1가구 2주택을 판정하는 기준

[김근수]

1가구 2주택을 판정하는 정확한 기준

1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 여부를 판단합니다. 

1) 서울, 광역시에 있는 모든 주택(군 지역 제외)  

2) 경기도에 있는 모든 주택(읍면지역 제외)  

3) 기타지역 : 국세청 기준시가(공시가격) 기준으로 3억원을 초과하는 주택 

- 서울, 광역시, 경기도에 소재한 시가 1억원 이상의 주택은 1가구 2주택에 해당합니다. 시가 1억원 이하는 제외됩니다. 

- 지방 도시의 경우 3억원 이상의 아파트나 주택이 1가구 2주택의 범위에 들어갑니다. 3억원 이하는 2주택으로 인정하지 않습니다. 

사례 1) 농가주택을 소유하고 지방 신도시에서 시가 3억 이상의 아파트를 분양받아 2007년 입주 예정인 경우 

-> 농가주택이 서울, 경기, 광역시에 있지 않고, 시가 3억을 넘지 않을 경우 1가구 2주택에 해당되지 않습니다.   

사례 2) 기준시가 1억 미만의 다주택 보유자의 경우 

-> 서울의 경우에는 모든 주택이 2주택에 해당할 수 있습니다. 다만 수도권, 광역시 소재 주택중 기준시가 1억원 이하의 주택은 적용이 제외됩니다. 3주택 이상을 소유하고 있더라도 주택의 기준시가가 1억원 이하일 경우 1세대 2주택에 해당하지 않습니다. 

사례 3) 울산에서 시가 1억 이상의 아파트 한 채와 재건축되고 있는 1억 이상의 아파트를 소유하고 있는 경우 

-> 1가구 2주택에 해당합니다. 울산은 광역시 소재이고 공시가격이 1억원을 초과하므로 1세대 2주택으로 중과 대상입니다. 재건축중인 주택은 내년부터 주택과 똑같이 취급되므로 1세대 2주택에 해당합니다. 

사례 4) 경기도에 1억 미만의 연립주택을 보유하고, 서울에 시가 3억 5천의 아파트를 보유한 경우  

-> 1가구 2주택에 해당합니다. 연립주택을 양도할 경우에는 중과대상이 되지 않으나 아파트를 먼저 양도하면 중과세 대상이 됩니다. 다만 2007.1.1부터 적용되므로 2006.12.31까지 양도할 경우에는 현재의 일반세율이 적용됩니다. 

사례 5) 서울에 6000만원 빌라를 소유한 상태에서 2억원짜리 아파트를 새로 구입한 경우 

-> 1세대 2주택에 해당되어 양도세 중과 대상입니다. 

1) 기준시가 6000만원 정도인 주택을 먼저 양도할 경우 양도세가 중과되지 않습니다. 

2) 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도할 경우 양도세가 중과됩니다. 

사례 6) 시가 1억 이상의 주택 한 채와 시가 1억 미만의 주택 두 채를 가진 1가구 3주택자 

-> 두 주택이 1억 미만일 경우 1가구 1주택으로 인정되며 양도세 중과에서 제외됩니다. 

사례 7) 경남 진주에 시가 4억원의 상가건물 한채와 시가 7천만원의 아파트 2채를 보유한 경우 

-> 1가구 2주택에서 상가 건물은 제외됩니다. 공시가격 3억원 초과는 모든 주택 공시가격의 합계를 말하는 것이 아니고 각 주택의 공시가격입니다. 

사례 8) 경기도 남양주시 오남읍에 24평 아파트, 서울 중계동에 22평 등 아파트 두 채를 소유하고 있을 경우 양도세 중과 대상 여부 

-> 읍 소재지에 있으므로 1세대 2주택 양도세 중과대상 주택에 해당하지 않습니다. 그러나 중계동에 있는 아파트는 양도세 중과대상에 해당합니다. 단, 공시가격이 1억원 이하이면 중과대상에서 제외됩니다. 

사례 9) 기타지역에서 기준시가 3억 미만 여러 채를 보유한 경우 

-> 양도세 중과에서 제외됩니다. 기준시가 3억원 초과는 소유한 모든 주택의 합산액이 아니라 개별적인 주택의 가격을 의미합니다. 

사례 10) 서울에 시가 3억의 아파트를 보유하고, 아파트를 하나 더 구입할 경우 

-> 서울 소재 주택이더라도 공시가격이 1억원을 초과하지 않는 주택을 구입하면, 1세대 2주택에 해당해도 두 주택 중 공시가격 1억원 이하 주택을 먼저 양도하면 중과세를 부담하지 않게 됩니다. 하지만 보유한 아파트를 먼저 양도하면 그 주택은 중과대상 주택이므로 중과세를 부담하게 됩니다. 

사례 11) 부산에 기준시가 1억 이하와 기준시가 1억7천만원의 아파트를 보유한 경우 

-> 부산은 광역시이므로 일단 1세대 2주택에 해당하게 됩니다. 다만 기준시가가 1억원을 초과하지 않는 32평 아파트는 적용대상에서 제외됩니다. 따라서 1억 이하의 아파트를 먼저 양도할 경우에는 중과세를 부담하지 않으나, 1억 7천만원의 아파트를 먼저 양도하면 중과세 대상이 됩니다. 

[master(이 상미)]

후후후~~~~2주택이라...나도 그런 소리 해가며 살아 봤으면?????