알찬정보 ♣ 계약금을 일부만 지급후 해약될 경우 법률처리는..?

[운영자]

◆오늘은 계약서의 내용보다 적게 계약금의 일부분만 지급한고 나머지 계약금을 지급하지 않은 상태에서 계약이 해지될 경우 법률적 처리에 대해서 알아 보도록 하겠습니다. 즐거운 시간 되셔요◆

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  부동산 매매및 전월세 계약을 처리하다 보면, 계약체결당시의 매매계약서상 계약금보다 적게 계약금을 지불한후, 나머지는 익일 은행계좌로 송금한다는 내용을 특약사항으로 계약서에 기재하고 계약을 체결하는 경우가 많다. 그런데, 매수인 측에서 다음날 나머지 계약금을 송금하지 않고 계약을 없었던 것으로 하자는 취지를 전달한 경우 법률적 처리는 다음과 같다.

 

  보통은 일부 지급한 계약금만 몰수되고 종결된다고 생각하는 사람이 있지만, 법률적으로는 계약서에 기재된 계약금 전부가 위약금 또는 해약금의 성격을 가진다. 또한 계약을 체결한지 24시간 이전이면 현실적으로 지급한 계약금을 전부 돌려받을 수 있다고 생각하는 경우도 있으나 전혀 그렇지 않다. 따라서, 매수인 입장에서 민법 제565조에서 정한 해약금 조항에따라 중도금지급 이전에 계약을 일방적으로 해약하기를 원한다면, 나머지 계약금을 추가로 지급해야 한다.

 

  반면, 매도인 입장에서는 매수인이 계약을 이행하지 않을 경우 계약불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있고, 이 때 매수인에 대해 손해배상을 청구할 수 있는데 계약당시 계약위반행위에 대해 계약금상당의 손해배상약정을 한 경우에(보통 표준계약서에 삽입되는 경우가 많음), 매수인에 대하여 이행의 최고 등 적법한 계약해제절차를 밟아 계약을 해제한 후, 위약금조로 약정된 나머지 계약금을 추가로 청구할 수 있다.

 

 

  그럼에도 불구하고 이와 같은 경우 매수인으로서는 현실적으로 지급한 일부 계약금만을 포기하면 계약에서 완전히 해방되는 것으로 오해하는 경우가 많고(이러한 오해는 매도인이 현실적으로 번거로움을 고려하여 추가청구를 하는 경우가 많지 않아서 발생한 것으로 짐작됨), 반면 매도인으로서는 매수인이 계약금을 포기하겠다는 등의 계약금처리에 관해 아무런 의사표시도 하지 않고 단순히 계약이행을 하지 않는다는 사실만으로 지급받은 계약금은 당연히 몰수할 수 있다는 오해를 하는 경우가 많다.

 

  특히 매도인 입장에서는, 계약을 적법하게 해제하기 위해서는 반드시 일정한 기간동안 최고를 거쳐야 한다는 점, 매수인이 비록 계약을 위반하였다고 하더라도 계약금을 몰수하기 위해서는 계약서상에 별도의 위약금(일반적으로 표준계약서상에 기재된 해약금조항과의 오해가 많음)조항이 존재해야 한다는 점을 반드시 유념해야 한다.

  만약, 계약서상에 계약금처리에 관한 위약금조항이 없다면 매수인이 계약을 이행하지 않더라도 당연히 계약금을 몰수할 수 없고, 매수인의 계약위반으로 매도인이 입은 손해를 별도로 입증해야 하는 복잡한 문제가 발생하기 때문에, 이경우에는 매수인과 합의하여 계약금처리에 관해 적절한 합의를 거치는 것이 합리적일 것이다.

 

  더구나 이러한 경우 거래계약체결이후 중개업자의 책임이 아니라 계약당사자의 문제로 종국적으로 계약이 이행되지 못한 경우, 법적으로는 엄연히 거래당사자 모두에 대하여 중개업자의 보수청구권이 존재하기 때문에, 이러한 부분도 합의에서 함께 고려되어질 필요도 있다.   

[찡찡이]

잘 보고 갑니다