송파구 거여'마천동, 금천구 시흥동

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송파 거여·금천 시흥 ‘술렁’

서울시가 3차 뉴타운 사업지구 지정 작업에 착수함에 따라, 유력한 후보지인 송파구 거여동, 금천구 시흥동일대가 술렁거리고 있다. 청계천 복원사업과 함께 서울시의 2대 역점사업인, 뉴타운 조성 사업의 완결편인 3차 뉴타운 사업지구 지정이 오는 6월로 다가왔기 때문.

이번 3차 뉴타운 후보지 중 강남권 집값 안정 및 대체 공급지로 주목받고 있는 송파구 거여, 마천동은 이미 오래 전부터 개발 기대감이 컸던 지역이다.

지난 1960년대 서울 도심 개발 당시 철거민들이 집단 이주한 이곳은 강남이라는 입지여건에도 불구하고 불량 노후 주택이 밀집해 있고 도시기반 시설이 미약하다. 여기에 2003년 이명박 서울시장이 송파구 거여동 일대 뉴타운 검토를 밝힌 바 있어 이번에 뉴타운 지구로 지정될 가능성이 높을 것으로 전망된다.

약 36만평에 달하는 거여, 마천동 일대는 노후단독 및 다세대, 다가구, 연립 등이 무분별하게 들어서 있다. 현재 9만명의 인구가 거주해 있고, 사유지 73%와 국·공유지 27%로 구성돼 있다. 이 중 대부분은 일반주거지(80%)이며 상업지는 18%다.

강북보다 더 낙후된 이 지역을 송파구는 주거중심형 뉴타운으로 개발할 예정이다. 뉴타운 중심지역은 거여역, 마천역, 거마로 교차지점 일대로 이 지역은 재건축 및 도시정비사업을 통해 상업, 업무 중심지로 탈바꿈할 것으로 전망된다.

주거지역은 저밀, 중밀, 고밀 등 3단계로 세분화할 계획이다. 성내천 및 천마공원 주변은 저층·저밀화 할 예정이고 거여역 주변은 고밀 개발을 유도할 계획인 것으로 알려졌다. 또한 기존의 마천시장은 재래시장 활성화 및 재건축을 통해 시장기능을 현대화할 예정이다.

현재 이 일대 부동산은 강남권 뉴타운 사업이 구체화될 것이라는 기대감에 투자자들의 주목을 받고 있다. 문정·장지지구와 연계해 새로운 강남 주거 벨트를 형성할 가능성이 크기 때문이다.
하지만 이미 2차 뉴타운 지구 지정 신청을 전후해 가격이 많이 상승해 가격 메리트는 다소 줄어든 상황이다.

대성공인 박준호 사장은 “현재 거여역 주변 빌라나 다가구는 평당 1500만∼1600만원 선이다”며“가격이 많이 오른 만큼 투자에 신중을 기해야 한다”고 조언한다. 지분가격은 10평대 이하가 평당 2000만원 선이고 25평 이상은 1500만∼1600만원 선이다.

서울 서남권의 관문인 금천구 시흥동일대는 시계경관지구로 묶여 안양보다 낙후된 지역이다. 서울 시내 중 땅값이 싼 이곳이 꿈틀거리기 시작한 것은 지난 2003년 이후. 제 2차 뉴타운 후보지로 신청된 이후 이 지역은 투자가들의 주목을 받기 시작했다.
현지 부동산 업소인 하나부동산 이중섭 사장은 “지난 2003년 뉴타운 후보지로 신청된 이후 투자자들의 관심이 늘고 있다”며“시계 경관지구 해제가 확정돼 이번에는 뉴타운으로 지정될 가능성이 크다”고 밝힌다.

현재 금천구는 이 지역을 3권역으로 구분해 중점 개발할 계획이다. 금천로를 기준으로 위쪽인 시흥 2동과 삼성산 밑 시흥 5동 일대를 제1권역, 나머지 시흥5동 일대를 2권역, 시흥3동 일대를 3권역으로 나누고 있다.

금천구는 가장 사업성이 높은 1권역부터 점차적으로 개발할 계획이다. 이 지역은 20년이 넘은 2층 이하의 단독 및 다가구 주택이 골목 사이로 빽빽이 들어서 있어 대대적인 재개발이 필요한 지역이다.

시흥 5동 일대 2권역은 불량주택과 양호주택이 혼재해 있고 3∼4m의 일방통행 도로 등 기반시설이 취약하다. 앞으로 이 지역은 재건축을 유도해 기반시설을 확충할 예정이다. 뉴타운 지정의 가장 큰 악재인 시계경관지구가 해제될 시흥 3동 일대는 제 3권역이다.

현재 이 일대는 시흥대로변을 따라 상가가 들어서 있으며 안쪽으로는 양호주택과 불량주택이 뒤섞여 있다. 금천구는 이 지역을 도시개발사업구역으로 지정, 기반시설 정비와 함께 향후 재건축 등 자력 개발을 유도할 예정이다.

시흥 중앙철재 상가가 들어서 있는 시흥동 966번지 일대는 상가를 이전할 방침이다. 금천구는 이 지역에 상가를 이전하고 성수역세권 집중 개발과 친환경 공동주택단지를 조성할 방침이다.

전문가들은 시흥동의 경우 경기도에서 서울로 진입하는 관문이며 남서쪽으로는 경부고속철도 광명역사가 있어 개발시너지가 충분하다고 전망하고 있다.

조흥투자신탁운용 이왕범 이사는 “낙후지역인 시흥동은 지역균형발전이라는 뉴타운 기본 취지에 적합해 3차 뉴타운으로 지정될 가능성이 높다”며 “광명역사와 가깝고 소하 택지지구 등 대규모 택지개발지구가 인접해 있어 개발 시너지 효과를 높이기에 충분한 곳이다”고 밝힌다.

현재 시흥 3동 일대는 한 차례 투기 열풍이 지나간 상태. 평당 500만∼600만원 선이었던 지분가격은 현재 1000만원을 호가하고 있다.

우리공인 이명준 사장은 “투자가들의 문의가 꾸준히 늘고 있지만 매수가격과 매도가격과의 격차가 2000만원이 넘어 거래는 성사되고 있지 않다”며“뉴타운이 확정되면 가격이 좀더 오를 가능성이 크다”고 귀띔한다.

하지만 이번에 새로 뉴타운 지정에 포함된 시흥 2,5동 일대는 아직까지는 덜 오른 상태다. 현재 이 지역 단독주택 가격은 평당 500만∼600만원 선이다. 인근의 시흥 3동이 1000만원을 호가하는 점을 보면 아직도 가격 메리트가 있는 셈이다.

재개발 투자는 꼼꼼히 짚고 넘어갈 부분이 많다. 노블부동산서비스 어득해 사장은 “뉴타운 투자는 장기투자인 만큼 개발방식이나 향후 개발 분담금 등을 꼼꼼히 따져 투자해야 낭패가 없다”고 조언한다.

 

<변화되는 거여,마천동>

위 이미지를 클릭하시면 큰 이미지를 볼 수 있습니다. 첫째, 송파구청에서는 현재 마천국민임대 주택단지 예정지구 지정을 위한 주민들의 의견을 청취코자 그린벨트 해제지역 6만6천평에 대한 열람을 실시하고 있다. 둘째, 지난 7일 이명박 서울시장과 송파구청장등이 참석한 가운데 위례성-마천동간 도로 개설 기공식이 있었다. 이 도로는 마천동 성내천 복개 종점에서 오륜삼거리에 이르는 1.36km로 토지 보상비 166억원, 공사비 129억원 등 총 315억원이 투입되는 전액 시비 지원의 대규모 공사이다. 하남시를 거쳐 마천동과 오륜 삼거리를 연결하는 도로개설은 거여, 마천,오금동 지역 주민들의 오랜 숙원으로, 오금로와 마천동간 이용 차량의 분산 효과는 물론 서하남 I.C를 통과하여 상일동 I.C로 연결되는 광역 도로인 주간선도로 역할을 담당하게 된다. 이번 위례성길-마천동간 도로 개설은 교통량 해소와 함께 새로운 상권 형성 등 지역 발전의 원동력이 될 것으로 기대 된다. 이런 일련의 여러가지 변화 요인으로 거여, 마천동 일대는 3차 뉴타운 예정지역으로 유력하게 부각되고 있다.

사업개요

위치	송파구 거여·마천동 일원 약 36만평
구역면적	약 36만평	시공사
용적률		건폐율
예정 총 가구수		층/동
사업진행단계	뉴타운지구 지정예정

	입지조건

• 주거환경
	남한산성이 가깝고 공기도 맑아 주거지로 적합함
• 교육환경
	거원초, 영풍초, 거여초, 마천초, 남천초 송파중, 오주중, 거원중, 오금중 송파공고, 보인상고, 오금고, 강동고, 오륜고
• 교통환경
	5호선 거여역, 마천역
• 편의시설
	영풍근린공원, 남한산성, 송파성모병원, 마천공원, 오금공원

• 투자분석
	역세권주변(지구단위계획구역)의 입체적·효율적 고밀 개발 유도. 합동재개발 방식으로 불량주거지 생활환경 재정비 GB내 입지가능한 주민편의시설의 설치와 여객자동차 정류장 이전적지를 활용하여 주차공간 확보 역세권 주변의 입체적 토지이용 유도와 재개발 사업으로 주거환경 개선 GB내 학교 입지시키며 정류장·학교이전지의 일부 주차공간 확보 뉴타운종합개발계획의 일원으로 도로체계 정비와 마천동 길의 확폭 기존 노선상가와 연계한 시가지정비 학교·성내천을 활용하고 미개발 공원의 조성과 추가개발로 주차 및 주민 여가·휴식공간의 확보 성내천 복개도로의 이미지 개선 및 정비