지분형(분납)임대주택 임차인들 투자손실을 강요하는 지분포기형 주택으로 전락
시세상승기에는 무주택 서민이 아닌 투기주택세력에게 유리
지분형 임대주택 전면 수정, 폐기하라
오산세교 1택지개발지구내 13개동 832세대의 임대주택입주자모집공고안이 12월23일 발표되었다.
총공급면적 81제곱미터(24평형)를 기준으로 발표내용을 볼 때, 초기분납금 4천3백15만5천원 월 임대료 35만원으로 2010년 6월입주예정이다. 10년임대기간후 분양되는 아파트로 보증금은 입주전 30% 입주후 4년이 지난날 20% 8년이 지난 날 20% 나머지 30%는 분양전환시에 최종 납부하는 분납형 임대주택이다.
임대아파트 전국회의는 이번 지분형(분납) 임대주택이 무주택서민들의 내집마련 꿈의 실현보다 임대사업자의 안정적인 이윤창출의 도구로 이용될 것을 우려한다.
애초 이명박 정부에서 추진하려던 지분형 분양주택이 민간투자유인부족 및 분양차익을 전제로한 제도라는 비판을 받자 성급히 지분형임대주택으로 변질시켜 무주택서민들을 현혹하였다.
이번에 시범 공급되는 오산세교 분납임대주택은 법 제정 당시부터 임대사업자를 위한 악법적인 조치로 시작되었다.
본 단체에서는 이번 지분형(분납)임대주택에 입주하는 임차인들에게는 절대적으로 불리한 방식이므로 입주신청시 철저한 각오가 필요하며, 최근의 시세하락기에 지분형(분납)임대주택은 정책 실패로 이어질 수 밖에 없고, 입주자들의 반발을 불러올 것임을 우려한다.
우선, 최종 분양전환가격을 예측할 수 없게 하면서도 임차인들에게는 불리하고 임대사업자에게는 무조건 유리한 사업방식이란 점이다.
분양전환을 받기위해서는 임차인에게 임차보증금이 아닌 투자지분만큼 각 기간별로 투자금액을 분납하게 한 점은 최종적으로 주택의 분양전환가격을 전혀 알 수 없게 하여 내집마련의 예측가능성을 어렵게 한다.
최초입주당시 주택가격의 30%를 납부하고 4,8년차에는 각각의 연복리이자와 감정가격중 적은 금액을 납부하며, 분양전환시에는 주변의 거품가격이 포함된 감정평가금액의 30%를 납부하도록 하였다. 이는 분양전환을 받기 위해 임차인들에게 저렴하게 공급하는 것처럼 포장되어 있으나 애초 무주택서민들의 내집마련의 꿈이 감정가와 이자율사이에서 시기별로 널뛰기 하며 최종 분양전환시에는 임차인에게 거품 투기금액을 전가하는 방식이다.
통상 주택가격의 하방 경직성을 고려할 때 지분양도와 분양전환시 임대주택에 대해 객관성이 결여된 현재의 감정평가방식을 그대로 적용하면 가격상승을 유도하여 임대사업자에게 무조건 유리할 수 밖애 없다.
둘째. 임대주택의 건설원가 공개 없이 임대료와 분양전환가격의 산정은 임대사업자에 대한 폭리를 보장한 다는 점이다.
현재 전국에 걸쳐 임대아파트 건설원가 공개 소송이 대법원에서 계속 승소하고 있건만 주공은 막대한 행정소송비용을 낭비하면서 까지 공개를 꺼리고 있다.
지난 12월 9일 표준건축비가 16%인상되었다. 표준건축비는 임대주택에서 건축비 상한가격으로서 산정의 근거와 방법, 절차, 세부 내역이 전혀 공개되지 않고 있다. 주먹구구식으로 시중 인상율만을 전적으로 적용하여 결정된 표준건축비를 100%사용한 주택가격은 전혀 근거를 상실한 가격일 뿐이다. 주공은 표준건축비 인상고시를 기다렸다가 인상고시(12/9)이후 입주자를 모집하는 방식으로 최대이윤추구행위를 하고 있다.
정부와 주공은 표준건축비 세부내역 공개와 함께 분납(지분형)임대주택의 세부 산출 내역을 공개해야 할 것이다.
셋째, 계약의 해지 또는 갱신거절로 인한 반납의 경우 임차인은 납부한 분납금(보증금 명목) 지분의 100% 회수가 불가능 할 수 있다는 점이다.
3년 거주후 주택을 반납하는 경우 시세하락기에는 분납금의 기간이자와 감정가에서 30% 비율 중 낮은 금액을 반납받게 된다. 이는 투자지분의 손실과 같은 경우로 임차인에게 책임을 지우는 방식과 같다.
또한 이자계산방식이 시중은행의 이자율을 평균하도록하였다. 이는 임대사업자의 손실을 최대한 방지하고자 한 투자원리를 임차인에게 적용한 것으로 시장주의에 저소득 임차인들을 내모는 방식이다.
넷째, 임대료비율이 너무 높다. 임대료 상한가격의 결정시 사업자대출이율 3%가 아닌 5.2%의 상대적으로 높은 이율을 적용하도록 하였다.
이는 임차인의 주거비를 착취하겠다는 방식이다. 현행 임대사업자에게 적용하는 국민주택기금 이자율은 3%의 낮은 이율을 적용하고 있다.
반면 동일한 주택의 임차인들에게 적용하는 임대료에는 5.2%를 상한가로 적용하여 마치 임대사업자가 선심을 베푸는 양(오산세교에는 4.17% 적용) 임대사업자에게 유리하게 되어 있다. 한 마디로 눈가리고 아웅하는 임대료 책정방식을 전면적으로 뜯어 고쳐야 한다. 또한 임대료 결정당시 주변시세 기준을 명확히 밝혀야 할 것이다.
이번 오산세교 입주자 모집 공고문을 살펴보면 월평균 임대료 35만원에 관리비 약 10여만원과 난방비를 포함하면 매월 약 50여만원의 주거비 부담을 해야 한다. 정책도입초기 대상인 소득3-4분위의 서민들에게는 엄청난 부담으로 돌아 올게 뻔하다. 이는 임대착취 주택이라 할 만하다.
임대아파트전국회의가 가장 주목하는 것은 인근 2,3지구가 소위 뉴타운(신도시)로 그 사이에 공급되는 임대주택이라는 점에서 이번 분납임대주택은 내집마련이 필요한 무주택서민들 보다 투기세력의 먹잇감으로 악용될 우려가 높다.
정부와 주공은 이번 오산세교 분납임대주택의 모짐안을 전면 폐기하고 지분형 임대주택에 대한 정책 전반을 뜯어 고쳐, 무주택 서민들의 집 걱정을 진정성 있게 마련하기 바란다.
임대아파트 전국회의 [담당 : 이의환 사무국장 018-229-4472 이인선 정책국장 016-386-382]