중도금 대출과 채무부존재 확인 소송 (1)

[윤정웅]

-중도금 대출은 은행과 건설사간의 업무협약에 의해 이루어진다.-

10년 전만 하더라도 아파트를 분양받을 때 먼저 계약금 10-20%는 한 장짜리 수표로 끊어 지참 지급했던 기억이 납니다. 계약 후 중도금은 3개월 단위로 나누어 지정된 건설사의 계좌에 현금으로 입금했습니다.

3개월마다 현금을 낼 수 없는 사람들은 아파트 분양 근처에 가지도 못했었지요. 돈을 쌓아놓고 있는 사람이 아니라면 몇 개월마다 몇 천만 원의 돈을 부담할 수 없었기 때문입니다. 아파트 분양받은 사람들을 부러워했었고, 축하도 해주었던 기억이 납니다.

그러나 요즘은 아파트나 상가, 오피스텔을 계약할 때 적건 많건 건설사에서 지정해준 계좌로 우선 계약금만 입금합니다. 며칠이 지나면 건설사에서는 은행을 지정해 주면서 중도금 대출 자서를 하라는 안내를 하게 되고, 수분양자들은 각자 해당 은행으로 가거나 현장에 나와 있는 은행직원에게 대출자서(채무자가 대출서류를 작성하고 서명하는 일)를 해 줍니다.

이 중도금 대출은 건설사와 은행의 업무협약에 의해 이루어집니다. 건설사가 분양을 하고 수분양자가 대출 자서를 하면 돈은 3-4개월 단위로 은행에서 바로 건설사에 지급한다는 약정인 것입니다. 아파트를 분양받은 사람은 은행에서 돈을 빌려 건설사에 지급하는 형식이라고 봐야지요.

사람의 마음은 올 때 다르고, 갈 때 다르다는 말이 있습니다. 입주 때 아파트 값이 최소한 그대로 있거나 올라주었으면 좋으련만 크게 내려있다면 마음이 달라질 수밖에요. 분양받을 때 나중에 손해 봐도 좋다는 사람 있던가요? 필자는 단 한 사람도 못 봤습니다.

-중도금 대출에 있어서 채권자와 채무자, 그리고 보증인-

중도금 대출제도는 돈 없는 사람들이 집을 마련할 수 있는 좋은 제도입니다. 그러나 “외상이면 양잿물도 마신다.” 는 말처럼 나중에야 삼수갑산을 갈망정 무작정 분양을 받고나서 입주 때 해결책이 없게 되면 애를 태우게 되는 것입니다.

대출금은 입주 때 잔금대출로 전환하는 방법과 변제하는 방법 두 가지가 있으나 입주 때부터 등기나 변제할 때까지 일정기간 동안의 이자는 수분양자인 채무자가 부담해야 합니다.

만일 잔금 무렵에 수분양자가 개인적으로 사정이 생겨서 그 대출금에 대한 이자를 연체하거나 변제하지 못 할 수가 있습니다. 대출금 상환불능이거나 이자연체, 잔금대출로 전환할 수 없는 형편에 이르게 된다면 은행은 어찌해야 할까요?

그럴 일을 대비해서 대출을 일으킬 때 건설사는 수분양자 측에 사고가 생기면 수분양자를 대신해서 변제하기로 보증을 서는 것입니다. 일반 금전거래처럼 채권자는 은행이고, 채무자는 아파트를 분양받은 사람이며 보증인은 건설사가 된다는 뜻입니다.

엄밀히 말하면 중도금대출은 수분양자들에게 부담을 주지 않으면서 은행은 건설사에 돈 장사를 하는 것이고, 건설사는 그 돈으로 집을 지어 돈을 버는 상생의 관계가 이루어진다고 볼 수 있습니다. 덕분에 수분양자들도 중도금 없이 집을 마련할 수 있는 것이고,

-약도 되고 독도 되는 중도금 대출-

중도금 대출제도는 건설사, 은행, 수분양자 모두가 누이 좋고 매부 좋은 격이로군요. 대출받은 중도금에 대해서도 건설사에 따라 자신들이 이자를 내주는 무이자도 있고, 입주 때 한꺼번에 수분양자들이 부담하는 후불제도 있지만, 알고 보면 미리 분양가에 포함시켜놨기 때문에 자신이 제 닭 잡아먹는 이치나 다름이 없는 것입니다.  

그동안 분양시장에서 약이 돼왔던 중도금 대출이 지금에 와서는 곳곳에서 독이 되어 수분양자들의 목줄을 죄고 있으니 어찌해야 할까요? 보통일이 아니라는 생각이 듭니다. 부동산시장이 침체되어 30%이상 값이 하락했고, 분양권도 팔리지 않고 있기 때문입니다.

계약금을 포기하고라도 이를 팔거나 계약을 해제하고 싶지만 살 사람도 없고, 해제도 받아주지 아니하므로 그게 쉽지를 않습니다. 입주하지 못한 사람들이 대출금에 대한  이자를 내지 않게 되면 은행에서 늘 협박성 문자가 오게 되고 통고서가 옵니다.

어떤 통고서인지 아십니까? 본적지 시, 구, 읍, 면, 동사무소에 비치된 채무불이행자 명부에 등재를 신청하고, 법원에 재산목록을 제출하라는 명령을 신청하고, 전문적으로 연체대출을 관리하는 부서로 이관하고, 재산에 가압류 등 법적절차를 진행하겠다는 등의 내용으로서 보통사람들은 간이 떨린다고 합니다.

그러나 살던 집이 팔리지 않으려니와 워낙 값이 내려 설령 팔아봤자 가격차이가 너무 커서 새 아파트로 입주할 수 없는 형편에 이르렀는데 어찌하겠는지요? 입주 1년이 지났어도 뾰쪽한 대책이 없고, 이런 사유로 여러 곳의 아파트가 입주 절반을 채우지 못한 채 불 꺼진 아파트가 되고 있습니다.

문제는 아파트 품질입니다. 아파트가 잘 지어진 단지는 입주기간은 오래 걸리지만 그런대로 조용하게 입주가 되고 있습니다. 그러나 근본적으로 품질이 떨어지거나 당초 분양조건과 맞지 않게 지어진 아파트는 모두가 입주거부를 하고 있음이 사실입니다.

이런 아파트 수분양자들은 대부분 시행, 시공사를 상대로 계약해제와 계약금 반환 또는 손해배상 청구 소송을 진행 중에 있거나 준비 중에 있습니다. 그러나 은행에서는 소송과는 별도로 중도금 대출에 대한 독촉을 합니다. 수분양자들은 입주하지도 않을 아파트에 무슨 중도금이냐? 는 식의 항의를 하게 되겠지요.

결국 은행으로부터 독촉을 견디지 못한 수분양자들은 “너희들끼리 주고받은 대출금 너희들끼리 알아서 하라는 식”으로 은행까지 걸어 대출금에 대한 채무부존재확인소송을 제기하고 있습니다. 건설사에서 대출금을 다시 은행에 반환하라는 대위변제를 주장하면서,

글이 길어서 1부와 2부로 나누었습니다. 여기까지 1부의 글을 마치고 며칠 후 2부 (소송 조건, 소송 준비사항, 소송 진행사항 등)글에서 뵙겠습니다.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

수원 세인종합법률사무소 국장. 내 집 마련 아카데미

011-262-4796, 031-213-4796, 215-2500

http://cafe.daum.net/2624796

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http://club.speedbank.co.kr/2134796

yoon3668@yahoo.co.kr

[새벽]

잘 보았습니다

[나비]

좋은 내용 감사합니다.

[초심꿈]

감사합니다.. 저의 입장이라 이글이 더욱더 머리에 남습니다...~~ 어찌해야할지요???

[해돋이]

선생님의 글은 언제나 이해하기가 쉬워서 너무나 좋습니다.인기 높은 연작 드라마를 보고있는 기분입니다.2부의 내용이 기다려집니다.

[복덩어리]

답답합니다 교수님의 주옥같은 말씀 이 더욱 기다려집니다 ...빨리 올려주세요

[엘레강스]

잘 보았습니다.

[겨울아이]

2부의 글을 너무도 기다리는 1인입니다