토지 투자시에 꼭 알아야할 상식들

[이태영]

1.용도지역이란

용도지역이란 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역을 뜻한다.
용도지역은 △도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) △관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역) △농림지역 △자연환경보전구역 등의 4가지로 나뉜다.
원래는 5가지(도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전)였던 용도지역이 2003년 1월 법이 바뀌면서 종류가 4가지로 축소됐다.
이처럼 땅을 쓰임새와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이 바로 ‘국토의 계획의 계획 및 이용에 관한 법률’이다. 이 법에 따르면 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다.
이 중에서 주거지역은 △전용주거지역(1∼2종) △일반주거지역(1~3종) △준주거지역으로 다시 나뉜다. 전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다.

2. 용도지구ㆍ구역이란

그런데 땅에는 ‘용도지역’ 외에도 ‘용도지구’ ‘용도구역’이란 것도 있다.

기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는 게 일반적이다.

‘용도지구’란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 짙다. 즉 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등과 관련된 용도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정한다.

주로 용도지역의 미관, 경관, 안전 등을 강화시킬 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정한다

3. 용지 지역ㆍ지구ㆍ구역, 지목 간 땅값 차이는?

땅값은 그 쓰임새에 따라 결정되는 경향이 짙다. 쓰임새가 많아지면 그만큼 값어치도 올라간다.
땅의 쓰임새란 지을 수 있는 건물의 종류, 건폐율, 용적률 등에 따라 결정된다. 예컨대, 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있어 땅값이 더 비싼 편이다.

같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값에 차이가 난다.

일반적으로, 아파트 건축이 가능한 도시지역내 일반주거지역 땅은 저층 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.

지목간에도 땅값 차이가 크다. 땅값 면에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸다. 주변 논밭과 비교해 대략 30% 이상 비싸다. 전답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우 ㎡당 1만300~2만1900원까지 비용이 들어간다.

논밭을 대지로 변경하면 당연히 쓰임새가 많아지면서 땅값이 30∼40% 정도 올라간다.

▶용도지역·용도지구·용도구역의 구분
용도지역			용도지구	용도구역
도시지역	주거지역	①전용주거지역 -제1종 전용주거지역 -제2종 전용주거지역 ②일반주거지역 -제1종 일반주거지역 -제2종 일반주거지역 -제3종 일반주거지역 ③준주거지역	①경관지구 -자연경관지구 -수변경관지구 -시가지경관지구 ②미관지구 -중심지미관지구 -역사문화미관지구 -일반미관지구 ③고도지구 -최고고도지구 -최저고도지구 ④방화지구 ⑤방재지구 ⑥보존지구 -문화자원보존지구 -중요시설물보존지구 -생태계보존지구 ⑦시설보호지구 -학교시설보호지구 -공용시설보호지구 -항만시설보호지구 -공항시설보호지구 ⑧취락지구 -자연취락지구 -집단취락지구 ⑨위락지구 ⑩개발진흥지구 -주거개발진흥지구 -산업개발진흥지구 -유통개발진흥지구 -관광휴양개발진흥지구 -복합개발진흥지구 -특정개발진흥지구 ⑪특정용도제한지구 ⑫리모델링지구	①개발제한구역 ②시가화조정구역 ③수산자원보호구역 ④도시자연공원구역 ⑤지구단위계획구역
	상업지역	①중심상업지역 ②일반상업지역 ③근린상업지역 ④유통상업지역
	공업지역	①전용공업지역 ②일반공업지역 ③준공업지역
	녹지지역	①보전녹지지역 ②생산녹지지역 ③자연녹지지역
관리지역	보전관리지역
	생산관리지역
	계획관리지역
농림지역	×
자연환경 보전지역	×

4. 토지 매입시 알아 둬야 할 용도지역∙지구

토지나 건물을 살 때 등기부등본 외에 확인하는 서류 중 하나가 토지이용계획 확인서다.

이를 통해 해당 지역의 지구 및 용도지역 등을 알 수 있기 때문이다.

지구지정이나 지역지정 상태는 부동산의 가치를 결정하는 중요한 요소가 된다.

부동산의 살 때 꼭 확인해야 할 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해 알아본다.

용도지역이란 토지 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 건설교통부 장관 또는 시∙도지사가 지정한다.

용도지역은 건물의 용도, 건폐율, 용적률 등이 어떻게 제한되는지 결정되기 때문에 지역 지정에 따라 땅값이 크게 달라진다.

이 같은 용도지역은 ▲도시지역 ▲관리지역 ▲농림지역 ▲자연환경보전지역 등 네 종류로 분류된다. 또 다시 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역 녹지지역으로, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분된다.

주거지역은 주거의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 때 지정되는 곳으로 전용 주거지역, 일반 주거지역, 준주거지역으로 나눠진다. 전용 주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역이며, 일반 주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해, 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.

전용 주거지역(1~2종)과 일반 주거지역(1~3종)은 종이 세분화 돼 있는데, 1종보다는 2종이, 2종보다는 3종이 용적률이 높다.

여기서 말하는 용적률이란 전체 대지 면적에 대한 건축물 연면적(건축물의 전체 면적)의 비율로 건축물의 대지 면적을 지상 층 전체의 바닥 면적으로 나눈 값이다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 건물의 층수가 많다는 것을 의미한다.

서울시의 경우 일반주거지역은 1종 150%, 2종 200%, 3종 250%의 용적률을 적용한다.