토지사랑모임카페 | 부동산경매시리즈11/낙찰절차 - 낙찰허가, 불허가결정, 항고

낙 찰 절 차   ** 낙찰기일  - 집행법원이 '낙찰허가결정' 이나  '낙찰불허가결정'을 하는 날  - 입찰이 경매집행법원의 보조기관인 집행관에 의해서 집행되므로 경매법원이 그 입찰결과를    승인함과 아울러 낙찰여부의 최종적인 결정을 하기 위함  - 낙찰허가, 불허가의 결정을 법원게시판에 공고할 뿐 이해관계인에게 통지하지 않는다.  - 낙찰기일은 입찰일로부터 7일 이내로 정해야한다  - 법원은 낙찰기일에 낙찰을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정을 선고하여야 한다.    (민소법 638조)   낙찰허가결정전에 최고가입찰자가 확인할 사항 및 해야 할 일  1. 농지인 경우 농지취득자격증명원 제출  2. 건물의 멸실이나 중대한 하자가 발생된 경우  대금감액신청서 제출  3. 등기부등본상 권리의 득실변경시 낙찰불허가 신청서 제출   ** 낙찰허가에 대한 이의  - 이해관계인은 출석하거나 서면으로 의견 진술을 할 수 있다.  - 법원은 이해관계인의 진술여부를 불문하고 직권으로 낙찰허가 여부를 결정하게 된다.   ** 낙찰허가에 대한 이의 사유  1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없을 때.(민소법633조)   - '강제집행을 허가할수 없거나'란 강제집행의 요건, 강제집행의 개시요건, 경매신청의 요건이      못되는 경우를 말한다.   - '강제집행을 속행할수 없을때'란 집행절차중에 집행법상 절차의 집행을 저해하는 사유가      발생한 경우    2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때.(민소법633조)   - 독립하여 법률행위를 할 수 없는 자가 매수신청을 한 경우.   - 관청의 증명이나 허가를 받아야 할 경우    + 농지개혁법 제19조의 소재지 관서의 증명을 받지 아니한 자    + 외국인 토지법에 의한 내무부장관의 허가를 받지 못한 외국인등    3. 법률상의 매각조건에 위반하여 매수하거나 이해관계인의 합의 없이 법률상의 매각조건을     변경한때.  4. 입찰기일 공고가 법률의 규정에 위반한때  5. 최저경매가격의 결정, 일괄경매의 결정 또는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있을 때.   ** 매수가격의 신고 후에 천재지변 기타 자기가 책임질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된     때에는 최고가매수인은 낙찰불허가신청을, 낙찰인은 대금을 납부할 때까지 낙찰허가결정의     취소신청을 할 수 있다.   ** 낙찰불허가 결정  - 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정 된때  - 경매부동산이 멸실된 경우  - 압류전의 가등기에 의하여 본등기를 경료한 경우  - 사립학교의 교지(敎地), 교사(敎舍)등과 같이 법률상 양도가 금지된 경우.  - 경매절차를 정지한 경우.   ** 낙찰허가 결정에 대한 불복, 항고.     1. 즉시항고    낙찰허부에 관한 결정에 대해서는 절차위법이나 내용위법을 막론하고 모두 즉시항고만이 허용    되고 통상항고나 비송사건절차법에 의한 항고 또는 경매취소의소 등은 허용되지 아니한다.      즉시항고는 법원에 대해서 재판의 위법 부당함을 지적하여 이의 조사를 촉구하고 그 시정을    구하는 신청이다.     1) 항고를 신청할 수 있는 사람    - 법원의 결정에 대하여 손해를 받은 이해관계인.    - 허가결정에 대하여 허가이유나 조건등에 이의가 있는 낙찰인      - 불허가결정에 대하여 허가를 주장하는 매수신고인     2) 항고를 제기하는 기간    - 1주일의 불변기간    - 항고기간 경과 후에도 즉시항고의 추완신청이 인정된다.(민소법160조)    - 항고장은 원심법원에 제출한다.    - 채무자 또는 소유자가 항고를 함에는 낙찰대금의 1/10을 보증금으로 공탁해야 한다.      기각된 때에는 반환되지 않고 매각대금에 합산된다.     3) 항고신청의 효과    - 집행정지의 효력을 가지고 있는 것으로서 결정이 확정될 때까지는 대금의 지급이나      배당기일 또는 신경매기일의 실시는 할 수가 없음.     4) 항고의 진행    * 원심법원의 경정결정(更正決定)     - 원심법원이 항고가 이유있음을 인정한때는 원결정을 취소하거나 변경할 수 있다.     - 항고의 이유가 없다고 인정한 때는 사건을 항고법원으로 보낸다.      * 항고법원--항고심        각하---항고가 부적법한 경우      기각---항고가 이유없는 경우      인용(認容)---경매법원의 결정을 변경하거나 파기하는 경우    2. 재항고    - 즉시항고가 기각된 경우에 이에 불복하는 항고인은 일반적인 민사소송절차에 의하여       재항고를 할 수 있다.(민소법412조)    - 항고인만이 재항고를 할 수 있고 항고하지 아니하였던 다른 이해관계인은 자기가 원래      항고권이 있었더라도 재항고는 할 수 없다.    - 항고를 인용하여 원결정은 취소하고 다시 상당한 재판을 하였을 때에는 항고인은 재항고할      이유가 없는 것이 보통일 것이나 새로운 결정에 대하여 불복이 있는 경우는 예외적으로      재항고가 가능할 것이다.    - 또 그 새로운 결정에 대하여 손해를 입은 이해관계인도 재항고할 수 있다.    - 재항고의 절차는 상고에 관한 규정을 준용한다    - 재항고장에 재항고의 이유를 기재하거나 재항고 법원으로 부터 기록접수통지를 받고 20일      이내에 재항고 이유서를 제출하여야 한다.      - 원심법원이 적법하게 확정한 사실은 재항고법원을 기속(羈束--얽어매어 묶음) 하고, 그와       다른 사실을 불복의 이유로 할 수 없으므로, 재항고의 이유는 항고법원의 심리(審理)에       나타나있는 사실관계를 기초로 하여야 하고 새로운 사실의 주장은 할 수 없다.   ** 낙찰허부결정 확정에 따르는 조치  - 낙찰불허가 결정이 확정됐을 경우   + 그 불허 사유가 일회적인 하자에 기한 것은 신경매일을 지정한다.   + 그 불허 사유가 일시적인 장애에 기한 것은 그 장애가 제거될 때까지 절차진행을 정지한다.   + 그 불허 사유가 결국적 장애에 기한 것은 경매개시결정등기의 말소등기를 촉탁한다.      위와 같은 경우 낙찰인은 보증금의 반환을 받을 수 있다.(민소법645조)