공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 유권해석 및 판례

[배재열]

유권해석 및 판례

Q. 중개사무소의 중개보조원의 업무 범위, 특히 청약의 유인이 가능한 지 여부

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.10)

A. 부동산중개업법상 중개대상물 확인․설명서 및 거래계약서 작성 등 중요한 중개행위는 중개업자가 직접 수행하여야 하며, 중개보조원은 의뢰물건의 현장을 안내하는 등 중개업자를 보조하는 업무만을 수행할 수 있을 것임. 또한 법제50조(양벌규정)규정에 의거 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 보지만 중개업무 이외의 행위는 중개업자의 행위로 간주하고 있지 않음.

☞ 판례

   ♣ 저당권 설정에 관한 행위의 알선이 중개대상물에 해당하는지 여부

      ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’ 제2조제1호에서 말하는 ‘그 밖의 권리’에는 저당권 등 담보물건도 포함되고, 따라서 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 저당권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 경우에는 같은 법 제2조제3호가 정의하는 중개업에 해당하고, 그 행위가 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌다 하여 달리 볼 것도 아니다.

〔대판 1996.9.24〕

Q. 중개수수료를 받지 않고 거래계약서에 중개업자의 등록인장 날인 시 중개행위 여부

   (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.16)

A. 부동산중개업법 제2조의 규정에 의하면 『중개』라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실․변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미하므로 중개업자가 거래당사자의 요청에 의하여 거래계약서를 작성하고 서명․날인하였다면 수수료 징수와 상관없이 중개행위에 해당된다고 판단됨.

   따라서 이 경우 중개업자는 부동산중개업법에 따라 등록된 인장 사용의무, 중개대상물 확인․설명서 작성의무 및 공제증서 사본을 교부할 의무도 발생하는 것이며, 이러한 사항을 중개업자가 이행하지 아니할 경우에는 법제39조(업무정지)규정에 의거 행정처분을 받을 수 있음.

Q. 담보대출영업, 즉 자기대금을 빌려주고 저당권이나 담보 가등기를 설정하는 것을 업으로 하는 업체나 그곳으로 대출받을 수 있게 소개해 주는 일을 업으로 하는 업체의 경우, 중개업 등록을 해야 하는지? (참여마당 신문고 2007.4.16)

A. 부동산중개업법 제2조의 규정에 의하면 『중개』라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매․교환․임대차 기타 권리의 득실․변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미함.

   본인의 자금으로 담보 대출업을 하는 자가 생활정보지 등에 담보대출 정보를 제공하는 것만으로는 부동산중개업법 위반이 되지 않음. 다만, 담보대출업자와 담보대출을 받을 자를 매개하여 대출알선을 업으로 할 경우 부동산중개업상 중개행위에 해당될 수 있을 것으로 판단됨.

☞ 판례

   ♣ 중개업에 해당하는지 여부

      ① ‘중개를 업으로 한다는 것은 반복․계속하여 영업으로 알선․중개를 하는 것을 의미한다.’ 고 해석할 수 있으므로, 알선․중개 행위의 반복․계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 회수, 기간 태양(態樣) 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단해야 한다. 따라서 우연한 기회에 단 한번 건물전세계약의 중개를 하고 수수료를 받았더라도, 반복․계속하여 중개를 한 증거가 없으면 무등록 중개업자로 처벌하지 못한다.

〔대판 1988. 8. 9〕

      ② 중개업의 요건으로서 알선․중개를 업으로 한다고 함은 반복․계속하여 영업으로 알선․중개를 하는 것을 가리키는 것이므로 이러한 반복․계속성이나 영업성이 없이 우연한 기회에 타인간의 거래행위를 중개한 것에 불과한 경우는 중개업에 해당하지 않는다.

〔대판 1991. 7. 23〕

Q. 분양상담사 자격증을 소지하고 있는 자가 󰡒oo부동산컨설팅󰡓이라는 사무소를 개설하여 각종 토지 매매상담 및 아파트분양상담 등 사무실 전면에 표기하고 업무를 할 수 있는지? (참여마당 신문고 수정일자 2007.4.13)

A. 부동산중개업법 제2조의 규정에 의하면 『중개』라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실․변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며,『중개업』이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 의미함. 따라서 부동산컨설팅 등 명칭(상호)여하를 불문하고 부동산중개업법에 의해 중개사무소 개설등록을 하지 않은 자가 타인의 의뢰에 근거하여 일정한 수수료를 받고 계속․반복적으로 부동산의 거래를 알선하는 등 중개행위를 할 경우에는 무등록중개행위에 해당됨.

Q. 중개업소가 아닌 일반가게(슈퍼마켓)의 출입문에 매물 광고 시 위법 여부

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.16)

A. 중개업자가 아닌 자가 특정장소에 부동산에 대한 자료를 전시하고 그에 관한 정보 및 조언을 제공하거나 전단지 등을 배포하여 거래를 알선하는 행위를 한 경우에는 수수료의 징수 여부와 관계없이 부동산중개업법 제38조제1항제1호의 규정에 의하여 처벌을 받게 되나, 부동산 소유자의 부탁에 의해 자신의 영업장에 단순히 광고물을 부착토록 허용한 것일 뿐 알선행위가 개입되지 않은 것이라면 이를 중개업법 위반이라 볼 수는 없을 것임. 다만, 다수의 부동산 광고물을 부착하여 매물을 홍보함으로써 발생할 수 있는 오해의 소지를 사전에 예방하는 의미에서 권고차원의 행정지도는 가능할 것으로 판단됨.

 ☞ 판례

   ♣ 토지소유권의 범위

      토지소유권은 지표와 지상․지하를 포괄하고 있으므로, 토지의 거래에 있어서 지표부분과 지하부분을 분리하여 거래하는 것은 불가능하다.

      따라서 지표부분은 제외하고 지하부분만을 매도한다는 것은 불가능하다. 이런 경우는 그 토지의 해당 지하부분에 대한 사용권만을 부여하는 토지의 임대차나 사용대차의 형식을 취할 수밖에 없을 것이다.

〔대판 1984. 4. 10〕

Q. ① 상가와 관련하여 일반적인 매매․교환․임대차계약서가 아닌 󰡒부동산권리양도계약서󰡓를 중개업소에서 작성하는 과정에서 공인중개사가 직접 작성하지 않았을 경우에도 법 제26조 위반으로 보아 처벌이 가능한지?

   ② 상가권리금조로 양수인으로부터 일백오십만원을 받아서 그 중 일백만원만 주고 오십만원을 중개업자가 취했을 경우도 행정기관에서 처벌 가능한 사항인지?

       (참여마당 신문고 2006.9.16)

A. 일반적으로 상가의 매매나 임대차 거래시 부수되는 권리금은 관행적으로 거래가 이루어지는 것으로 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행규칙』제3조에 규정된 중개대상물에 포함되지 않으며, 따라서 권리금의 알선에 대한 수수료는 중개업 범위에 포함되지 않는 일종의 서비스 대가로서 동 법상의 중개수수료 규정이 적용되지 않음.

Q. 이삿짐센터영업권(상가영업권) 매매 계약이 『공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률』규정에 의한 부동산중개행위(부동산중개업자의 중개행위 범위)에 해당하는지? (참여마당 신문고 2006.8.24)

A. 이삿짐센터영업장소인 상가 건물에 대한 임대차계약은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」상 당연히 중개대상물에 해당되나, 이삿짐센터 영업권(상가영업권)의 거래계약은 중개대상물에 해당되지 않음.

   또한, 중개대상물이 아닌 경우 거래계약서의 중개업자란에 서명․날인이 되어 있는 경우에도 동 법상의 중개수수료 규정이 적용되지 않으며, 자격증․등록증 대여 및 행정처분 등에 대해서 중개업법령이 적용되지 않음.

☞ 판례

   ♣ 중개업법상 중개행위 여부

      ① 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선․중개하려는 의사를 가지고 있었느냐 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선․중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이다.

〔대판1995.9.29〕

      ② 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐만이 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매․교환․임대차 기타권리득실․변경에 관한 알선, 중개하는 경우도 포함하는 것이다.

〔대판 1995.9.29〕

☞ 판례

   ♣ 유치권의 중개대상권리 여부

      유치권은 일신전속적이 아닌 재산권으로서 피담보채권과 목적물의 점유를 함께 이전할 경우 그 이전이 가능하고, 이는 부동산 유치권의 경우도 마찬가지이므로, 결국 부동산 유치권은 부동산중개대상권리가 된다고 할 수 있다.

〔서울행정법원 제2부 판결〕

Q. 공인중개사 자격증을 재발급 받고자 합니다. 어떻게 하면 되나요?

    (참여마당 신문고 2007.1.12)

A. 공인중개사자격증 분실 등으로 인하여 재교부 받고자 하는 경우, 공인중개사자격증 재교부 신청서를 작성하여 최초 자격증을 교부받은 시․도(부동산중개업 담당부서)에 반명함판 사진 1매와 함께 신청하면 재교부 받을 수 있음을 알려드립니다.

Q. 부동산컨설팅이라고 사업자등록을 하여 사무실을 개설하고 있는데, 유사명칭 사용에 해당하여 고발조치가 가능한지요?

   거래계약서등을 확보하기가 어려우나 아파트매매, 임대를 한다고 유리에 썬팅을 해놓고 실질적인 개발목적의 컨설팅보다는 토지나 택지지구 이주자택지나, 협의자택지등을 매매 등 목적으로 사무실을 운영하고 있으니 물증이 없어도 유사명칭으로 보아 고발조치가 가능한지요? (참여마당 신문고 2007.1.12)

A. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제8조의 규정에 따르면 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하는 것이 금지되어 있는 바, 질의와 같이 󰡒부동산컨설팅󰡓이라는 명칭을 사용하는 것은 이에 해당된다고 보기 어렵습니다. 다만, 중개사무소 개설등록을 하지 않은 부동산컨설팅 사업자가 중개업법령상 중개를 한 경우 동 법률 제48조 제1호 규정에 따른 󰡐중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자󰡑(무등록중개업자)로서 처벌 대상이 되나, 이에 대하여는 관할 등록관청 또는 사법기관에서 실제 중개행위의 수행여부 등 사실관계를 조사 후 위법여부를 판단하여야 할 것입니다.

Q. 파산의 경우에 공인중개사자격이 유효한 지, 파산하거나 복권이 되는 경우 중개업무 수행이 가능한 지? (참여마당 신문고 4580 2006.1.13)

A. 파산 및 복권과 공인중개사 자격과는 관련이 없으므로 파산의 경우에도 자격을 유지할 수 있음. 다만, 파산선고를 받고 복권되지 않은 기간 동안은 중개사무소 개설등록을 할 수 없음.

Q. 공인중개사 시험은 연령에 관계없이 응시할 수 있는 지, 아니면 만19세 이상만 응시가 가능한지? (참여마당 신문고 20796, 2006.1.4)

A. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법령에서는 공인중개사시험 응시자격에 제한을 두고 있지 아니하므로 연령 제한 없이 응시 가능함.

Q. 부동산중개업법상 중개사무소 개설등록 결격사유에 해당되는 자가 공인중개사시험 응시가 가능한지?                         (전자민원 20202, 2005.4.4)

A. 부동산중개업법 제7조의 결격사유에 해당될 경우 중개업 등록을 하거나 중개업자의 소속 공인중개사, 중개보조원 또는 중개법인의 임원이 될 수 없음을 의미하는 것이며, 시험 응시자격과는 무관함.

Q. 법인이 국내 부동산을 제외한 해외에 소재한 부동산만을 중개하고자 하는 경우, 중개업법에 따른 등록요건을 갖추어야 하는 지? (참여마당 신문고 2007.1.2)

A. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률은 대한민국 내에 적용되는 국내법으로서 우리나라 통치권이 미치지 않는 외국 부동산은 동법률 적용대상이 아니며, 국내 소재한 중개대상물을 중개하고자 할 경우에 동법률에 따라 중개사무소(개인․법인) 개설등록을 하여야 함.

Q. 은행에 신용불량자로 등록된 경우 부동산중개업을 할 수 있는지?

    (참여마당 신문고 2007.1.2)

A. 신용불량자 등록은「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」제10조에서 정하고 있는 결격사유에 해당되지 않으므로 이로 인해 중개업 등록을 제한받지 않음.

Q. 중개사무소를 확보함에 있어 사무실의 벽면이 천장까지 설치되어야 개설등록이 가능한지?

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.16)

A. 부동산중개업법상 중개사무소의 벽면이 천장까지 설치되어야 한다는 규정이 없고, 독립된 공간으로 구획되어 중개행위를 하는데 지장이 없다면 개설등록이 가능하다고 보아짐.

Q. 건축물임시 사용 승인을 득한 건물에서의 중개사무소 개설이 가능한지?

    (참여마당 신문고 2007.1.2)

A. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」시행령 제13조의 규정에 따르면 중개사무소의 개설 기준으로 '건축물관리대장'에 기재된 건물에 중개사무소를 확보(소유, 전세, 임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을 확보하여야 한다)할 것으로 되어 있음. 중개사무소로 사용하기에 적합하려면 불법이나 무허가로 건축된 건물이 아닌 적법한 절차에 따라 허가관청으로부터 허가를 받아 건축물대장에 등재되어 관리하고 있는 건물로서 중개사무소로 사용하기에 적합한 용도를 갖춘 경우이어야 할 것임.

   따라서 건축물대장에 등재된 건물이 아닌 임시사용승인건물의 경우 중개사무소 개설등록이 불가함.

Q. 구 부동산중개업법에 의하여 허가된 중개법인에 대해 현행 법령에 따른 중개법인 등록기준을 적용할 수 있는지 여부? (건설교통부 토지관리팀-991, 2006.4.25)

A. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 및 동법률 시행령, 동법률 시행규칙은 원칙적으로 2006년1월30일부터 적용되는 것이며, 구 부동산중개업법의 규정에 의하여 허가(등록)받은 중개법인의 경우 현행 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률상의 중개사무소 개설등록 기준을 적용할 수 없음.

Q. 기존 중개사무소외에 별도로 상담실, 응접실 등으로 사용하는 사무실을 둘 경우 가능한 지 여부? (건설교통부 토지관리팀-232, 2006.1.27)

A. 부동산중개업법 제11조제1항의 규정에 따르면 중개업자는 2개 이상의 중개사무소를 둘 수 없도록 되어 있으므로 기존 중개사무소외 별도 사무실을 두어 상담실, 응접실 또는 자료보관실 등으로 사용할 경우 동법령에 위배됨.

Q. 1층에 중개사무소를 운영하다 협소한 관계로 동일 건물 2층의 일부분을 중개사무소로 사용 가능한 지 여부? (참여마당 신문고 수정일자 2007.4.13)

A. 부동산중개업법 제11조제1항의 규정에 의하면 중개업자는 2개 이상의 중개사무소를 둘 수 없도록 되어 있으므로 본 사무실외에 2층에 사무실을 중개사무소로 사용할 경우에 동 법령에 위배됨.

Q. 개정된 중개업법에 따르면 (구)중개업법 상에는 1년으로 되어있던 벌금형 선고의 결격기간이 3년으로 되어있습니다. 그러면 2005년 4월에 벌금형을 선고받은 중개업자가 다시 개설 등록을 신청을 하려고 할 때 (구)중개업법의 1년을 적용해야 하는지 아니면 개정된 법률에 따라 3년을 적용해야 하는지 궁금합니다.

   (참여마당 신문고, 2006.7.5)

A. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」(2006.1.30 시행) 제10조제1항제11호의 규정에 의하면 중개업법 위반으로 벌금형 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 경우 중개사무소 개설등록 결격사유에 해당됩니다. 이 규정은 동 법률이 시행되는 2006.1.30부터 중개사무소 개설등록을 신청하는 모든 사람에게 적용됨을 알려드립니다.

Q. 중개법인에 등록된 감사의 경우 개인 중개사무소 개설등록이 가능한 지?

    (참여마당신문고 2008.5.8)

A. 부동산중개업법 제10조의 규정에 의하여 중개업자는 이중등록이 금지되므로 중개법인의 임원은 개인 중개사무소 개설등록이 불가함. 따라서 상법상 등기대상인 중개법인의 경우에 감사도 임원에 해당되므로 개인 중개사무소 개설등록이 불가함.

Q. 현재 건물용역업체(법인)의 대표이사로 있는 자(공인중개사 자격자)가 현 법인의 주사무소에 부동산중개업을 등록하여 겸업을 하고자 하는데, 가능한지요?

   또한 중개법인 설립에 필요한 임원 중에서 동일한 도내에서 개인부동산중개사무소를 운영하는 일반부동산 중개인이 새로운 중개법인의 임원으로 등록하고 계속 영업이 가능한지요? (참여마당 신문고 2006.11.3)

A. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」에는 개인인 중개업자에 대한 겸업을 제한하지 않았기 때문에 타 법령에서 특별히 금지하고 있지 않는 경우에는 겸업이 가능합니다.

    ※ 동 법 제14조의 규정에 따라 법인인 중개업자는 겸업제한을 두고 있음. 다만, 거래계약 체결 등 주요한 중개행위는 중개업자가 직접 수행하여야 하므로 중개의 중요행위를 중개보조원 또는 제3자에게 수행하게 하는 경우 공인중개사자격증 대여에 해당되어 처벌 받게 됨은 알려드립니다. 또한, 동 법 제12조제2항의 규정에 따르면 중개업자는 중개업자인 법인의 사원, 임원이 될 수 없도록 되어 있으므로, 개인 중개업자가 새로 설립되는 중개법인의 임원으로 등록할 수 없음을 알려드립니다.

Q. 현재 공인중개사 A, B가 같은 지역에서 각각 중개업소를 설치 운영하고 있으나, 넓은 사무실을 얻어 그 사무실을 같이 이용하려고 하는 데, 각각의 상호를 가지고 독립적으로 운영이 가능한지? (참여마당 신문고 2007.4.16)

A. 합동사무소란 사무소만을 공동으로 활용한다는 의미이며, 각각의 중개업자는 개별적으로 개설등록이나 이전신고를 함으로써 중개업을 영위할 수 있고 그로 인한 책임도 각 중개업자가 개별적으로 져야 함.

   다만, 각 중개업자는 사무소의 활용권한이 있음을 증명하는 서류를 첨부하여 등록요건을 충족하여야 할 것이며, 동일한 상호를 사용할 경우에는 합동사무소임을 명시하여야 하고, 개별상호를 사용할 경우 각각 다른 상호를 등록․사용하여야 할 것임.

Q. 행정처분으로 의견 제출기간 중 다른 공인중개사가 합동사무소 신청 시 등록 가능 여부 (참여마당 신문고 수정일자 2007.05.22)

A. 행정처분을 위한 의견제출 기간 중에 있는 사무소라 하더라도 동 사무소에 다른 중개업자가 개설등록을 함으로써 합동사무소를 설치할 수 있을 것으로 판단됨.

   다만, 사무소를 합동사무소로 활용한다하여 업무정지 처분 등의 행정처분을 받은 중개업자가 그 기간 중에 업무를 수행하여서는 안 될 것임.

☞ 판례

   ♣ 2개 이상 중개사무소 설치 가능 여부

      중개사무소를 개설등록한 중개업자가 그 외에 다른 중개사무소를 설치하는 것은 금지된다고 할 것인데, 여기에서 설치가 금지되는 다른 중개사무소는 중개업자로 하여금 2개 이상의 중개사무소를 둘 수 없도록 금지한 입법취지에 비추어 반드시 공인중개사 의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 규정된 중개사무소 개설등록의 기준을 갖춘 건축법상의 사무실로 사용하기에 적합한 건물임을 요하는 것은 아니며 그러한 기준을 갖추지 못한 중개사무소도 중개업을 영위하는 사무소에 해당하는 한 이에 포함된다고 할 것이다.

〔대판 2005. 1. 14〕

Q. 중개법인의 분사무소 설치시 분사무소 책임자는 당해 법인의 임원만이 분사무소 책임자가 될 수 있는지, 임원이 아닌 공인중개사도 책임자가 될 수 있는 지?

    (참여마당 신문고 2007.5.8)

A. 법인인 중개업자는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제13조 및 동법 시행령제15조의 규정에 따라 주된 사무소 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있도록 되어 있으므로, 당해 중개법인의 임원이 아닌 공인중개사를 당해 법인의 분사무소 책임자로 두어야 할 것임.

Q. 간이천막 및 컨테이너도 중개사무소 개설등록 기준에 적합한지 여부

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.4.13)

A. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제13조제2항의 규정에 의하면 천막이나 그 밖의 이동이 용이한 임시중개시설물(떳다방 같은 시설물을 말함)을 설치할 수 없으며, 가설건축물은 임시로 사용하기 위한 건축물로서 항구적인 영업 등을 위한 건축물이 아니고 건축법상 적법한 절차를 거쳤다 하더라도 전기 등 공공재 공급의 설치를 요하지 않기 때문에 중개사무소로 사용하기에 적합하지 않음.

Q. 업무정지기간 중에 있는 중개업자가 다른 등록관청의 합동사무소로 이전 가능 여부 (참여마당 신문고 수정일자 2007.4.17)

A. 중개업자가 업무정지 처분기간 중에도 사무소 이전은 가능하다고 할 것이므로 합동사무소로 이전할 경우 기존 중개업자의 사무소 사용 승낙을 받아 이전이 가능할 것임. 다만, 업무 정지처분기간 동안에는 중개업을 영위할 수 없음.

Q. 미분양 주택 및 상가의 분양대행을 목적사업으로 설립된 법인이 시행사나 분양대행업체를 대신하여 미분양 상가 등을 분양하고 용역수수료 계약에 따라 일정액의 수수료를 수취하는 경우, 이러한 분양대행업이 부동산중개업법상 중개에 해당되는지?  (참여마당 신문고 수정일자 2007.05.03)

A. 분양대행은 분양업자의 용역의뢰에 의하여 분양을 대행하여 주고 분양업자로부터 대행수수료를 받는 영업행위로서 부동산중개업법에서 규정하고 있는 중개와는 구별되는 것이므로 분양대행업은 부동산중개업법의 적용을 받지 않는다고 보아야 할 것임.

☞ 판례

   ♣ 사용인의 업무상 행위

      ① 중개보조원이나 소속공인중개사의 업무상 행위는 중개대상물의 거래에 관한 알선업무 뿐만 아니라 위 업무와 밀접한 관련이 있고 외형상, 객관적으로 중개업무 또는 그와 관련된 것으로 보여지는 행위도 포함된다.

〔서울남부지원 1993.11.17〕

      ② 사용인의 업무상 행위는 외형상 객관적으로 사용인의 사업활동 내지 사무집행행위 또는 그와 관련된 것이라고 보일 때에는 행위자의 주관적 사정을 고려하지 않고 이를 사무집행에 관하여 한 행위로 본다.

〔대판 2000. 3. 10〕

Q. 공인중개사를 중개보조원으로 신고한 경우 행정처분 가능한지 여부

    (참여마당 신문고 수정일자 2008.4.16)

A. 공인중개사를 중개보조원으로 신고하였다하여 동법률에 위반된다고 볼 수는 없음.그러나 중개보조원으로 신고하였다면 소속공인중개사가 할 수 있는 중개대상물 확인․설명서 작성, 거래계약서 체결과 같은 중개의 중요한 행위는 할 수 없음. 만약 중개보조원으로 신고한 자에게 위의 행위를 수행하게 하였다면 무등록 중개행위 등에 해당될 수 있음.

☞ 판례

   ♣ 종업원의 위법행위의 동기 등이 법인의 책임에 영향을 미치는지 여부

      법인의 임직원 또는 사용인이 법인의 업무에 관하여 관세법에 규정된 벌칙에 위반되는 행위를 한 때에는 그 행위자를 처벌하는 외에 법인도 처벌하도록 한 위 법 제280조의 규정은 법인의 경우 직원 등의 위반행위에 대하여 행위자인 직원 등을 벌하는 외에 업무주체인 법인도 처벌하고, 이 경우 법인은 엄격한 무과실책임은 아니라 하더라도 그 과실의 추정을 강하게 하는 한편, 그 입증책임도 법인에게 부과함으로써 양벌규정의 실효를 살리자는 데 그 목적이 있으므로, 위 규정에서 말하는 법인의 업무라 함은 객관적 외형상으로 보아 법인의 업무에 해당하는 행위이면 족하고, 그 행위가 법인 내부의 결재를 밟지 아니하였다거나 그 행위의 동기가 직원 기타 제3자의 이익을 위한 것이라고 하여도 무방하다고 할 것이다.

〔대판 2002. 2. 25〕

Q. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제15조(중개업자의 사용인의 신고 등)의 규정에 의거 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원 고용하거나 해고할 때에는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하도록 되어 있습니다. 이 경우 중개업자가 사고등 기타 불가피한 사유로 등록관청에 갈 수 없을 경우 대리인임을 증명 할 수 있는 서류(위임장 및 인감증명서 등)를 첨부하여 신고가 가능한지? (참여마당 신문고 2007.1.3)

A. 중개업자가 사용인 신고 등의 경우에 중개업자가 불가피한 사유로 등록관청에 직접 가서 신고할 수 없다면 대리인이(위임장 및 인감증명서 등 첨부) 신고 가능할 것으로 봅니다.

Q. 중개법인이 편의점 운영과 같은 영리사업을 할 수 있는지 여부

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.10)

A. 중개법인은 부동산중개업법시행령 제5조제2호의 나목의 규정에 의거 중개업만을 영위할 목적으로 설립되어야 하고, 중개업 이외에 같은법 제9조의2 제2호 내지 제7호의 업무만을 부수적으로 수행할 수 있도록 업무범위를 제한하고 있음. 따라서 편의점은 중개법인이 부수적으로 수행할 수 있는 업무 범위에 포함되지 않음.

Q. 분사무소에서 사용할 인장의 경우 구법에서는 분사무소 소재지 관할 시․군․구청장에게 등록하도록 되어 있었으나, 개정 법령에서는 삭제되었음. 분사무소에서 사용할 인장은 어디에 등록을 하는지? (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.18)

A. 분사무소에서 사용할 인장의 경우에는 상업등기처리규칙 제5조제4항의 규정에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록할 수 있으며, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행규칙 별지10호 서식에 분사무소에서 중개행위시 사용할 인장을 신고하도록 되어 있음.

Q. 1인의 중개업자가 합동사무소라는 명칭을 사용할 수 있는지 여부

    (참여마당 신문고 2007.4.13)

A. 중개사무소의 공동 활용을 위해 설치를 허용하고 있는 합동사무소가 아닌 중개사무소에 합동이라는 상호를 사용할 경우 소비자의 혼란을 초래할 우려가 있어 바람직하지 않다고 판단됨.

Q. 부적합한 건물에 중개사무소 이전시 중개사무소 등록 취소하여야 하는지

    (참여마당 신문고 수정일자2007.4.16)

A. 무허가 또는 불법 건축물에 중개사무소 개설등록신청을 한다면 반려하여야 하고, 이전 신고인 경우 중개업법에 의거 적합한 건축물로 다시 이전할 것을 명령하여야 할 것이며, 이에 불응한다면 동법률 제38조 규정에 의한 등록기준 미달하게 된 경우로서 임의적인 등록취소사유에 해당함.

Q. 공인중개사가 실질적으로 자금을 투자한(사무실 임대료 투자 등)사업주와 동업을 하는 경우, 중개업법상 거짓․부정한 방법으로 중개사무소를 개설 등록한 경우에 해당되는지? (참여마당 신문고 수정일자 2007.4.16)

A. 공인중개사가 중개업 등록 요건을 갖추어 개설등록을 하고 직접 중개업무를 수행할 경우에는 자격증 대여에 해당하지 않음.

   또한 타인이 중개업자와 공동으로 사무실 임차 등 투자를 하는 것은 중개업법상 위법으로 보기 어려움. 다만, 중개업자 또는 소속공인중개사가 아닌 자가 거래계약서 작성 등 중개행위를 할 경우는 위법임.

Q. 중개업소의 휴업기간 중 중개사무소 명칭의 표시를 유지해야 하는지?

    (참여마당 신문고 2006.8.29)

A. 중개업법상 중개업자의 휴업기간 중 사무소 간판 유지에 대한 규정은 없으나, 휴업 기간 중 사무소는 유지되어야 하며, 휴업 기간 중에도 사무소의 이전은 가능하다고 봅니다.

Q. 공인중개사자격증을 소지한자가 회사생활(09:00~18:00까지 근무)을 하며 중개업소를 개설하려고 하는데, 회사근무 관계로 평일은 야간(18:00이후)만 중개업소를 운영하고, 토요일, 일요일은 상시운영을 하고자 할 때 개설이 가능한지요?

A. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」에는 개인인 중개업자에 대한 겸업을 제한하지 않았기 때문에 타 법령에서 특별히 금지하고 있지 않는 경우에는 겸업이 가능합니다.

    ※ 동법 제14조의 규정에 따라 법인인 중개업자는 겸업제한을 두고 있음. 다만, 거래계약 체결 등 주요한 중개행위는 중개업자가 직접 수행하여야 하므로 중개의 중요행위를 중개보조원 또는 제3자에게 수행하게 하는 경우 공인중개사 자격증 대여에 해당되어 처벌받게 됨을 알려드립니다.

Q. 질문 1. 요즘 중개업소에는 중개보조원을 프리랜서(또는 아르바이트)로 고용하는 사례가 많고 ‘한 달 근무하는 거 보고 고용하겠다’, ‘프리랜서라 고용의무 없다’ 등 보조원 고용신고를 회피하는 경우가 많은데 한 달 근무, 프리랜서, 혹은 배우자 등도 고용신고 대상이라 볼 수 있는지요?

   질문 2. 소속공인중개사는 중개업자와 같이 중개행위가 가능한 것으로 알고 있는데  소속공인중개사도 실무교육을 1년 이내에 이수해야할 의무가 있는지요?

             (참여마당 신문고 2006.9.15)

A. 프리랜서, 중개업자의 가족 등의 경우도 중개사무소에서 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개 업무를 보조하고 있다면 노동관계법령상 고용관계와 무관하게 중개보조원 신고  대상으로 보아야 할 것입니다.

   또한, 중개업법 제15조제2항의 규정에 따르면 중개보조원 신고 여부와 관계없이 중개보조원의 업무상 행위는 그를 사실상 고용한 중개업자의 행위로 간주됨을 알려드립니다.

   소속공인중개사는 중개업자와 같이 중개행위가 가능하며, 소속공인중개사는 실무 교육대상자가 아닙니다.

Q. 검찰조사기간 중 폐업신고 가능 여부 (참여마당 신문고 2006.11.6)

A. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에는 중개업자의 폐업신고를 제한하지 않고 있으므로, 업무정지처분을 받고 사법기관의 조사가 진행 중인 상태에서 폐업 신고 가능할 것으로 봅니다.

Q. 중개업자가 2006년 4월 5일 6개월간 휴업신고 후 또 다시 휴업을 3개월 연장하고자 할 때, 법제21조2항의 󰡒휴업은 6개월을 초과할 수 없다󰡓규정에 저촉 되는지요? 만약 연장이 가능하다면, 휴업신고로 보아야 하는지 아니면 휴업기간변경으로 보아야 하는지요? (참여마당 신문고 2006.10.16)

A. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제21조제2항의 규정에 따르면 휴업은 연장하고자 할 경우 6개월을 초과할 수 없도록 되어 있으므로 중개업자가 6개월간 휴업신고 후 연속하여 3개월을 연장하고자 할 경우 동규정에 저촉됩니다.

   참고로, 동법률 제21조 제2항의 단서 규정에 따르면 대통령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 중개업자는 6월을 초과하여 휴업할 수 있으며, 동법률 시행령 제18조제3항에서 부득이한 사유는 1. 질병으로 인한 요양 2. 징집으로 인한 입영 3. 취학 4. 그 밖에 제1호 내지 제3호에 준하는 부득이한 사유로 규정되어 있음을 알려드립니다.

Q. 소속공인중개사의 업무 중 󰡒중개업무 수행󰡓이라는 것이 구체적으로 무엇을 의미하는지? ( 참여마당 신문고 수정일자 2007.4.17)

A. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제2조제5호의 규정에 의하면 소속공인중개사는 중개업자에 소속되어 중개업무를 수행할 수도 있고 중개업자의 중개업무를 보조할 수도 있도록 되어 있음.

   따라서 거래계약서 작성, 중개대상물 확인․설명 및 확인․설명서 작성 등 중개업자가 수행할 수 있는 주요한 중개업무를 직접 수행할 수 있으며, 이 경우 거래계약서 및 확인․설명서에 당해 중개업자와 같이 서명․날인 하여야함.

Q. 공동중개시 중개대상물 확인․설명서의 󰡒중개업자 란󰡓에 한사람만 서명․날인을 해도 되는지, 서명․날인은 서명과 날인을 뜻하는 지 아니면 서명 또는 날인을 의미하는 지? (참여마당 신문고 수정일자 2008.1.10)

A. 공동중개로 거래계약이 체결된 경우 공동책임이 따르므로 중개에 참여한 중개업자 모두 중개대상물확인․설명서에 서명․날인하여 교부하고 그 사본을 보관하여야 함.

   또한 서명․날인의 의미는 중개업자가 ‘서명과 날인’을 같이 하는 것을 뜻함.

Q. 오피스텔의 임대차 경우 ‘중개대상물 확인․설명서’ 작성 시 주거용 또는 비주거용 건축물 작성 여부 (참여마당 신문고 수정일자 2008.1.11)

A. 오피스텔의 임대차를 중개하는 경우 중개대상물 확인․설명서는 건축물관리대장 등 공부를 기준으로 하여 작성하여야 할 것이므로, 이 경우 비주거용 건축물로 보아 확인․설명서를 작성하여야 함.

Q. 중개대상물 확인․설명서 작성시 공시가격이 없는 신축주택의 경우 기재방법

    (참여마당 신문고 수정일자 2008.1.11)

A. 주택가격이 공시되지 않은 신축주택에 대해서는 공시가격을 기재할 수 없기 때문에 해당란에는 ‘공시가격 없음’으로 기재하면 됨.

Q. 분양권의 중개시 중개대상물확인․설명서를 서면으로 작성 교부하여야 하는 지?

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.4.16)

A. 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물에 대한 확인․설명서를 작성하는 때에 중개대상물에 대한 확인․설명서를 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에게 교부하는 것은 중개업자의 법정 의무사항이므로 전매가 가능한 분양권을 중개한 경우에도 권리관계 등 확인이 가능한 범위내의 사항을 중개의뢰인에게 확인․설명한 후 확인․설명서를 작성․교부하여야 할 것임

Q. 토지거래 허가대상 거래 계약 체결시 허가를 받아야 하는 사항만을 설명하였다면 법령 위반 여부 (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.18)

A. 중개업자가 중개대상물 확인․설명시 토지거래 허가 구역 내에서 토지거래계약허가를 득한 후 거래계약을 체결해야 한다는 관계 법령에 의한 제한사항, 허가를 득하였는지 등을 확인하지 아니하고 허가를 받아야 하는 사항만을 설명하였다면 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제25조(중개대상물의 확인․설명)의 규정에 위반되는 것으로 볼 수 있을 것임.

Q. 임대차계약 체결당시 임대인이 중개업자에게 누수 여부를 고지하지 않아 확인․설명서에도 누수 없음으로 기재되어 있으나 계약체결이후 누수 사실이 발견된 경우, 확인․설명서의 기재사항과 다르다는 이유로 중개업자를 행정처분 할 수 있는지?    (참여마당 신문고 수정일지 2007.4.16)

A. 부동산중개업법 제17조 제3항의 규정에 의하면 중개업자가 거래계약서 작성시 중개대상물에 대한 확인․설명서를 작성하여 거래당사자 쌍방에게 교부하도록 되어 있으므로 확인․설명서 작성 교부이후의 중개대상물의 하자 부분에 대하여는 확인․설명 의무 위반으로 중개업자를 행정처분하는 것이 어려울 것임.

☞ 판례

   ♣ 확인․설명과 관련된 판례

   ① 무료로 중개하였다고 하여 중개업자의 확인․설명의무가 감경되는지 여부 : 손해배상 의무는 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 위 법이 위 조항의 적용범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것은 아니라고 할 것이다.

〔대판 2002.2.5〕

   ② 임차권의 대항력에 대한 확인․설명의무 :중개업자가 의뢰인에게 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위의 임차인의 존재를 확인․설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차 보증금을 확보할 수 있다고 잘못 설명하여 이를 믿고 의뢰인이 임대차계약을 체결하였으나 해당주택의 경매시 임차보증금을 전혀 받지 못한 경우 부동산중개업자에게 중개대상물 확인설명의무 위반으로 손해배상책임이 있다.

〔대판 1999.2.9〕

Q. 중개보조원이 중개업자의 출장 중 거래계약서 및 중개대상물 확인․설명서를 작성하였을 경우 부동산중개업법 위반 여부 (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.10)

A. 부동산중개업법 제16조제2항 및 제17조제3항의 규정에 의하면 중개업자만이 거래가 완성되었을 경우 거래계약서 및 중개대상물확인․설명서를 작성하여 서명․날인하도록 규정되어 있고 중개보조원은 중개업자의 중개업무를 보조하는 자이기 때문에 중개업자의 업무를 직접 수행할 수 없으며 비록 중개업자가 출장 중일지라도 중개보조원이 위의 업무를 대행할 수 없음.

   중개업자가 출장 중 등록인감을 중개보조원에게 맡기고 중개보조원이 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성하고 중개업자의 등록된 인감으로 날인하였다면 공인중개사자격증 및 등록증 대여, 부정사용 등에 해당되어 등록취소, 자격취소 및 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하여 질 수 있음.

Q. 중개업자 본인이 부동산거래계약서 전체를 컴퓨터워드로 작성하여 등록된 인장으로 날인하였다면 중개업법 위반 여부 (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.17)

A. 부동산중개업법상 거래계약서 작성수단에 대해 별도로 제한하고 있지 아니하므로 컴퓨터 워드 등 전자적 방법에 의해 거래계약서를 작성한 후 중개업자가 서명․날인하는 것이 위법하다고 볼 수는 없을 것임.

☞ 판례

   ♣ 매도인의 진정한 권리자 확인 여부

      ① 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인 할 의무가 있다. 등기권리증은 소유권이전단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로, 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요한 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인 조사하여 보아야 할 주의의무가 있다.

〔대판 1993. 5. 11〕

      ② 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할  의무가 있다.

〔대판 1992. 2. 11〕

Q. 중개업자가 폐업 후 동일 장소에서 재 등록시 계약서 보관 의무의 연속성 여부

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.17)

A. 부동산중개업법상 계약서 보관의무(5년)는 중개업 폐업 후에도 적용됨.

Q. 부동산 중개 시 거래계약서를 공인중개사가 직접 작성하지 않은 경우 행정처분 범위

    (참여마당 신문고 2006.8.1)

A. 거래계약서를 중개업자가 직접 작성하지 않은 경우 행정처분은 중개업자나 보조원이 거래계약서 작성에 관여한 정황에 따라 법 적용을 달리 하여야 할 것입니다.

   경우에 따라서는 자격증 양도․대여 등의 문제가 될 수 있을 것이며, 중개업자의 자필 서명․날인 누락 등의 경우도 있을 것입니다.

☞ 판례

   ♣ 중개업자의 미등기 전매에 대한 판례

      부동산을 매수할 자력이 없는 갑이 전매차익을 노려 을로부터 부동산을 매수하여 계약금만 걸어 놓은 다음 중간 생략등기의 방법으로 단기 전매하여 각종 세금을 포탈하려는 것을 부동산중개업자인 원고의 중개보조인 병이 알고도 이에 동조하여 그 전매를 중개하였는데 중도금 지급기일이 임박하도록 전매차익이 생길만한 가액으로 위 부동산을 매수하겠다는 원매자가 나타나지 아니하자 계약이행을 하지 못하여 계약금을 몰취당하는 등의 손실을 방지하기 위하여 매수대금보다 싼값에 전매하게 된 것이라면 갑이 결과적으로 전매 차익을 올리지 못하고 말았다고 할지라도 병의 위 전매중개는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률의 탈세를 목적으로 이전등기를 하지 아니한 부동산의 매매를 중개하여 부동산투기를 조장하는 행위에 해당한다.

〔대판 1990. 11. 23〕

Q. 부동산 거래계약서를 여러 필지 또는 건물을 1장으로 작성하여 매매하였을 경우, 신고서도 한 장으로 작성하여 신고할 수 없는지요?

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.7.26)

A. 부동산 거래신고는 1계약서 1신고서 작성을 원칙으로 하고 있습니다.

   신고서 작성은 물건을 구분하여 각각의 물건에 대한 신고 정보를 기재하여야 하며, 거래금액은 전체거래금액과 물건별 거래금액으로 구분하여 기재

    ※ 물건별 거래금액 기재시 해당물건의 용도, 여건에 따라 실제거래금액으로 기재 (전체 가격에서 물건 수를 나누어 단순 배분하여 가격 기재할 경우 각종 세금계산서 피해를 볼 수 있으므로 유의)

Q. 부동산 실거래가격 신고시에 종전처럼 검인신고도 하여야 하는지?

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.7.26)

A. 부동산 거래가격 등을 신고할 경우 시․군․구청으로부터 거래신고필증을 교부받게 되며, 신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것으로 봄.

    ※ 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조제4항

Q. 대리 신고시의 위임장, 다수의 물건거래시의 위임장 등의 작성방법

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.7.26)

A. 직거래한 경우 제3자(대리인)에게 신고서 제출을 위임할 수 있습니다.

   대리인이 위임받는 사항은 신고서 작성이 아닌 신고서 대리제출입니다. 대리인은 거래당사자로부터 위임장과 인감증명서를 받아 제출하고, 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 신분증을 제시하여야 합니다. 위임장과 인감증명서는 거래당사자(매도인, 매수인)중 1인으로부터 위임을 받으시면 됩니다. 위임장은 정해진 서식이 없습니다.

   그러나 위임장에는 누가, 누구에게, 무엇을, 언제, 위임한다는 내용을 포함하고, 인감증명서와 동일한 인감도장을 반드시 날인하여야 합니다. 여러 물건의 거래를 1장의 계약서로 작성하였을 경우, 거래 신고서는 각 물건(필지, 지번)별로 작성하여 제출하여야 하되, 위임장은 1장으로 위임이 가능합니다. 위임장에는 무엇을, 몇 건의 신고서 제출에 대해 위임한다고 기재하면 됩니다. 이 경우 동일한 매도인, 매수인이 하나의 계약서로 작성한 경우에 한합니다.

Q. 무허가 건물도 부동산 실거래가 신고대상입니까?

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.7.26)

A. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조제1항에서 “토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때”로 규정하고 있습니다.

   위 규정에서 건축물에는 무허가 건물도 포함됩니다. 따라서 무허가 건물일지라도 매매계약을 체결한 경우에는 부동산거래계약 신고를 하여야 합니다.

Q. 거래신고를 당사자간에 거래신고하여 가격 부적정으로 조사하던 중에 중개업자가 중개수수료를 받지 않고 계약서(중개대상확인․설명서포함)만 대신 써 주었다고 합니다. 이 경우도 중개행위로 보아 중개업자에게 거짓신고를 한 경우로 봐서 처벌이 가능한지요? (참여마당 신문고 2006.12.11)

A. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제27조제2항의 규정에 따르면 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에 부동산거래신고를 하도록 되어있는 바, 중개업자가 부동산 매매계약서를 작성하였다면 신고 의무가 있는 것이므로, 이 경우 중개업자가 신고의무를 이행하지 않았다면 중개업자가 과태료 처분대상이 됩니다.

   또한, 중개업자가 거래금액 등을 허위로 하여 거래계약서를 작성하였다면 업무정지 등 행정처분 대상이 됨을 알려드립니다.

Q. 중개업소를 통하여 계약을 체결하고, 계약이 파기되어 해제신고를 하려고 하나 거래당사자 중 일방이 신고서에 서명 또는 날인에 협조해 주지 않을 때 해제 방법

A. 중개업자가 해제신고를 하는 경우에는 거래당사자 모두가 서명 또는 날인한 해제신고서를 제출받아 이를 근거로 인터넷 신고가 가능하고, 방문 신고시에는 거래당사자로부터 제출받은 해제신고서에 중개업자의 서명 또는 날인을 추가하여 제출할 수 있으며, 거래당사자 중 일방이 해제신고서에 서명 또는 날인하지 않는 경우에는 해제신고를 할 수 없음.

Q. 부동산 거래신고를 마친 상태(등기전)에서 잔금 금액이 변경되어 변경된 내용을 신고하려고 하는 경우 재신고 방법

A. 실거래신고 후 거래대금이 변경된 경우 부동산거래계약 변경 신고서와 변경된 계약서 사본 등을 첨부하여 변경 신고할 수 있으나, 변경신고 내역의 진위 여부 및 허위 신고 여부를 조사하여 허위 신고로 판명될 경우 신고의무자인 중개업자에게 취득세 3배 이하의 과태료가 부과됨.

Q. 거래계약 체결일로부터 60일 이내 부동산거래신고를 하여야 하는데 만약 60일 기한 내에 계약취소가 되어 신고하지 않을 경우 법규에 위반되는지 여부

A. 중개업자가 중개한 물건에 대하여 중개업자는 계약 체결일로부터 60일 이내에 부동산 거래신고를 하여야 하며, 이를 위반할 경우 500만원이하(’07.6.29 이전 계약분은 취득세 3배 이하)의 과태료가 부과됨. 다만 계약을 체결하고 신고기한 이내에 계약이 해지, 취소, 무효, 등이 되어 유효하지 않은 계약을 신고하지 않았을 경우 중개업자는 이를 객관적으로 증명 하여야 과태료 대상에서 제외될 수 있음.

Q. 중개업자의 중개를 통해 계약을 체결하였으나, 법무사에게 부동산 거래신고를 위임하여 당사자간 거래로 신고를 한 경우 당사자와 중개업자에게 어떤 처벌이 되는지?

A. 중개업자의 중개를 통하여 계약을 체결한 경우 반드시 중개업자가 실거래 신고를 하여야 하며, 이를 위반한 중개업자에게는 신고의무를 다하지 않았으므로 500만원 이하(’07.6.29 이전 계약분은 취득세 3배 이하)의 과태료가 부과되고, 거래당사자에게는 중개업자로 하여금 부동산 거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 한 경우 500만원 이하의 과태료가 부과됨.

Q. 공동중개를 단독중개로 실거래가 신고 시 처분 내용

A. 공동중개인데 단독으로 실거래가 신고를 하여야 하는 상황인 경우 신고서상에 상대방 중개업자의 인적사항 등을 기재하고 사유서를 첨부하여 신고하여야 하며, 공동중개를 단독으로 기재하여 신고한 경우 부동산 실제가격 외의 사항을 거짓으로 신고하였으므로 취득세 1배의 과태료가 부과되고, 신고를 하지 않은 중개업자는 거래신고를 하지 않았으므로 500만원 이하(’07.6.29 이전 계약분은 취득세 3배 이하)의 과태료가 부과됨.

Q. 중개업소 폐업을 위해 손해배상책임보증 기간 만료 후 보증 미설정이 업무정지 대상여부 (참여마당 신문고 2006.7.4)

A. 손해배상책임보증설정 만료에 따른 손해배상책임보증설정을 다시 하지 않은 경우 행정처분이 됩니다.

Q. 주택의 외관상 이상 없음을 확인하고 주택을 구입하였으나 현재 주택의 심한 누수 현상이 발견된 경우, 중개업자의 손해배상책임여부, 손해배상을 받는 방법은?

    (참여마당 신문고 9128, 2006.4.20)

A. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제30조의 규정에 따르면 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으나, 중개업자로부터 손해를 배상받기 위해서는 거래 당시 중개업자에게 고의 또는 과실이 있었음을 입증하여야 함.

   주택을 구입할 당시 중개업자가 건물의 하자를 알고 있었거나 확인할 수 있었음에도 이를 매수인에게 정확하게 확인․설명하지 않았다면 중개업자에게 확인․설명 의무 위반을 사유로 그 책임을 물을 수 있을 것임.

   또한 동법시행령 제26조의 규정에 따르면 중개의뢰인이 손해배상금을 지급 받고자 하는 경우 의뢰인과 중개업자간의 손해배상합의서․화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 등을 첨부하여 당해 중개업자가 가입한 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구할 수 있음.

☞ 판례

   ♣ 손해배상금 청구와 관련된 판례

      ① 중개의뢰인이 보험자에게 보험금을 청구하는 경우 상법 제724조에 의한 제3자 여부 : 보증보험계약은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개 의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상하기 위하여 체결된 이른바 타인을 위한 손해보험계약으로서 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 재산상의 손해를 입은 중개의뢰인은 당연히 그 계약의 이익을 받아 보험자에게 보험금을 청구할 수 있으므로 중개의뢰인이 보험자에게 보험금을 청구하는 경우 이는 중개의뢰인이 제3자로서 상법 제724조에 의하여 피보험자가 책임질 사고로 입은 손해에 대하여 보험자에게 직접 보상을 청구하는 것으로는 볼 수 없다

〔대판 1999. 3. 9〕

      ② 지급청구대상의 업무상 귀책사유 : 의뢰인의 재산상 손해는 중개업자의 업무상 귀책사유인 고의․과실에 의하여 발생한 손해인데 중개업자의 과실은 물론이고 중과실로 인하여 발생한 손해의 경우에도 보증기관은 손해를 발생하여야 한다. 따라서 보증기관의 의뢰인에 대한 손해배상 지급은 중개업자의 고의는 물론 중과실의 경우에도 지급하게 되므로 보험계약자의 고의․중과실의 경우에도 보험기관은 보험금을 지급할 책임이 없다 는 상법 제659조의 보증기관의 면책약관은 이 경우에는 적용되지 아니한다.

〔대판 1995. 9. 29〕

☞ 판례

   ♣ 자기의 사무소에서 다른 사람의 중개행위의 해당 여부

      중개업자는 자기의 사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다 고 규정하고 있는 바, 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다.

〔대판 2000. 12. 22〕

Q. 주택 임대차 계약 만료 후 자동 연장되어 2년이 경과되지 않고 이사를 할 경우 중개수수료 부담은 누가 하여야 하는지? (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.3)

A. 중개행위에 따른 수수료 부담은 부동산중개업법 제20조제1항 및 같은법 시행규칙제23조 규정에 따라 중개의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙이나, 임차 기간 내에 임차인의 사정으로 해약하는 경우에는 임대인과 임차인이 상호 협의하여 처리토록 하고 있으며, 임대차기간의 존속 또는 만료여부, 계약갱신 여부 등은 주택임대차보호법의 해석에 따라야 할 사항임.

☞ 판례

   ♣ 중개업자의 보수 청구권 청구 할 수 있는지 여부

      중개업자는 보수특약이 없어도 매매가 성립하면, 보수청구권이 있다. 중개업자가 상호를 내걸고 중개 영업을 하면 상인임이 명백하고 상인인 중개업자가 그 영업범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 이상은 당연히 보수청구권이 생긴다.

〔대판 1968. 7. 24〕

Q. 상가건물의 매매가 아닌 상가건물을 사용할 수 있는 권리를 중개업자의 알선에 의하여 권리금을 받고 양수 양도하는 경우 중개업법상의 중개행위에 해당하는지?

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.4.17)

A. 권리금은 일반적으로 어떤 종류의 권리를 양도하는 대가로서 지급되는 금전으로서 부동산중개업법상의 중개대상물이 아니기 때문에 동 법령이 적용되지 않음.

☞ 판례

   ♣ 중개수수료 청구권의 발생 여부

      중개수수료 청구권은 중개계약 체결시 발생되므로 중개완성 전 양도가 가능하고 전부명령 및 압류의 대상이 될 수 있다.

〔대판 1962. 4. 22〕

Q. 중개업자가 상가 임대를 알선하지 않고 임대인의 부탁으로 계약서만 대서하고 법정수수료를 받으면 중개업법에 저촉이 되는지?

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.17)

A. 중개업자가 중개대상물 확인․설명서 및 거래계약서를 작성하지 않는 등 단순히 대서행위만 하였다면 부동산중개업법상 중개행위가 있었다고 볼 수 없음.

   따라서 중개업자는 중개수수료 지급 청구권이 없다고 할 것이므로 부동산중개업법령의 적용 불가함.

Q. 중개업자를 통하여 임차인을 소개 받고 임차인과 임대인간에 직접 임대차 계약을 하는 경우 중개업자가 임대인으로부터 임차인 소개비용을 받는 것이 중개업법에 위반되는지?

A. 중개사무소를 통하여 임차인을 소개 받고 임차인과 임대인간에 직접 계약을 체결하는 경우, 이는 넓은 의미에서 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 의한 알선행위로서 중개행위에 해당된다고 볼 수 있을 것이므로, 이와 관련 중개업자는 임대인에게 임차인을 소개한 대가를 받을 수 있을 것이나 동 법령상의 거래계약서 등 의무도 이행하여야 할 것임.

Q. 중개업자가 임대차(전세) 계약을 체결하고 계약금을 지불한 상태에서 임차인의 사정으로 계약이 파기된 경우, 중개업자에게 보수청구권이 있는지? 그리고 법정 수수료의 전액을 청구할 수 있는지?

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.17)

A. 부동산중개업법 제20조제1항의 규정에 의하면 중개업자의 고의 또는 과실로 인해 거래계약 취소, 해제된 경우가 아니면 중개수수료를 받을 수 있도록 되어 있음. 따라서 중개업자가 중개행위를 함에 있어 그의 귀책사유 없이 거래계약이 파기된 경우에는 부동산중개업법상 중개수수료 지급 청구권이 발생한다고 할 것이며, 이 경우 법정수수료 전액 청구가 가능할 것임.

☞ 판례

   ♣ 거래가 성립되지 않은 경우 보수 청구 여부

      ① 매매 중개수수료청구권은 매매가 중개업자의 손을 거쳐 성립됨을 조건으로 발생하므로 중개행위로 매매가 성립되지 아니한 이상 중개업자가 중개의 노력을 하였더라도 그 노력의 비율에 상당한 보수를 청구 할 수 없다.

〔대판 1956. 4. 12〕

      ② 중계의뢰계약과 같은 유상위임계약에 있어서는 시기여하를 불문하고 중개완료 이전에 계약이 해지되면 당연히 그에 대한 보수청구권을 상실하는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 해지에 있어서 불리한 시기란 있을 수 없으므로 수임인의 사무처리 완료 전에 위임계약을 해지한 것만으로 중개업자는 중개가 가능한 것을 전제로 기대 중개수수료 상당의 손해배상 청구를 할 수 없다.

〔대판 1991. 4. 9〕

Q. 중개업자가 매수인 일방의 의뢰를 받아 중개물건을 찾던 중 매도인이 개인적으로 광고지에 내놓은 물건을 발견하고 매도인에게 연락하여 물건을 본 후 아파트 매매계약을 체결한 경우, 중개업자가 매수인뿐만 아니라 매도인에게도 중개수수료를 청구함이 정당한지 여부 (참여마당 신문고 수정일자 2007.4.16)

A. 중개업자가 생활정보지 등을 통하여 원매자를 찾아 부동산거래를 체결하였을 경우 원매자와 중개업자간 중개수수료에 대한 특약이 있었다면 그에 따라야 할 것이나, 이러한 특약이 없었다면, 호의관계로 보아 중개업자는 중개수수료를 청구할 수 없을 것임.

Q. 중개업자가 중개수수료를 매도인에게만 수령한 경우 중개업법령에 위반되는지 여부 (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.17)

A. 부동산중개업법령에 의한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 법정 요율의 범위 내에서 받는 것이 원칙이나, 거래당사자 쌍방이 협의하여 쌍방 각자가 부담하여야 할 중개수수료를 일방이 부담하였다면 부동산중개업법 위반으로 볼 수 없을 것이나, 그렇지 아니한 경우는 동법 위반으로 보아야 할 것임.

☞ 판례

   ♣ 확인․설명을 게을리 하여 계약이 해제된 경우 중개수수료 반환 여부

      매매계약이 중개업자의 중개물건의 확인, 설명의무를 게을리 한 과실로 인하여 성립되었다가 그 후 해제된 경우, 중개업자는 매수인으로부터 매매중개행위에 대한 수수료를 받을 수 없으므로 매수인으로부터 이미 수령한 수수료를 반환하여야 하고, 또 매수인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

〔대구지법 1987. 10. 30〕

Q. 주택(아파트)을 매매하는 과정에서 동일 거래당사자간에 매매계약서와 전세계약서를 같이 작성한 경우, 중개수수료를 매매와 전세 따로 지불하여야 하는지?

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.4.17)

A. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」시행규칙 제20조제5항제3호의 규정에 따르면 동일한 중개대상물에 대하여 동일당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용하여 중개수수료를 받도록 되어 있음.

Q. 중개업자가 영수증에 중개수수료 명목이 아닌 컨설팅비용 명목으로 영수증을 발급하여 주었다면, 등록관청에 부동산 중개수수료 과다 청구로 신고할 수 있는지?

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.17)

A. 부동산중개업법 제2조의 규정에 의하면 중개라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, 부동산중개업은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말함.

   따라서 부동산컨설팅 등 명칭여하에 불구하고 사실상 중개행위에 해당되는 것은 부동산중개업법상 중개수수료 규정을 적용하여야 할 것이나, 컨설팅 대가로서 받는 컨설팅 수수료에 대해서는 중개업자와 의뢰인의 약정에 따라 수수하여야 할 것임.

☞ 판례

   ♣ 중개수수료 초과 수수에 대한 판례

   ① 소정의 수수료를 초과하여 사례금 명목으로 금원을 교부받은 행위도 󰡐공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률󰡑상 유죄라고 판단한 것은 옳으며 여기에 잘못이 없다. 그리고 피고인에게 벌금형이 선고된 이 사건에 있어서는 그것이 과중․부당하다는 사유는 적법한 상고이유가 되지 못하므로 이 사건의 상고는 기각한다.

〔대판 1990.11.13〕

   ② 중개업자가 부동산의 거래를 중개한 후 사례비나 수고비 등의 명목으로 금원을 받은 경우에도 그 금액이 소정의 수수료를 초과하는 때에는 위 규정을 위반  행위에 해당한다.

〔대판 1999.2.9〕

Q. 상가임대차계약을 중개함에 있어 임대차 보증금과 권리금을 합산하여 부동산 임대차계약서를 작성한 경우, 중개업자 과실 여부

    (참여마당 신문고 수정일자 2007.4.17)

A. 부동산중개업법시행령 제21조의 규정에 의하면 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래가격 등을 기재한 거래계약서를 작성하도록 하고 있음. 따라서 거래계약서에는 중개대상물에 대한 거래가격만 기재하는 것이 원칙이며, 질의와 같이 중개대상물이 아닌 권리금 등을 포함하여 거래한 경우에는 중개대상물과 중개대상물이 아닌 권리금 등에 대한 거래금액을 구분하여 표시하는 것이 적정하다 할 것이고 또한, 부동산중개업법 제20조의 규정에 의한 중개수수료는 중개대상물에 대한 중개의 경우에만 적용됨.

Q. 의뢰자가 2개소 이상 복수의 관련된 중개업자에게 공동중개를 하도록 매매를 의뢰하여 이들이 공동중개로 매매 성사 시에는 각각 복수의 중개업자에게 법정수수료 내에서 협의 하에 중개수수료를 지급해도 되는지요?

    (참여마당 신문고 2006.8.17)

A. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제32조제1항의 규정에 따르면 중개업자는 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받도록 되어 있으므로, 중개의뢰인은 자기가 의뢰한 중개업자에 대해서 중개수수료 지불할 의무가 있음을 알려드립니다.

Q. 주택임대차보호법 제6조의 규정을 보면 계약 갱신 후 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다고 되어있습니다. 기간이 정해지지 않음으로 만약 임차인이 이사하기 수개월 전 통지를 미리 하였다면 중개수수료를 집주인이 내야 된다고 생각합니다. 이런 경우 누가 중개수수료를 부담해야 하는지?

    (참여마당 신문고 2006.7.28)

A. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제32조 및 동법시행규칙 제20조의 규정에 따라 중개업자가 거래계약을 체결할 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 일정요율의 중개수수료를 받도록 되어 있습니다. 즉, 중개수수료 지불주체는 거래당사자로서 전 임차인이 될 수 없으나, 전 임차인이 임대인을 대신하여 중개수수료를 지불하는 것은 임대인과 전 임차인간의 임대차계약의 효력에 따른 당사자간 사적 관계로 보아야 할 것입니다.

Q. 오피스텔의 전세를 중개업자에게 의뢰한 경우 오피스텔은 주택 외로 분류되어 중개수수료가 주택 요율이 적용되지 않는지?

    (참여마당 신문고14701, 2006.5.25)

A. 오피스텔은 건축법령상 일반 업무시설로 그 용도가 분류되어 있으므로 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제32조제3항의 규정에 의한 ‘주택외의 중개대상물’에 해당되는 것으로 보아야 할 것임. 따라서 오피스텔에 대한 중개수수료 요율은 동법 시행규칙 제20조4항의 규정에 따라 거래금액의 0.9%이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정한 요율을 적용하여야 함.

☞ 판례

   ♣ 분양대행과 관련하여 교부받은 금원이 중개수수료인지 여부

      중개와 구별되는 이른바 분양대행과 관련하여 교부받은 금원에 해당한다고 보아 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제33조 제3호에 의하여 초과 수수가 금지되는 금원이 아니다.

〔대판 1962. 4. 22〕

Q. 인근 주변에(500미터 반경) 공동으로 중개의뢰 된 매물을 A중개업자와 B중개업자가 사전인지한 후, 중개업자 A가 중개사의 신분을 감추고 개인의 입장에서 중개사 B의 사무실에서 마치 매도자와 A중개업자가 합의에 의한 쌍방계약인 것처럼 위장하여 계약함.

    실제로는 중개사 B에게 중개료를 지급하게 하고, 서류상으로는 중개업자의 개입이 없는 거래로 위장함. A중개업자의 업소에 직접 중개 의뢰한 기억은 정확하지 않으나 주변 중개업소(20여개소)에 의뢰한바 있어, 확인결과 주변 중개업소들이 모두 정보를 공유하고 있었음.

    질문 1. 중개사의 직접거래에 해당 되는지 여부?

    질문 2. 중개업자가 개인에게 중개수수료를 받으면서 마치 중개업소에서 거래하지 않고 개인간의 거래 인 것처럼 계약을 유도 할 수 있는지?

A. 중개의뢰인이 중개대상물을 A중개업자에게 매도 의뢰하였으나, 정보공유로 A중개업자가 아닌 다른 중개업자와 그 물건을 매매계약 하였다면 “중개의뢰인과의 직접거래”에 해당되지 않는 것으로 봅니다.

   중개업자가 중개의뢰인으로부터 중개수수료를 받고 거래계약을 중개하였으나, 개인 간의 직접거래인 것처럼 거래계약서를 작성하였을 경우, 이는 중개업자의 거래계약서 작성 의무에 위반되는 것으로 행정처분 대상이 됩니다

Q. 공인중개사가 아닌 자가 󰡒00컨설팅사무소󰡓를 두고 자기 부동산에 대하여 매매나 임대를 하였을 경우, 또는 󰡒00컨설팅사무소󰡓에서 자기 명의가 아닌(부모, 형제)부동산을 매매나 임대를 하였을 경우 부동산중개업법에 위반이 되는지?

A. 부동산 컨설팅업무는 자유업으로서 세무서에 사업자등록 후 영업이 가능하며, 컨설팅업자는 부동산을 효율적으로 이용할 수 있는 방안에 관련되는 제반문제에 대해 조언 또는 해결방안을 제공하고 그 대가로서 보수를 받는 것이므로 공인중개사 자격증 없이도 영위 할 수 있음.

   다만, 부동산중개업자가 아닌 컨설팅업자가 부동산 매매, 교환, 임대차, 기타 권리의 득실․변경에 관한 행위를 알선하는 경우에는 무등록 중개행위에 해당하므로 부동산중개업법 위반으로 처벌받게 됨.

   컨설팅업자가 자신의 부동산을 타인에게 매매 또는 임대하는 행위 자체가 부동산중개업법을 위반하는 것이라 볼 수는 없을 것이나, 컨설팅사무소에서 중개의뢰를 받는 등 중개업자의 영역에 해당하는 행위를 통하여 자신 또는 가족 명의의 부동산을 매매, 임대하는 것은 부동산중개업법을 위반하는 것이라 보아야 할 것임.

Q. 중개업자가 토지매매를 중개하면서 현지 부동산 가격에 어두운 점을 악용하여 시가보다 2배 비싼 가격으로 거래계약을 체결한 경우 중개의뢰인을 기망한 행위에 해당되는 지 여부 (참여마당 신문고 수정일자 2007.5.17)

A. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제33조 제4호의 중개업자의 기망행위 금지규정은 당해 중개대상물의 거래상 중요사항에 대하여 거래당사자가 그 사실을 알고 있으면 거래를 하지 않을 정도로 중요한 사항을 제대로 알려주지 않거나 거짓으로 알려주어 중개의뢰인이 잘못된 판단을 하도록 영향을 미치는 경우를 의미하는 것으로, 당해 중개대상물(토지)의 가격 등은 거래상 중요사항으로 볼 수 있을 것이므로 이와 관련하여 중개업자 등이 중개의뢰인에게 판단을 그르치게 하여 거래계약을 체결하였다면 이에 해당되는 것으로 보여짐.

☞ 판례

   ♣ 거짓언행과 관련한 판례

      ① 중개업자 등이 서로 짜고 매도의뢰가격을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 위 법 소정의 금지행위에 해당하고 민사상 불법행위를 구성한다.

      ② 중개대상물인 임야가 개발제한구역으로 결정되어 가격이 떨어지고 매수하려는 사람도 없이 상당한 가격으로 현금화하기가 어려운데도 그러한 사정을 모르는 매수중개의뢰인에게 바로 비싼 값에 전매할 수 있다고 기망하여 매매계약을 체결하였다면 이는 불법행위로 된다.

〔대판 1980.2.26〕

Q. 중개업자가 세무서에 부동산 매매업을 등록하고 경매를 통하여 부동산을 직접 낙찰 받아 매매할 경우, 중개업법의 금지행위에 해당되는 지 여부

    (참여마당 신문고 2007.1.2)

A. 중개업자는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조 제1호의 규정에 따르면 토지, 건축물 등 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위가 금지되어 있으므로 중개업자는 부동산의 매매업을 영위할 수 없으며, 또한 동법 제33조제6호의 규정에 따라 중개업자는 중개의뢰인의 직접거래행위가 금지되어 있음.

☞ 판례

   ♣ 직접거래 관련 판례

      ① 중개의뢰인에는 중개대상물의 소유자뿐만 아니라 그 소유자로부터 거래에 관한 대리권을 수여받은 대리인이나 거래에 관한 사무의 처리를 위탁받은 수임인 등도 포함된다고 보아야 한다.

〔대판 1990. 11. 9〕

      ② 중개업자가 매도인으로부터 매도중개 의뢰를 받은 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수하여 매수중개 의뢰를 받은 또 다른 중개업자의 중개로 매도한 경우 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제33조제6호에 해당하지 아니한다.

〔대판 1991.3.27〕

Q. 중개법인은 부동산 매매업이 가능한 지, 개인인 중개업자가 부동산 중개업을 영위 하면서 별도의 일반법인을 설립하여 부동산 매매업을 겸업할 수 있는 지?

    (참여마당 신문고 2007.1.2)

A. 중개법인 및 개인인 중개업자는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조 제1호의 규정에 따라 토지, 건축물 등의 매매를 업으로 하는 행위가 금지되어 있으므로 중개업자는 부동산의 매매업을 영위할 수 없음.

Q. 중개대상물을 물색하여 소개비용을 받고 부동산중개업소에 중개 물건을 직업적으로 소개하는 사람으로부터 중개업자가 중개대상물을 소개받아 중개를 하는 경우 중개업법에 위반 되는지?

A. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제33조 제2호의 규정에 따르면 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰 받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위를 금지하고 있는 바, 공인중개사의 자격증이 없이 중개사무소 개설등록하지 않은 자가 직업적으로 중개대상물을 중개업자에게 소개하고, 소개받은 부동산을 중개 완성한 대가로 소개한 사람이 소개비를 받을 경우, 이는 사실상 무등록중개행위로서 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자를 통하여 중개의뢰 받은 행위로 보아 동법 제33조제2호 규정에 의한 금지행위에 해당되는 것으로 보아야 할 것임.

Q. 중개보조원이 자신이 근무하는 중개사무소에 토지의 매각을 의뢰한 사람의 토지를 자신이 소속된 중개업자로 하여금 중개보조원의 남편 이름으로 거래계약서를 작성하게 하고 중개보조원이 자기의 돈으로 계약금(2차례)을 입금한 경우, 부동산중개업법 금지행위의 중개의뢰인과 직접거래를 한 경우에 해당하는 지 여부

A. 부동산중개업법의 금지행위 규정은 중개업자뿐만 아니라 중개보조원에게도 적용되나, 중개보조원의 남편에게 적용할 수 없음. 그러나 중개보조원이 남편 동의 없이 형식상 명의를 빌려 부동산거래를 하였다면 중개의뢰인과 직접거래로 볼 수 있을 것임.

☞ 판례

   ♣ 2개이상 중개사무소 설치

      중개사무소를 개설등록 한 중개업자가 그 외에 다른 중개사무소를 설치하는 것은 금지된다고 할 것인데, 여기에서 ‘설치가 금지되는 다른 중개사무소’는 중개업자로 하여금 2개 이상의 중개사무소를 둘 수 없도록 금지한 입법취지에 비추어 반드시 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’에 규정된 중개사무소 개설등록의 기준을 갖춘 건축법상의 사무실로 사용하기에 적합한 건물임을 요하는 것은 아니며 그러한 기준을 갖추지 못한 중개사무소도 중개업을 영위하는 사무소에 해당하는 한 이에 포함된다고 할 것이다.

〔대판 2005.1.14〕

Q. 매매계약서 작성 후 계약금은 치루고 중도금 및 잔금이 남아 있는 상태에서 업무정지처분을 받은 경우 당해 중개업자가 중개사무소를 이용할 수 있는지 여부

A. 업무정지 기간 중 중개의뢰를 받거나 중개의뢰인을 탐색하고 중개대상물 확인․설명을 하는 등의 업무를 수행하였다면 영업행위(중개행위)를 한 것으로 볼 수 있을 것이나, 거래계약에 따른 사후 이행을 돕기 위해 중도금 및 잔금 지급 등에 관여한 것만으로 업무정지기간 중 영업행위가 있었다고 볼 수는 없을 것임.

Q. 중개업 개설등록을 신청 접수한 후 등록증 교부 전에 중개영업을 하고 계약서까지 작성한다면, 무등록중개행위가 아닌지요? 그러하다면 벌칙조항은 어디에 해당하는지요? (참여마당 신문고 2006.9.25)

A. 중개사무소 개설등록을 신청하여 관할 등록관청으로부터 등록통지를 받은 후 등록증을 교부받기 전에 거래계약서를 작성하는 등 중개행위를 하는 경우, 무등록중개업자로는 볼 수는 없을 것입니다. 다만, 업무 보증 설정의무 위반, 인장등록의무 위반, 등록증 게시의무 위반으로 등록취소, 업무정지, 과태료 처분 대상이 됩니다.

Q. 부동산중개업소를 운영하며 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률을 위반하여 업무정지 6월에 해당하는 위법한 중개업행위를 하여 등록관청에 적발되어 등록관청에서 6개월 업무정지 행정처분 사전통지를 받고 의견제출 기간 중에 업무정지 행정처분 확정 전에 부동산중개업소를 폐업을 할 경우에 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제40조제3항제1호 및 제2호의 규정에 따라 폐업기간이 1년을 초과한 후에 부동산중개업 재등록시 업무정지 행정처분을 받지 않고 부동산중개업 재등록과 동시에 즉시 정상적으로 중개업을 할 수 있는지 자세하게 답변하여 주시기 바랍니다.

A. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제40조제3항의 규정에 따르면 재등록 중개업자에 대하여 폐업 신고 전의 등록취소 및 업무정지에 해당되는 위반행위를 한 경우 등록취소는 폐업기간 3년 이내, 업무정지는 폐업기간 1년 이내는 행정처분을 할 수 있도록 되어 있음을 알려드립니다.

☞ 판례

   ♣ 공인중개사 자격취소 관련

      ① 자격증대여란 타인이 그 자격증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 부동산중개업무를 행하려는 것을 알면서도 자격증 자체를 빌려주는 것으로 볼 수 있다.

〔대판 1997. 5. 16〕

      ② 1심에서 징역형 선고를 받았으나 선고에 대한 항소를 한 경우에는 아직 형을 선고하는 재판이 확정되지 않은 것이므로 이를 근거로 공인중개사 자격이 취소될 수 없다.

〔행정심판 1999. 4. 16〕

Q. 고용계약이 체결된 중개보조원이 중개업자 몰래 중개사무소가 아닌 외부에서 보조원의 성명을 기재하고 본인 인장을 날인하여 매매계약을 중개하였을 경우 중개업자도 처벌이 가능한지?

A. 중개보조원이 중개업자의 지휘․감독의 범위를 벗어나서 중개사무소외의 장소에서 중개행위를 하고 거래계약서 작성 및 인장날인을 하였다면 중개보조원은 무등록중개행위에 해당되어 3년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받게 되며, 이 경우 중개보조원을 고용한 중개업자는 처벌이 불가하다고 판단됨.

Q. 거래계약서에 중개업자의 인장이 날인되어 있지 않은 경우 중개업법에 위반되는지 여부 (참여마당 신문고18000, 2006.5.29)

A. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조제4항 및 제26조제2항의 규정에 따르면 중개업자는 중개대상물 확인․설명서 및 거래계약서에 서명․날인을 하도록 되어 있는바, 성명․날인은 서명과 날인을 뜻하는 것이므로 중개업자가 거래계약서 등에 날인을 하지 않는 경우 동법에 위반이 됨.

Q. 공동중개로 임대차계약을 체결하면서 임대인 측 중개업자가 초과 수수료 금액을 중개대상물확인․설명서에 기재한 경우, 임대인과 임차인, 중개업자 모두 행정처분 대상인지 여부 (참여마당 신문고 16348, 2006.5.26)

A. 공동중개 형식으로 중개대상물을 중개한 경우 중개업자는 공동책임이 따르는 것이나, 어느 일방의 중개업자가 초과 중개수수료를 수령한 경우 해당 중개업자만 행정처분의 대상이 된다고 보아야 할 것임.

Q. 중개 업무를 배우기 위해 일시 무보수로 근무하는 경우, 부부가 중개사무소를 운영하는 경우 중개보조원으로 신고하여야 하는지 여부 

    (건설교통부 토지관리팀-1259, 2006.5.24)

A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조의 규정에 따르면 중개업자는 중개보조원을 고용한 경우 등록관청에 신고하도록 되어 있음. 중개보조원이 중개사무소에 일시 무보수로 근무하는 경우는 신고대상으로 보기 어려우나, 부부가 함께 중개사무소를 운영하면서 남편 또는 부인이 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개 업무를 보조할 경우는 중개보조원 신고 대상임. 또한 동법 제15조제2항의 규정에 따르면 중개보조원의 신고여부와 관계없이 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 간주됨.

Q. 중개업자가 중개사무소를 폐업하는 때에 고용하고 있던 중개보조원의 해고신고를 하여야 하는 지 여부 (참여마당 신문고 12443, 2006.4.25)

A. 중개업자가 중개사무소를 폐업하는 때에는 중개보조원에 대한 별도의 해고신고를 하지 않아도 폐업 신고시에 중개보조원의 자격이 상실되는 것으로 보아야 할 것임.