부동산 회복시작, 조심해야 할 일들

[윤정웅]

이 세상에서 가장 어려운 일은 어떤 일일까요? 모든 일이 다 어렵다 해도 삶보다 더 힘든 일은 있겠는지요. 그래서 우리들은 늘 잘 살기 위해 많은 노력을 하게 되고, 해도 안 될 일에 헛된 희망을 걸기도 하는 모양입니다.

부동산시장은 지난 7.31. 기점으로 수술실을 나왔습니다. 의사는 “수술은 잘 됐다”는 말을 했습니다. 그 환자는 의사의 말을 믿고 걷기 시작했습니다. 가는 속도가 문제일 뿐입니다. 그래서 필자는 작년부터 금년 9월을 기다리라 말했던 것입니다.

회복기가 막 시작되거나 침체기가 막 시작될 무렵에는 전문가들은 글쓰기를 주저합니다. 자칫 자신의 글이 켜지고 꺼지는 휘발유 역할을 할 수도 있기 때문입니다. 지난 세월 부동산 재테크에서 성공을 했건, 실패를 했건 새로운 달력위에 그림을 그려 보시기 바랍니다.

부동산시장이 회복되더라도 앞으로 조심해야 할 여섯 가지 항목입니다. 부동산투자는 큰돈과 결부되어 있기 때문에 아래 여섯 가지 사항만은 꼭 지키심이 옳을 것입니다.

1. 싸구려 좋아하지 마라.

싸구려 부동산은 대개 불경기 때나 분양 끝 무렵에 나오게 됩니다. 알토란같은 땅은 미리 팔려 버렸기 때문에 지대가 아주 높거나 아주 낮은 곳, 또는 자투리땅이 되는 수가 많습니다. 아니면 맹지(출입할 길이 없는 땅)일 것이고,

주택은 그늘진 곳이거나 조경이 허술한 1층 또는 2층이 많고, 입주한지 2년 정도  됐어도 주인을 찾지 못한 미분양공동주택들이 대부분입니다. 입지는 좋다하더라도 달랑 한 동이거나 큰길에 붙어 있어서 소음이 심한 주택도 마찬가지입니다.

부동산을 사게 될 때에는 팔 때를 생각해야 됩니다. 나중에 나 같으면 이 집을 사겠는가? 이 땅을 사겠는가? 스스로 의심해 보고 역지사지의 입장에서 선택을 해야 하는 것입니다. 이런 부동산은 싸게 사도 이익을 남기지 못하더군요. 그래서 “싼 게 비지떡”이라는 말을 하나 봅니다.

2. 단타 칠 생각을 하지마라.

“사랑에 속고 돈에 운다.”는 말은 남녀 간의 사랑에만 있는 게 아니고 부동산에도 있습니다. 토지 분양이나 주택 분양에서 두고 쓰는 말은 “몇 개월 후에 다시 팔 수 있다”라는 말이 오가게 되고, 매수인은 그 말에 기대를 하고 계약을 해 버립니다.

물론, 단타로 매매가 이루어질 때도 있겠지요. 그러나 잔금도 이행하기 전에 다시 판다는 생각은 일단 접어 둬야 하는 것입니다. 그렇게 돈 벌기가 쉽다면 왜 이 세상살이를 어렵다고 하겠는지요? 나중에 속았다고 생각이 될 때에는 이미 돈은 손해를 보게 될 테니까요.

지금 여러분들께서 애물단지 부동산을 갖고 계신다면 거의 단타를 목적으로 구입하신 부동산일 겁니다. 아기 젖먹이 때 사뒀겠지만 그 애가 지금 초등학교에 입학을 했어도 팔리던가요? 갈수록 가격은 내려갈 뿐이고…

3. 분양권으로 팔겠다는 생각 하지마라.

토지도 그렇지만 특히 아파트를 비롯한 공동주택은 잔금준비를 미리 계획해 두고 투자를 해야 합니다. 김대중 정부시절에는 분양권전매가 가능하기도 했었지요. 그러나 지금이나 앞으로는 분양권전매를 목적으로 분양받는 일은 신중을 기해야 합니다.

설사 분양권으로 매매가 될 수 있다하더라도 만일 그리 되지 아니할 때를 미리 대비해 두는 게 좋습니다. 대출금과 전세금 외의 나머지금액에 대해서 이를 확보할 수 있는 방안이 마련돼야 한다는 뜻입니다. 입주할 형편이 안 되어 억지로 분양권을 팔게 되면 계약금 포기는 물론이고, 오히려 돈을 얹어 줘야하는 꽃놀이패 부동산이 될 수도 있기 때문입니다.

살던 집을 팔고 새 집으로 이사를 하려는 분들은 살던 집이 팔리지 않게 되면 우왕좌왕하면서 우선 걱정부터 하는데 그때가 재테크의 기회가 될 수도 있다는 사실을 아셨으면 합니다. 꼭 팔기 보다는 2년 동안 2주택으로 가는 방법도 강구해 보시는 게 좋은 방안이 될 수도 있습니다. 재테크는 그런 기회를 잘 이용하는 안목도 있어야 하거든요.  

4. 친구 따라 강남가지마라.

“친구 따라 강남 간다.”는 말이 있습니다. 그래서 친구가 사게 되면 자신도 따라가서 사는 일을 봤습니다. 잠시라도 왜 자신의 형편을 망각하는지? 자신의 생활여건상 사지 않아야 할 부동산을 사게 되는 일들이 종종 일어나고 있고, 그런 내용의 상담이 들어오기 때문에 드리는 말씀입니다.

친구 따라 강남 가다가 남편 모르게, 아내 모르게 일 저질러 놓고 쩔쩔 매는 사람들이 의외로 많습니다. 아무리 생각해 보고 연구를 해 봐도 헤쳐 나갈 길이 없기 때문에 결국은 부부간에 싸움만 계속하다가 각방을 쓰기도하더군요. 용돈 좀 벌어보려다가 나중엔 이혼이라니?

부동산을 사게 되면 자랑할 필요가 없습니다. 부동산을 사면 친구들은 축하를 해 주지 않습니다. 같이 강남을 갈 수 없게 되면 오히려 험담을 하는 게 세상인심이거든요. 자신의 형편을 자신의 저울에 달아 보고 자신의 분수에 맞춰 투자하시라는 권고입니다.

5. 한탕주의 생각 하지마라.

한탕주의~ 요즘은 꿈속의 이야기일 겁니다. “부동산은 사 놓으면 돈 번다”는 말은 호랑이 담배피던 시절의 이야기일 뿐이지요. 밑천이 적을수록 한탕주의에 대한 꿈은 더 크다고 보심이 어떨는지요? 몇 사람이 어울려 땅을 산다든지 경매를 하는 일은 특히 조심하셔야 합니다.

여러 사람이 공동투자해서 돈을 번 일이 얼마나 있었을까요? 어쩌다 몇 푼 벌어봤자 오며가며 길에다 다 깔아버리고 나중에는 빚만 남게 됩니다. 한탕주의는 주식투자와도 같은 것이어서 나중에는 파산하는 일도 일어날 수 있습니다.

벽돌은 한 장, 한 장 쌓아야 집이 튼튼하게 지어집니다. 앞으로 부동산시장에서 한탕주의는 없습니다. 투자를 하다보면 약간 짐이 무거울 수는 있겠지만 몇 푼의 적은 자본으로 한탕 쳐서 크게 부풀리려는 생각은 접어두심이 좋을 것입니다.     

6. 좋다는 말 믿지 마라. 

매도하는 사람이나 흥정하는 사람이나 대상 부동산이 나쁘다고 말하는 사람은 세상 어디에도 없습니다. 좋다는 말에 너무 쉽게 동조하지 않았으면 합니다. 좋으면 속으로 좋구나, 생각하면 될 일이고요.

좋다는 남의 말만 그대로 믿고 과대포장을 하게 되면 결국 이웃사촌을 끌어 들이게 됩니다. 처음엔 좋은 것 같지만 나중엔 그게 아닌 일도 많이 일어납니다. 나중에 속았다고 후회를 하지만 계약은 법적인 문제이기 때문에 그게 밝혀지기란 그리 쉬운 일도 아니거든요.

토지분양이나 건물분양에 있어 현재 소송 중인 사건들이 얼마나 많은가요? 소송의 원인들은 대부분 당초 광고내용과 실제 부동산내역이 다르다는 싸움입니다. 그게 법정에서 밝혀지려면 통상 2년 정도 걸리기 때문에 돈도 손해를 보겠지만 마음고생은 이만저만이 아니라는 것입니다.

“사랑을 할 때는 두 눈이 멀다”는 유행가 가사가 있습디다. 부동산도 마찬가지 아닐는지? 자신이 사고 싶은 부동산은 모든 게 좋게만 보이거든요. 사람이나 부동산이나 좋게 보인다고 끝까지 좋다는 법이 없으니 어찌해야 할까요? 그래서 혼사의 이치나 부동산의 이치나 마찬가지라고 하는 것입니다.

토지는 오래 가지고 있어도 좋지만 주택은 자주 갈아타는 게 부동산투자의 원칙입니다. 하지만 요즘은 그렇지 못합니다. 3년 내에 팔게 되면 양도소득세가 많기 때문이지요. 세금보다 더 큰 문제는 학군을 변경해야 하므로 자녀들이 싫어합니다.

부동산은 내 것이 오르면 남의 것도 오르기 때문에 돈의 액수만 늘어나게 될 뿐, 가치는 그대로 있는 수가 허다합니다. 그래서 땅도 두 개를 사게 되고, 주택도 2채 이상을 가지려고 애를 쓰게 됩니다. 기업에도 성공과 실패가 있듯이 부동산투자에도 성공과 실패는 공존합니다.

실패 없는 부동산투자를 하려면 꾸준히 공부를 해야 하고 실전과 노하우가 쌓여야 합니다. 부동산은 보름달과 같습니다. 뜨는 노래는 있어도 지는 노래는 없듯이 성공하게 되면 축복이요, 실패하게 되면 시계바늘을 거꾸로 돌려야 하는 것입니다.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 부동산법률학)

수원 세인종합법률사무소 국장(소송실무 총괄)

윤정웅 내 집 마련 아카데미 매니저 011-262-4796

http://cafe.daum.net/2624796. http://club.r114.co.kr/yjw

가을학기 부동산재테크과정 학생모집안내 031-213-4796

[한남한강]

감사합니다.. 잘 읽었어요...

[새벽]

그새 팔월의 첫날 입니다 ... 뒤돌아 보니 먼길인듯 한데 희망의 구월을 설레이게 기다려 집니다 ... 조바심과 불편한 마음을 붙들고 말입니다.... 교수님의 응용과학의 힘을 항상 기다리며 나란히 걸어 갑니다... 좋은 글 잘 보았습니다

[보나]

교수님의 글 항상 감사드립니다.