하반기 부동산 투자 최우선순위

[유호석본부장]

하반기 부동산가격은 어떤 움직임을 보일 것인가. 금년 초에 새 정부 출범이후 각종 부동산 규제가 완화될 가능성으로 부동산 가격 상승세를 예상하였으나, 강남지역을 포함한 버블세븐 지역은 계속적인 하락세를 보이고 있고, 신규주택의 미분양도 늘고 있는 추세이다.

상반기 토지시장은 전북군산 상승, 주택시장은 소형주택은 상승, 재건축은 하락

상반기 부동산시장을 요약하면, 주택시장은 수도권과 서울강북지역의 소형주택가격이 높은 상승세를 보였고, 서울 및 수도권 인기지역의 재건축대상 중대형 아파트 등 고가 주택가격은 하락세를 보였다. 토지시장은 수도권과 일부 개발호재지역을 중심으로 상승세가 이어졌는데, 특히 전북 군산은 새만금사업, 경제자유구역지정, 대기업공장 유치 등으로 가장 높은 상승세를 보였다.

부동산 가격이 하락하는 배경을 살펴보면, 주택담보대출 규제 강화와 다주택자와 비사업용 토지에 대한 양도세 중과 및 시중 변동금리의 상승세 등이 투자수요를 감소시키고 있고, 특히 지난해부터 시행된 분양가상한제로 신규 분양가격이 더 낮아질 것이라는 기대심리와 신규주택 판매부진으로 인한 미분양 물량이 증가하면서 이에 대한 수요자들의 대기 심리가 확산되어 주택 구입을 미루고 있어 주택수요를 감소시키는 원인이 되고 있다.

하반기 스태그플레이션에 대한 우려로 부동산투자 감소

하반기에도 정부의 강력한 부동산 규제는 계속될 것으로 보이고, 원유 등 원자재가격의 상승에 따른 물가상승으로 인한 인플레이션 압력과 고정금리가 9%가 넘고 있어 변동금리 상승이 예상되고, 세계 경제성장률 둔화로 인한 국내 경제성장률도 큰 폭으로 하락하고 있어 저성장 고물가를 나타내는 스태그플래이션에 대한 우려로 인한 부동산 시장의 침체가 예상되므로 하반기 부동산시장에 대한 전망도 그리 밝지 않다.

실제로 한 투자자는 다주택자에 대한 양도세 중과를 피하기 위하여 수익성 부동산인 상업용부동산에 대한 투자를 결정하였으나, 최근 경제상황을 판단하고 나서는 투자리스크를 줄이기 위하여 원금보장이 가능한 금융상품을 매입하기로 하였다.

하반기 토지시장 상승, 주택시장 하향보합세

하반기에는 정부의 토지시장에 대한 로드맵이 탄력을 받으면서 토지이용에 대한 규제가 완화될 기대를 갖게 될 것이고, 기존의 지역개발사업들이 빠르게 추진되면서 토지시장은 상승할 것으로 보이며, 주택시장은 현재 고급주택에 대한 수요를 규제하는 정책에 따라 중대형 주택에 대한 수요 감소가 예상되므로 하반기에도 하락할 것으로 보이고, 수도권 지역의 소형주택은 재개발에 따른 공급부족과 소액투자 가능성, 고급주택에 대한 정부의 규제 등의 원인으로 지난 5년간 지속적으로 가격이 상승하였으나, 분양가상한제등으로 매입가격 대비 투자수익이 하락하는 시점에 도달하고 있어 하반기에는 가격상승이 어려워 보인다.

특히 서울 재개발지역의 “깡통 지분” 투자에 대한 경고등이 켜졌다. 일부 재개발지역에서 단기 급등한 지분가격을 매입하였을 경우, 조합원의 추가 분담금이 예상보다 높아지면서 투자가격 대비 예상수익이 마이너스가 예상되는 소형주택들이 있는 것이다.

수익성부동산은 원자재 가격상승, 경제성장률 둔화 등 경기침체 국면에 있으므로 상업용부동산 가격은 하락할 것으로 보인다.

토지는 황해경제자유구역, 광주이천 전철역세권, 주택은 도심 준공업지역

하반기 부동산시장이 경기침체로 가격상승이 힘들 것으로 예상되지만, 부동산투자의 영원한 테마인 ‘국지적 상승’이란 말이 있듯이 투자수익이 예상되는 지역과 부동산은 있기 마련이다.
토지시장에서는 지난 2008년 4월에 확정 고시된 황해경제자유구역의 개발사업에 관심을 가지고 투자할 만하다. 서해안시대를 새롭게 열고 동북아경제권의 성장동력이 될 황해경제구역의 개발사업이 탄력을 받고 있다. 이 사업은 충남아산, 서산, 당진, 경기 평택, 화성지역의 5,505만㎡를 대상으로 2025년까지 3단계에 걸쳐 추진예정이며, 올해부터 2013년까지 그 중 제1단계사업을 추진한다.
또한 2008년 7월 사업실시계획 승인예정 및 2012년 완공예정인 성남-장호원간 복선전철이 지나는 지역 중에서 경기도 광주와 이천지역의 전철역세권 지역에 대한 투자도 유망하다고 할 수 있다. 광주시에는 삼동역, 광주역, 쌍동역, 곤지암역, 이천시에는 신둔역, 이천역, 부발역 등이 들어선다.

주택시장은 서울외곽지역보다는 도심재개발지역에 대한 수요가 증가하고 있어서 이 지역에 대한 투자가 유망한데, 지난 2008년 6월 서울 시의회에서 통과된 '도시계획조례' 개정안에 따르면, 서울시내 준공업지역의 공장 부지를 대상으로 지구단위계획이나 도시환경정비계획 사업의 경우에는 사업구역내 공장부지 비율이 10~30%일 경우 사업구역의 최대 80%까지 아파트 건립이 허용되고, 사업구역내 공장부지 비율이 50%를 넘을 경우라도 구역면적의 60%까지 아파트건립이 허용되는 등 공장부지 비율에 따라 아파트 건립 허용범위가 차등적용된다. 서울시는 개정안 시행과 관련해 2009년 상반기 종합계획 수립전까지 공장부지에 아파트 건립을 허용하지 않을 계획이다.
현재 조례에는 사업구역 전체 면적 중 공장비율이 30%이상인 곳에서는 아파트를 지을 수 없도록 규정되어 있다.
서울 준공업지역은 영등포구, 구로구, 금천구 등 서남권 3개구에 집중되어있다. 이 조례가 시행되면 서울시가 발표한 ‘서남권 르네상스’와 함께 시너지 효과를 낼 것으로 전망된다.