후기정보화시대 "부동산 서울수도권의 변화현상을 말하다..|

[수수꽃]

도심의 외곽이주화문제

Leo van den Berg의 도시발전단계론

-도시의 규모와 기능의 발전에 따라 나타나는 성장과 변화과정을 이론화시킨 것을 도시발전단계론이라고 하며, 이 중 Berg의 도시발전단계론은 인구성장률에 따라 변화되는 도심지역과 교외지역간의 관계를 도시발전단계로 보고 이를 모형화한 것임.

 Berg는 도시발전단계를 도시화(urbanization), 교외화(suburbanization), 탈도시화(desurbanization) 및 재도시화(reurbanization)의 4단계로 구분하였는데,

이 중에서 도시화와 교외화단계는 도시 인구의 전체성장(집중)과정이고 탈도시와 재도시화단계는 전체쇠퇴(분산)과정으로 보고 있음. 또한 도시를 도심지역, 도시권, 주변지역으로 구분하여 각각의 지역에서 인구의 자연증가율과 이동에 따라 나타나는 인구변화의 성격을 절대적 집중, 절대적 분산, 상대적 집중, 상대적 분산의 4가지 분류타입으로 나누어 설명하고 있음

-이 이론에 따르면 어떤 도시가 도시화를 거쳐 교외화 단계에 이르면 도심에서 교외로의 인구이동률이 자연증가율을 능가하면서 도심의 인구가 감소하고 교외의 인구가 증가하는 절대적 분산단계에 진입하게 되고 이후 탈도시화단계에 이르러서는 도시 전 지역에 걸친 인구분산단계를 거치게 됨. 그리고 탈도시화단계를 거친 일부 서구의 후기산업도시에서는 도심지역으로 인구가 다시 집중되는 현상을 볼 수 있는데, 이를 재도시화단계라고 할 수 있음

http://blog.daum.net/ktkim9401/15168823?srchid=BR1http%3A%2F%2Fblog.daum.net%2Fktkim9401%2F15168823

 후기정보화의 집입,,,,,,

앞으로 전원주택이라는 말을 많이 들을 것입니다.즉 후기정보화 시대의 도래는

직업의 거리시각을 좁이며

거리의 문제보다..

대도심지의탈출  집단이주화 시작의 원년 2010

소통의 문제에서 출발하기 때문에

우리나라같은 경우 대도심 탈출이 급격하게 느껴지거나

많은인구가 감소될 예정으로 생각하고 있습니다.

후기산업사회의 1992년도의 농촌인구 유입이 거의 없어진 이후

전기정보화 사회의 도심인구 집중화가 끝나가고 있는 이때

오히려 지역에서 서울도심 집중화를 바처줄 유휴노동인구는 줄며..

제1차 외곽 순환고속도로의 수도접근성에서

제2차 외곽과 지하철로 연결된 범 수도권의 인구파견으로

인하여..즉 직업과 전월세 기타등등으로 이주화가 대규모로 급격하게 증가됩니다.

최대의 인구탈출지역은  강북지역..

 노도강은 4-6%

강북구 도봉구 노원구의 인구는

첫번째의 현제의 4-6% 가량 줄어들것으로 예상되며

그 이동은 양주의 광릉산업단지 동두천의 신도시화  의정부제2신도시의 집단 이주화

남양주의 7개 신도시와 별내 -덕소간

뉴타운 신도의 집단 이주화로 강북의 집값은 거주지역별 부터 최대의 후기정보화로인한

대도심 탈출에 최대 피해처가 될 예정입니다..

은평은 오히려 저소득 기반의 10%

은평구 인구의 10%로 이상이  김포 파주 고양시의 8개의 신도시와 3개의 뉴타운으로 급격하게 인구이동이

있을 예정입니다..  특히 고양시의 2020 산업화 계획에 다라서 삼송을 근거리로한 이주화는 급격하게

증가될 것으로 예상됩니다..

강남3구와 전강남은 3-에서 최대 8%선..

고령 자산층먼저.. 집단 커뮤니티 이주

이전 용인 골프빌라로 이주화 경험이 최대한 멕시멈으로 이주를 하게 되며

전원마을 형성이 유행병처럼 번지게됨

문제는 전원마을이나 전원주택등

전원주택은 관리및 기타로 인해서 여름겨울의 관리비는 40평기준 최대 한달

200만원 까지 하기 때문에  중서민층은  이주화단계에서 이러한 사실을 알게 된다는것임,,,즉 그림같은 주택은 그림같은 관리비를 요구한다는것을 알아 차리게됨

특히 목조주택은 거의 난방비 먹는 괴물임을 깨닫게 되면서 목조주택시장이

중서민을 상대로한 시장이 급격하게 축소될 가능성이 많음...

기타 중하층은 동탄..광교 등등...

첫번째의 집값의 불균형화의 최대 피해처가 외히려 강북이며

이후에 남쪽으로 2-3년간 이동해 가면서 도시의 현제의 인구의 5-6% 가량이 줄어드는 현상이

지속될것이며

집값이나 지가의 최대하락은 2017년-------이후통일문제의  사회적인 아젠다 대두

집값의 하락의 최대 분기점은 2013년이 아니고 2017년 부터이며

이후 은퇴노령인구가 등장하면서 산업의기반 마이너스와 산업대체인력의 확충

기타 산업제 생산성의 확장 전체시장의 총 시장의 확충을 위해서

북한과의 통일연계가 아마 국토해양부 2020계획의 일부로 잡여 있는것으로 알고 있습니다..

즉 수도권 집중화에서 수도권 탈출화가 급격하게 2010년 이후부터 2018년까지 최대의 분수령으로

맞을 생각이며

저소득층의 고령화 수도서울을의 최대골치로 등장...

서울의 앞으로의 문제는 청년인구의 증가가 아닌 고령 저소득 인구의 적체화"

서울의 최대문제점은 오히려 청년인구의 증가가 아닌 노령인구의 증가속도가 될것으로 판단하고 있습니다.

즉 저소득층 고령화인구의 증가가 서울의 최대의 골치거리로 등장할것으로 예측되며

현제의 상태에서 미래를 보실려면 종로의 탑골공원부터 종각역을 제외하고

종로 전체가 노인들의  휴식시설 놀이 문화 집회 교육 보건등으로 채워지는것을

가서 보시면 확인가능하실겁니다..

이문제의 핵심은 양극화에 있습니다만..

즉 저소득층은 서울에 남아서 도심중심가를 점령해가고

미국은 할렘이라고 부르더군요..

중고속득층은 가각의 투자자본으로 인하여 관광벨트를 중심으로 하거나

서울외곽에 커뮤니티 공동체 마을을 조성해 가면서

오히려 수도권외곽의 관광벨트는 수익과노후가 가능한 전원마을형태로 진화해가고

수도권외곽 즉 수도권 이외의 지역을 가르킵니다..즉 중상층들의 대거이주화가 가능한

소규모 노후시티가 새로운 건설산업의 형태로 진화될것으로 예측되며"

수도권 고소득층이나 기타 자산층들의 수도권 거주의 형태는

저측 저밀도 친환경 그리고 그들만의 공동체 커뮤니티 구축,,

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=246791

도심권의 가까운 수도권의 구릉지계발등 현제의 4대강 기타의 간접시설을 기반으로한 구릉지

산지의 계발은 고속득층이나 전문직 자산가들의 대규모 공동체 커뮤니티들이 속속하게 그들만의

세상을 만들것으로 예측됩니다.

그렇다면 저소득 도심 소시민들 고령화인들은 계속해서

서울에 남아 도심중심가를 점령해 가면서 서울외각권에 거주하면서 도심 중심가에서 생활을보내는

집단 군중화가 지금의 시기로 보고 있습니다.

즉 서울을 도심에 남아 도시 저소득층 노인층들이 정치적 사회적 집단화 경향이

서울한복판에서 벌어질것으로 보고 있으며 각종 소요문제는 이제

젊은층이 아닌 노령층을 중심으로 각종 사회적인 요구와 시위가 이따를 것으로

보고 있습니다..

                                                                                              -도봉 박홍기