아파트 가격 하락의 끝자락에 써먹을 수 있는 재료는?

[수수꽃]

연속 기획) 아파트를 버려라

 1) 가장 효과적인 미분양 대책은?

 2) 통화량과 아파트 가격

 3) 아파트가격 하락의 끝자락에 써먹을 수 있는 재료는?

 4) 건설경기 부양이 경제에 미치는 영향은?

지난 번 약속했던 아파트를 버려라 시리즈 세번째 꼭지입니다. 앞의 1부와 2부의 글에서 이제 아파트 가격하락은 이미 추세이고 대세임을 말씀드렸습니다. 하지만 이런 패러다임의 변화앞에서 큰 물줄기를 거부하는 세력은 항상 존재하는 바, 그들이(많은 찌라시들이 여기에 바람잡이로 나서겠지요) 마지막으로 저항할 수 있는 재료는 무엇이 있을까요? 저는 이를 재료를 두가지로 나누어 봤습니다. 첫번째는 국가재정 건전성(은행포함), 두번째로는 향후 1인가국의 확대에 따른 주택수요 기반 확충입니다. 그렇다면 이런 사용가능한 재료에는 어떤 맹점이 있을까요? 이제 부터 슬슬 사실을 찾아 떠나 보겠습니다.

대한민국 재정건전성은 안심할 만할까?

유로존의 소버린 리스크로 인해 최근의 경제적 이슈는 국가 재정 건전성입니다. 그리스, 포르투갈을 넘어 스페인, 이탈리아 그리고 영국과 일본까지 이들 나라들의 공통점은 부동산버블을 제대로 추스르지 못했다는 점입니다. 그러나 최근 언론 찌라시들이 한국은 OECD중에서도 재정 건전성이 높고, DTI/LTV규제 등으로 은행의 안전성이 확실하게 담보되어 있어 부동산 버블과 높은 연관성이 없다는 점을 강조하고 있습니다 이를 어디까지 믿어야 할까요?

일단 이런 이야기가 사실인지에 대해서 우리와 비슷한 상황인 스페인을 가지고 예를 들어보겠습니다. 제가 최근 올린 글에서 스페인이 소버린 리스크의 주역으로 등장하면 사태는 상당히 심각해 진다고 말씀드렸습니다. 그런데 스페인의 국가 부채 규모를 보면 고개를 가우뚱하게 됩니다. 일단 보시겠습니다.

자료들이 독일어로 되어 있어 간단히 표를 설명드리겠습니다. 첫째칸은 나라이름, 두번째는 유로존에서 차지하는 GDP의 크기, 세번째가 GDP 대비 국가부채 규모, 네번째가 GDP대비 재정적자 규모입니다. 그리스나 이탈리아와 달리 스페인의 국가부채 규모는 GDP에 대비해서 53%에 지나지 않습니다. 대한민국의 공기업을 제외한 국가부채 규모가 36%라고 하니까, 이와 비교해도 국가 GDP(스페인 약 1.4조달러, 한국 약 1조달러)를 비교해보면 수치상으로 그리 차이가 나지 않습니다.

그런데 스페인은 왜 이처럼 국제 금융시장에서 무시를 당하는 것일까요? 그것은 바로 민간부채규모입니다. 경제주체에서 빚을 낼 수 있는 대상은 기업, 가계, 정부 이렇게 정확히 셋입니다. 그런데 스페인의 부동산 버블은 이미 여러번 말씀드린대로 영국의 제외한 그 어느나라보다 높았고, 이런 부동산 버블의 중심에는 항상 민간(가계와 기업)부채가 있었습니다. 당연히 스페인의 민간부채를 포함한 전체 부채총계는 GDP대비 260%에 달하고 있습니다. 이처럼 높은 부채비율이 스페인 경제의 발목을 잡고 있었고, 추가적인 부채의 부담없이는 절대로 부동산 가격의 상승이 있을 수 없다고 이미 여러번 말씀드렸던 것을 기억하시기 바랍니다.

아래의 표는 몇일 전 스페인에 대해서 올렸던 글에서도 보여드렸던 주요 국가들의 GDP대비 전체 부채 금액의 비율을 나타낸 것입니다. 그런데 그날 스페인 바로 밑에 대한민국이 있어서 상당히 놀라셨던 분들이 많이 계셨으리라 봅니다. 언론에서, 정부에서 발표했던 국가부채 규모는 36% 수준이라, OECD국가들 중에서 최상위권이란 소식을 들어왔던 분들에겐 더욱 더 놀라운 차트였을 것입니다. 그것도 맥킨지라는 지명도있는 기관에서 작성한 것이었으니까요.

심지어 국가부채 규모가 GDP대비 115%에 달하는 이탈리아보다 전체 부채가 높다는 것은 그만큼 우리의 가계부채 규모가 심각하다는 것을 보여준다 하겠습니다. 약 740조원의 가계부채, 공기업 및 토지공사 등의 공적기업까지 포함하고, 여기에 금융기관 부채로 잡히지 않는 전세가격까지 감안한다면 거의 세계 최고 수준에 오른 부채규모입니다.

이런 상황에서 DTI, LTV에 대한 규제로 대한민국의 금융기관의 건전성이 다른 나라들보다 월등히 우수하므로 부동산 버블에 대한 피해는 없을 것이란 기사나 정부관계자의 말은(http://www.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2010052713433142903) 손바닥으로 하늘을 가리는 말에 지나지 않습니다. 한가지 인정한다면 DTI나 LTV에 의한 효과로 상대적으로 은행의 건전성이 뛰어나다는 것이지, 부동산 버블의 핵심주체인 가계의 건전성은 상당히 열악하지 않다는 것이 아님은 명심하셔야 할 것입니다.

얼마전 카나다의 가구당 부채 금액의 심각성을 보여주는 연합뉴스 기사입니다. http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2010/05/12/0200000000AKR20100512010300009.HTML?did=1179m

카나다의 가구당 부채가 4만불을 넘어선 상황으로 파산과 정부부채 급증의 위험이 있다고 쓰고 있습니다. 그런데 한국의 가구당 부채는 얼마인가요? 거의 비슷한 수준입니다. 가구당 4,300만원을 돌파하였습니다. 카나다는 사회복지 정책이 한국보다 잘되어 있는 점을 감안하면 우리는 어쩌면 카나다보다도 더 심각한 상황입니다. 이렇듯 가계부채가 늘어나면서, 이자에 대한 부담을 감당하지 못하게 되면 결국 거품은 꺼지게 되어 있습니다.

1인가구 증대로 아파트의 수요확대가 가능할까?

이번에는 앞에서 말씀드린 것보다는 미시적인 재료입니다.

베이비부머 세대의 은퇴와 함께, 그리고 경제활동인구의 감소(2011년부터)및 급격한 노령화로 아파트 가격은 하락할 것이다라고 주장하면, 항상 반대로 가족의 핵가족화와 그에 따른 1인가구의 확대로 인해 오히려 아파트 수요는 늘어날 것이라고 하는 기사를 보신적이 있으실 겁니다. 소위 말하는 골드미스와 골드 미스터가 늘어나고 있으므로, 줄어드는 인구통계학적 요소를 충분히 만회한다고 말하는 것인데 이는 사실일까요?

먼저 1인가구의 소득 분포를 보시도록 하겠습니다. 밑의 두 챠트는 제가 김광수연구소의 선대인부소장님께 부탁해서 받은 자료임을 밝혀 둡니다.

서울시에 거주하는 1인~2인 가구의 월평균 소득 수준별 비교도입니다. 찌라시들이 그토록 용인하는 골드미스와 골드미스터라면 적어도 월수입 400만원 이상을 말할 것인데, 1인가구의 비중은 3.6%에 지나지 않습니다. 그러나 안타까운 점은 전체의 45.1%가 100만원 미만인 저소득층이라는 것입니다.  위의 챠트를 가지고 추론할 수 있는 것은 1인가구가 소득이 적다보니 어쩔 수 없이 떨어져 사는 비중이 높다는 것입니다. 이렇게 소득수준이 열악한 1인 가구가 아파트 시장을 떠받칠 수 있다는 주장을 믿을 수 있겠습니까?

위의 그림은 1인 가구가 서울시내에서 거주하는 지역을 표시하고 있습니다. 표에서 보시는 것처럼 1인가구가 주로 거주하는 지역은 바로 노량진, 신림동 일대입니다. 바로 고시촌이나 하숙 및 자취를 하는 곳입니다. 더이상 골드미스나 골드 미스터의 환상심기에 속지 않으셨으면 합니다.

6월의 첫째날입니다. 날씨도 어느새 여름입니다. 내일은 지방선거 투표일입니다. 모두들 소중한 한표를 바르게 행사하시어 한국경제에 조금이라도 도움이 되는 방향을 설정해 주셨으면 합니다. 

상승미소드림