<P>지난해 2008년 가장 급격한 변화를 겪은 부동산 시장을 들라면</P>
<P>그 첫 손가락에 꼽을 수 있는 동네가 광명시 하안동입니다.</P>
<P> </P>
<P>물론 언론에서는 버블 세븐을 지목하면서</P>
<P>분당, 용인 등지가 반토막 났다고 떠들어 댔는데</P>
<P>(실제로도 그랬고....)</P>
<P> </P>
<P>그건 주로 30평대 이상 중대형 평형에서 그 낙폭이 컸다면....</P>
<P> </P>
<P>서민들 위주의 24평형대 아파트로서 </P>
<P>광명시 하안동만큼 무시무시한 낙폭을 보인 동네도 없습니다.</P>
<P> </P>
<P>언론에서 크게 다루지 않았다 뿐이죠....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG>1. 광명의 위치</STRONG></P>
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<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1708C31B4A0184C1A8" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="490" hspace="1" width="490" vspace="1" border="0" /></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">광명은 서울 서남쪽 구석을 푹 파고 들어와 있습니다.</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">서울 시청에서 직선 거리로 따지면....</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">구로구 오류동보다도 더 가까운 위치에 있죠.</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">그 중에서도 하안동은 서울시 금천구와 경계를 이루는</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">안양천을 따라서 길게 배치되어 있습니다.</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1808C31B4A0184C1A9" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="573" hspace="1" width="573" vspace="1" border="0" /></P>
<P>하안 2, 3, 4동이 금천구 독산동과 안양천을 사이에 두고 마주보고 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>네모 반듯한 택지 지구에... 온통 아파트 단지....</P>
<P>그것도 30평형대가 별로 없이.... </P>
<P>24평을 위주로 그 이하 평형대가 집중 분포하는</P>
<P>서민들의 대표적인 주거지역 입니다.</P>
<P> </P>
<P>저렴한 주거비용으로 비교적 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.</P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1708C31B4A0184C2AA" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="555" hspace="1" width="555" vspace="1" border="0" /></P>
<P>서울 서남부권의 경제 주체인 구로 디지털 단지와 가산 디지털 단지의</P>
<P>배후 주거 지역 역활을 훌륭하게 해내고 있는 광명시 하안동 아파트 단지.</P>
<P> </P>
<P>가산 디지털 단지에 근무하는 젊은 직장인들의 소득 수준에서</P>
<P>구로구나 금천구가 예상외로 비싼 동네입니다.</P>
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<P>그런 젊은 직장인들의 대안으로서 훌륭한 입지 요건을 갖추고 있습니다.</P>
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<P> </P>
<P><STRONG>2. 지난 2년간의 시세 변동</STRONG></P>
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<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/16338E1A4A01873E4C" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="702" hspace="1" width="702" vspace="1" border="0" /></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">최근 5개월간의 평균가 추이 - 자료출처 : 국민은행 시세 조회 사이트</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> </P>
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<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/17338E1A4A01873E4D" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="652" hspace="1" width="652" vspace="1" border="0" /></P>
<P>최근 2년간의 시세 변동 - 자료출처 : 국민은행 시세 조회 사이트</P>
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<P>광명 하안동의 주공10단지의 24평 아파트 시세 변동 자료를 찾아봤습니다.</P>
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<P>2007년도 상반기까지는 1억 9천대 </P>
<P>2008년도 상반기에 2억 7천대</P>
<P>2009년 초 2억 2천</P>
<P> </P>
<P>급격한 시세 변화를 겪었습니다.</P>
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<P> </P>
<P>실제로도 우리 카페 주변 사례를 보면....</P>
<P>2007년도에 하안 주공 10단지를 1억 9천대에 매입해서</P>
<P>2008년도 여름에 2억 4천에서 2억 6천까지 매도를 했고...</P>
<P>다시 올해 2009년 4월.... 2억에서 다시 매입을 하신 분도 있습니다.</P>
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<P><STRONG>3. 매입/매도 시점 잡기</STRONG></P>
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<P>최고가격 2억 8천까지 팔렸던 동네가</P>
<P>리먼 사태 이후 경기 불황 속에서 급전직하....</P>
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<P>올해 초에는 2억선이 무너지면서 1억 9천짜리 매물도 나왔더랬습니다.</P>
<P> </P>
<P>최고가 대비 9천만원 하락....</P>
<P>비율로 따지면 40% 이상 폭락....</P>
<P> </P>
<P>통계적으로 볼 때...</P>
<P>서민들의 주력 상품인 24평대 아파트는</P>
<P>이번 경기 불황에도 떨어진 폭이 별로 크지 않았습니다.</P>
<P> </P>
<P>다음 시간에 언급할 고양시 행신동이라든가</P>
<P>용인시 풍덕천동, 남양주시 오남읍 등....</P>
<P>또는 서울 시내도 그렇고....</P>
<P> </P>
<P>그런데, 광명시 하안동은 상상 이상의 폭락을 했더라구요.</P>
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<P><STRONG>전고점 대비 50% 회복</STRONG></P>
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<P>올해 1월 들어서, 부동산 시장이 꿈틀 대면서</P>
<P>가장 먼저 나타난 현상이 분당의 강남 동조화 현상 이었습니다.</P>
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<P>강남이 움직이자... 분당은 거의 시차 없이 동조를 했죠.</P>
<P>단... 차이점은 강남은 전고점 대비 80~90% 시세를 회복했다면</P>
<P>분당은 50% 시세를 회복 했다는 점입니다.</P>
<P> </P>
<P>이제는 다른 동네도 전고점 대비 50% 회복을 기대해 볼 수 있지 않을까...</P>
<P>하는 생각에....</P>
<P> </P>
<P>서울 외곽을 쭉~ 훑어 보던 중... 광명이 눈에 띄었습니다.</P>
<P> </P>
<P>상식선 밖의 엄청난 낙폭....</P>
<P> </P>
<P>지금 들어가서 전고점 대비 50%선(즉, 2억 4-5천 선)에서</P>
<P>매도하고 나오면 어떨까 하는 생각을 했던 거죠.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG>4. 장점과 단점</STRONG></P>
<P>이 동네에 결정적인 단점이 하나 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>바로 올해(2009년) 하반기부터 입주를 시작하는 재건축 물량이죠.</P>
<P>철산동 재건축 아파트가 올 하반기부터 입주를 시작합니다.</P>
<P> </P>
<P>우리의 머릿속에 생생하게 남아있는 잠실의 기억....</P>
<P>그 잠실의 기억을 떠올리게 하는 대목입니다.</P>
<P> </P>
<P>거기다 하나 더...</P>
<P>하안동 남쪽의 소하지구에도 역시 택지지구 입주 물량이 대기하고 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>이 위.아래 두 군데의 입주 물량이....</P>
<P>상당한 부담으로 다가오고 있습니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>모두들 기억하는 잠실의 악몽.</P>
<P> </P>
<P>그러다 보니까.... 현장에서 느껴지는 기운이 있었습니다.</P>
<P>올해 하반기에 집 값이 더 떨어지면 그때 사리라.... 하는 대기 세력들의 기운.</P>
<P> </P>
<P>하안동에 거주하는 주민들 중에 상당수가 올 하반기를 기대하는 눈치입니다.</P>
<P>집 값이 폭락하면 사야지.... 하는 기대 심리....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>이런 생각들을 하고 있는 거죠...</P>
<P>지금 들어가서 전세놓고 2년 기다리자....</P>
<P>입주 물량 해소되고 나면.... 다시 회복 되겠지....^^;;</P>
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<P> </P>
<P>장점은 </P>
<P>일단... 강남 순환 고속도로가 공사 중에 있다는 거구요.</P>
<P> </P>
<P>또 하나는 대기하는 실수요가 풍부하는 점 입니다.</P>
<P>바로 안양천 건너편... 디지털 단지에 계속해서 입주하는 기업들.</P>
<P>그 기업들의 임직원들.... 그들이 살아야 하는 배후단지라는 거죠.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>자... 시간도 늦었고....</P>
<P>오늘은 여기까지 마무리 하구요...</P>
<P> </P>
<P>다음에는 경부축을 따라서 용인을 한번 내려갔다 와보겠습니다...^.^</P>
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첫댓글 잘 읽고 갑니다.
좋은 글 감사합니다.
글 잘읽었습니다..다음글 기대됩니다..^^
귀한 글 감사합니다.
가리봉역세권(가리봉 균형발전촉진지구) 개발도 중기적으로 장점이 될 수 있을거 같습니다.^^
정모에서의 감동이 생생하게.. 설마님 글도 멋지시네용 ^^*
텐인텐에....글이 올라왔네여~~ ^^
텐인텐...음.. 그럼또 재밌는 현상이 나오려나요..ㅋㅋ
좋은글 감사합니다.
좋은글 감사해요~~
좋은 글 감사드립니다.
감사히 잘 읽었네여 다음이 용인이라.. 제가 사는 동네라 기대되네여
좋은 글 감사드립니다.
오늘기사에 큼지막하게 수도권개발축이 서남권/동북권중심으로 집중개발한다는 기사가떴던데. 서남권 그 출발과 중심에 광명이 나와있네요^^ 이제 그 이름처럼 이름값하려나봅니다~ㅎ
복~~ 받으실거애요~~^^
좋은글 잘 읽었습니다..감사합니다 ^.^
고생하여 모은 자료 ... 앞으로 투자하는데 많은 도움이 될 것 같네요.....감사합니다~~~~
좋은 자료 감사합니다.^^
좋은 자료 감사합니다.
모든 곳을 새로 보게 만들어 주셔서 감사드립니다. 잘 보고 연구(?)하겠습니다.....
감사합니다
광명시장 옆 이붕구산부인과에서 1981년 출생하였다...
감사합니다 덕분에 많은 공부하고 있습니다.
잘 보았습니다.
좋은 자료 감사합니다
지났지만 좋은 분석 잘읽고 갑니다.^^
감사합니다. 잘봤어요
탁월한 안목에 감탄하고 있습니다. 좋은 정보 감사합니다.
2009년 4월 이후에 2억 4천 이상까지 올랐다가 2010년부터 현재(2012.6)까지 2억 2천과 2억3천의 박스권을 형성하고 있네요~ 예리하신 통찰력에 놀라울 뿐이네요~^^;
글이 보기 좋습니다^^
정말이지 공부 많이하고 갑니다.^^
잘~ 봤습니다 ~ ^^
좋은 글 잘 보았습니다...^^
감사합니다..
좋은 글 잘 보았습니다~~
좋은 정보 감사합니다~~
글 잘 보았습니다....
글 잘보고 있어요...
감사합니다
글 잘 읽었습니다..^^.
시간차를 두고 읽는것도 재미있네요^^