입니다.

Ⅲ. 결론 : 건폐율은 대지면적의 몇%까지, 즉 얼마만큼의 넓이로 건물

을 지을 수 있느냐의 문제이고, 용적율은 대지면적의 몇%까지의 높이

로 지을 수 있는가의 문제입니다. 어느 아파트를 지을 대지면적이

1,000평이라고 할 때, '건폐율 50%, 용적율 200%'라면 아파트가 들어설

수 있는 면적은 500평이 되고, 아파트의 높이는 각 층의 바닥면적의 합

계가 2,000평의 범위 내에서 건물을 지을 수 있습니다. 한 층의 바닥면

적이 100평이라면 20층까지 지을 수 있겠지요. <50% = 절반, 200% = 2

배>

 [문제] 200㎡의 땅을 갖고 있는 사람이 건물을 지으려고 한다. 이 지역

의 건폐율의 최고한도는 50%이고, 용적율의 최고한도는 300%이다. 이

사람은 건물의 바닥면적을 얼마로 해야 하며, 지하와 지상을 합쳐서 몇

층까지 지을 수 있는가? 각층의 바닥면적은 동일한 것으로 한다.

답) 바닥면적 : 건폐율이 50% 이하니까 200㎡ X 50% = 100㎡
     건물층수 : 용적율이 300%이면 600㎡. 각 층수의 바닥면적의 합계

가 600㎡ 이하이면 된다.
                     1층의 바닥면적이 100㎡이니 6층까지 지을 수 있다. 지

하층의 면적은 계산에 

                     들어가지 않으니까 지하 2층이나 지하 3층 마음대로 할

수 있다.

                     (단, 지하의 깊이는 법령상의  제한이 있다.)
     결론 : 1층 바닥넓이 100㎡로 6층까지 지을 수 있다.
     참고 : 건폐율이 50%, 용적율이 300%일 때, 건폐율과 용적율을 단

순비교하면 용적율이

              건폐율의 6배(50 X ⑥ = 300)이니까 6층까지 건축.
              건폐율이 20%, 용적율이 100%이라면 5배 차이니까 5층까지

건축

              → 200㎡의 20%는 40㎡,
              200㎡의 100%는 200㎡. 따라서 바닥면적 40㎡로 5층까지 건

축 가능.

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