"지도(地圖)를 알면 부동산투자에 성공할 수 있다" - 이 상 길 (지투토지정보기술/소장·공학석사)

[주임교수]

지도(地圖)를 알면 부동산투자에 성공할 수 있다.

이 상 길 (지투토지정보기술/소장·공학석사)

1. 우리는 지도(地圖)를 얼마나 알고 있나

인간의 의식 속에는 공간을 지도화하려는 욕구가 항상 존재해 왔으며 이는 모든 시대에 걸쳐서 지속적으로 이루어져 왔다.

문자나 수학기호가 없었던 사회에서도 지도가 사용되어 왔음은 잘 알려진 사실이다. 언제 최초의 지도가 그려졌는지 알 수는 없으나 세계에서 가장 오래된 것으로 인정받는 지도는 터키 중서부지방에서 발견된 기원전(BC)6000년경 만들어진 것으로 신석기시대의 주변환경(특히 화산, 길, 집)을 그린 지도라고 알려지고 있다. (이희연, 1996)

이렇게 지도는 문명이 없던 원시시대에서부터 중세시대에 이르기까지 나무껍질, 돌, 가죽 등을 이용하여 인류의 삶속에서 중요한 의미를 갖는 현상이나 사물을 상징적인 그림형태로 표현한 지도에서부터 근대 15세기 르네상스시대가 되면서 사람들은 자신이 살고 있는 공간을 초월하여 인간중심적 세계관을 갖게 되었고, 이는 17세기에 이르러 진보된 항해술과 탐험, 투영법의 도입에 힘입어 지도첩, 지구본 형태로 대륙과 항로가 표현된 세계지도가 탄생하였다.

<그림 > BC2500년경 점토지도

<그림 > 15세기말 발행된 지도첩

비로소 20세기 되어서 산업화, 도시화로 대륙내부가 고도화되고, 항공기의 발달과 인공위성의 등장으로 획기적인 관측술 즉 사진측량 기술이 도입되면서 오늘날 우리가 접하는 축척지도의 형태가 등장하였다.

우리나라로 국한해 보더라도 중세시기에 해당하는 고구려시대부터 지도를 사용했던 기록은 있으나 현존하는 지도는 없다. 현존하는 가장 오래된 고지도는 근대 15세기(1402년)경 제작된 것으로 알려진 지도로 「혼일강리역대국도지도」「천하도」이고, 우리가 가장 많이 알고 있는 김정호가 1861년에 제작한 「대동여지도(보물850-3호)」는 사실 30년간 실측 끝에 1834년 제작한 「청구도」를 기본으로 수정판각 편찬한 지도이다.

대동여지도의 축척은 약160,000분의1로 지금의 200,000분의1 전도와 유사한 형태이다. 그 후 약100년이 지난 1914년 항공실측에 의한 50,000분의1 지도가 제작되어 활용되어오다 1946년 도화기술의 발달과 미군이 촬영한 정밀항공사진을 이용하여 5,000분의1 지도부터 50,000분의1 지도까지 다양한 축척으로 편집 제작되어 21세기가 임박(1995년)할 때 까지 국가기본도로 활용되었다.

2. 수치지도(Digital Map)의 탄생

이렇게 지도(地 땅지 圖 그림도)는 단순한 땅의 그림정도가 아니라 인류의 원초적 인간 활동에서부터 군사와 통치의 수단으로, 문명사회 다양한 의사결정에 이르기까지 공간적 위치정보는 매우 중요한 역할을 하였고 인류가 발전하는데 큰 견인차 역할을 해왔다.

그러면 현재 우리가 살고 있는 21세기 지도의 현주소는 어떠할까? 결론부터 말하면 한마디로 가히 혁명이라 할 정도로 과거의 지도라는 개념에서 완전히 탈피하여 「지리정보(地理情報·Geographic Information)」라는 새로운 패러다임의 시대가 도래 하였다. 다시 말하면 지도는 종이에 그려진 지형의 형태와 현상을 인간이 읽어(讀圖)내어 지형의 정보를 의사결정에 이용하였다면 지리정보는 컴퓨터로 지형정보를 시스템적으로 접근함으로서 인간의 명령에 의해 시스템이 지도를 읽고 의사결정 정보를 지원하는 시대가 된 것이다.

지리정보를 시스템적으로 접근하는 기술을 「GIS(Geographic Information System, 지리정보시스템)」라고 하는데, 이러한 기술로 발전하게 된데 에는 수치지도의 탄생 때문이라 할 수 있다. 우리나라의 경우 1995년 제1차 국가GIS기본계획이 발표되면서 맨 먼저 한 일이 종이지도로 되어있는 국가기본도 특히 5,000분의1 지도를 컴퓨터가 인식할 수 있는 지도(CAD파일)로 새로 그리는 것이었다.<그림3>

이렇게 컴퓨터로 그린지도를 디지털지도(Digital Map) 즉 수치지도(數値地圖)라 한다. 넓은 의미에서 수치지도는 컴퓨터가 인식할 수 있는 지도를 말하는 것으로 단순히 종이지도를 스케닝(Scanning)하여 래스터 타입(Raster type)으로 변환한 이미지(Image)지도도 수치지도라 할 수 있지만 엄밀히 말해서는 벡터 타입(Vector type)으로 그려진 선(Line)지도를 수치지도라 말한다.

3. 수치지도로 무엇을 알 수 있는가

수치지도를 이해하려면 레이어(Layer)와 객체(Feature)를 알아야한다. 우선 레이어는 같은 종류의 객체끼리 묶어 투명한 층으로 분류하여 구성되도록 그리는 것이다. 종이지도의 한계는 동일 지면(紙面)상에 펜으로 모든 지형지물을 표현할 수 없다는 것이다. 특히 요즘 같이 3차원으로 지형지물이 변화하는 시대에는 중첩하여 선을 긋다보면 사물은 구분이 어렵고 온통 종이위에 먹물을 부은 것처럼 되고 말 것이다.

반면 수치지도는 도로객체는 도로객체끼리 건물객체는 건물객체끼리 각각 그려 투명한 면끼리 겹치듯 중첩하는 방식이기 때문에 종이지도와는 비교도 안될 만큼 담긴 정보가 많다. 이렇게 도로, 건물, 하천, 등고선 등 수백 수천개의 객체를 레이어로 묶어 번호를 부여 하였으며, 레이어분류표로 번호에 맞는 명칭을 검색하면 객체가 의미하는 지형지물의 용도를 알 수 있다.(그림4)

이렇게 유용하고 다양한 토지정보를 포함하고 있는 수치지도지만 의외로 구입은 매우 간단하다. 우리가 너무 익숙한 인터넷쇼핑몰에서 물건을 구입하듯 국가기관 국토지리정보원에서 제공하는 국가공간정보유통센터(http://www.nsic.go.kr/index.jsp) 홈페이지를 방문하기만 하면 된다. 메뉴에서 “유통정보검색”을 이용해서 “위치찾기”기능을 이용해 해당지역을 찾은 후 “도엽번호검색” 기능에서 구입하고자 하는 지도의 축척(예1:5,000)과 타원체(예:GRS80)를 선택하고 해당지역이 포함된 도엽번호를 입력하고 나서 구매하기를 누르면 수치지도를 구입할 수 있다. 또한 “자료실”에서 수치지도를 볼 수 있는 Viewer와 레이어/심볼/코드표를 다운받아 구입한 수치지도를 이용하면 된다.

4. 토지투자 성공요소 지도에 다 있다

부동산투자 특히 토지투자를 하려고 하는 사람이라면 필연적으로 임장활동(臨場活動)을 하게 되는데, 생각보다 현장을 파악하기가 녹녹치 않고 파악되는 정보 또한 매우 추상적이어서 투자결심에 크게 도움이 되지 못하는 경우가 많다. 특히 도로, 배수로와 같은 기반시설의 접근성, 주변 유·무해 기 개발시설과의 연관성, 토지경계, 실제이용상황, 경사도, 표고, 임목상태 등 토지가치에 직접적으로 영향을 주는 토지정보는 임장활동만으로는 파악자체가 불가능하다.

이러한 정보는 지도를 통해서만 파악이 가능한 정보이다. 임장활동은 지도를 이용하여 해당토지의 지형정보를 파악한 후 파악된 정보의 검증과 확인 차원에서 임하는 현장 활동일 때 비로소 의미를 갖는다 할 수 있다. 한마디로 지도를 통해 파악한 토지정보 없이 임하는 임장활동은 아무런 의미가 없다.(그림5)

<그림 > 지도를 보면 부동산투자 성공이 보인다.

이렇게 부동산투자에 있어 투자가치에 영향을 미치는 중요한 토지정보가 지도를 통해서만 파악이 가능하다는 사실을 간과한 채 단순한 구경에 불과한 임장활동과 주변의 부풀려진 소문만으로 부동산투자를 하기 때문에 실패를 하는 것이다.

자! 그러면 부동산투자 성공요소란 무엇일까? 진정 성공요소라는 정답은 있는 것일까? 결론부터 말하면 “있다!”이다. 그 근거로 나는 “무가치한 부동산은 없다.”라 주장을 한다. 사람들의 조급함 때문에 땅이 가진 진정한 가치를 발견하지 못하고, 뜬소문에만 의존하는 묻지마식 투자를 하거나 땅의 적성을 무시하고 난개발을 하여 땅의 가치를 훼손시키는 경우가 있을 뿐이다.

땅만 사두고 묵혀두면 뜬소문 호재정보가 현실이 되어 값이 오르겠지 하고 투자를 한다고 하지만 투기를 하기 때문이다. 많은 사람들이 부동산투자를 할 때 땅값을 투자비라 생각한다. 그렇게 땅 사는데 만 모든 자금을 투입하고 망상 같은 주변호재에 의해 땅이 스스로 비싸지기를 기다린다. 이른바 투기다. 망상 같던 호재가 현실이 되고, 수요가 폭증하여 도박이 대박이 될 수도 있지만 투기는 대부분 실패를 한다.

부동산투자에 있어 땅값은 원금이다. 땅만 샀다는 것은 아직 투자를 하지 않은 것이다. 투자에 있어 원금이란 투자의 매개이다, 원료이다. 이러한 원료를 가치 있는 물건으로 만들려면 양념과 노력 즉 투자가 필요한 것이다. 우리는 이를 개발이라고 한다.

이러한 확실한 양념 즉 소스(Source)가 투자 성공요소이다. 앞서 수치지도와 지리정보서비스를 통해 파악이 가능하다 언급한 해당토지의 도로, 배수로, 기반시설, 기개발지, 경사도, 표고 등 토지의 물리적인 적성이나 특성, 속성을 파악하여 접근성을 좋게 하고, 기반시설을 확충하고, 기개발지 호재를 객관화하는 등 리스크나 핸디캡을 하나하나 제거하는 노력을 통해 부동산의 가치가 상승하는 것이다.

5. 이제는 부동산GIS 시대

앞서 언급하였듯이 GIS는 지리정보시스템을 말하는 것으로 부동산GIS는 부동산관련 지리정보를 제공하는 컴퓨터시스템을 말한다. 부동산GIS시스템으로는 국토해양부에서 제공하는 토지이용규제정보서비스, 온나라부동산포털을 비롯하여 환경부, 행정안전부, 지식경제부, 산림청 등 대부분의 중앙정부와 각 지자체 및 공공기관, 공기업 등에서 제공하는 수많은 지리정보시스템들이 인터넷과 최근에는 스마트폰을 통해서 까지 서비스 되고 있다. 대표적인 사이트 몇 가지를 소개해 보면,

1) 해당토지의 용도지역과 공적규제를 알 수 있는 토지이용규제정보서비스

: http://luris.moct.go.kr/web/actreg/arservice/ArLandUsePrint.jsp

2) 항공사진과 지적을 중첩한 온나라지도 정보 등을 제공하는 온나라부동산포털

: http://www.onnara.go.kr/

3) 환경보전지역, 동·식물서식지, 상수원보호구역 등을 제공하는 환경지리정보서비스

: http://egis.me.go.kr/egis/

4) 산지의 경사도·표고·임목 등 산지의 물리적 특성정보를 제공하는 산지정보서비스

: http://forestland.go.kr/efmis/

5) 개별공장입지로 적합한 지역등을 검색해 볼 수 있는 공장입지정보시스템

: http://industryland.or.kr/index.jsp

6) 조건검색을 통해 상권을 분석해 볼 수 있는 상권분석시스템

: http://sg.smba.go.kr/

7) 주거·인구·시세 등 입지속성을 위치정보와 함께 제공하는 맞춤형 경기부동산포털

: http://gris.gg.go.kr/index.jsp

8) 경기도 지리정보를 항공사진과 함께 3차원으로 검색이 가능한 경기누리맵서비스

: http://map.gg.go.kr:8099/gg_pb/content/front/frontmain.do

9) 충남 지리정보, 지적정보를 항공사진과 함께 제공하는 3차원지리정보서비스

: http://3dgis.chungnam.net/cn_life/main3d.aspx

10) 평택시의 다양한 지리·지적정보를 항공사진과 함께 제공하는 지리정보서비스

: http://gis.pyeongtaek.go.kr/ptlife/app/com/index.jsp?srchType=1#

이외에도 헤아릴 수 없이 많은 다양한 부동산관련 지리정보들이 서비스되고 있는 오늘날은 가히 지리정보의 홍수 속에 산다고 해도 과언이 아니다. 이러한 지리정보시스템은 수치지도를 기반으로 제공되는 서비스로 한 장의 수치지도가 해당토지의 지형정보를 제공한다면, 지리정보시스템은 다양한 주제와 목적으로 제작된 여러 장 의 수치지도를 중첩을 통해 얻어지는 지리정보를 제공한다. 예를들면 지적이 그려진 수치지도와 계획도로가 표시된 수치지도를 중첩하여 해당토지가 계획도로와 접하였는지 아니면 얼마나 떨어졌는지를 파악이 가능하게 한다. 막연히 컴퓨터 활용을 부담스러워 하는 사람이 있는 게 사실이다.

그래도 예전보다는 인터넷활용은 현대인의 필수 문명 활동이라는 인식 때문인지 거부감 없이 대체로 무리 없이 활용하는 시대가 된 것 같다.

이러한 인터넷을 통한 지리정보시스템의 활용은 인터넷 쇼핑몰 활용이나 철도청 열차표 인터넷예약을 할 수 있는 정도의 노력이면 충분히 가능하다.

6. 맷음말

세상은 변하고 있다. 부동산투자는 물론이고 모든 사회·경제 전반의 인간활동은 살아있는 유기체처럼 시대별 가장 인간활동에 유익한 방향으로 트랜드를 형성하면서 변하고 있다. 불과 10년전만 해도 지금은 그 흔한 네비게이션은 고사하고 승용차마다 지도책이 없는 차가 없었고, 어디 처음 가는 여행길에 지도가 필수품이던 시절이 있었다. 목적지를 정하고 가는 길을 손가락으로 짚어 가며 물어물어 가던 시절이 엊그제다. 그러나 네비게이션이라는 시스템이 등장하고 이 시스템에 수치지도를 탑재하니 목적지만 정하면 가는 길, 오는 길, 쉬어갈 곳, 식사할 곳 무엇이든 지도가 다 알려주는 시대가 되었다.

이제 머지않아 부동산지리정보시스템도 원하는 입지조건과 투자목적을 입력하면 조건에 만족하는 토지를 찾아주는 시대가 될 것이다. 아니 이미 그러한 시대가 도래 하였다. 이제 묻지마식 투자, 소문만 믿고 하는 투자, 지도 한 장 볼 줄 모르고 하는 투자는 이제는 안 된다. 통하지 않는다.

<그림 > 교외 주유소, 테이크아웃 햄버거가게와의 상생관계

앞으로의 부동산투자에 있어 성공비결은 투기심이 몰리는 관심지역에 싸고 눈먼 땅을 찾아 헤매는 것이 아니라 성공한 땅, 실패한 땅의 입지특성과 적성, 속성을 남보다 더 많이 아는 것이라 할 수 있다. 시세보다 싼 땅을 사서 운 좋게 시세보다 비싸게 파는 것도 성공투자 이겠지만, 부동산 정보가 인터넷과 막강한 전산화 정보력으로 무장한 현실에서는 성공률도 낮고 투자자금회수도 쉽지 않다.

반면 잘되는 식당은 교차로 전에 있나 지나서 있나, 장사가 잘 안되던 주유소가 유명 햄버거 테이크아웃가게를 주유소 옆에 내더니 잘되더라.(그림6) 도축장 옆이라 처다 보지도 않는 땅 육가공공장은 좋아 하더라. 그 외에도 철탑 밑 태양광사업, 고속도로 옆 길쭉한 못생긴 맹지 광고탑 부지로 제격 등 땅이 가지는 고유의 물리적인 성격을 꾀고 있다면 부동산 투자는 반드시 성공한다. 한마디로 부동산투자의 성공여부는 부동산지리정보시스템에 입력하거나 활용될 수 있는 입지조건이나 투자목적의 매개변수(양념·Source) 즉 토지의 특성·적성·속성을 누가 더 많이 다양하게 가지고 있느냐에 따라 판가름 날것이다.

이글을 읽고 있는 여러분은 시대의 변화를 정확히 인지하고, 현명한 투자를 할 수 있기를 바란다.

[ 칼럼니스트 : 이 상 길 (50) ]
	- G2 LAND INFOR TECH/지투토지정보기술(설계사무소·평택) · 소장 - 서울시립대학교 대학원 공간정보(GIS)공학과 · 공학석사 - 건국대학교 부동산아카데미 지도교수 - 단국대학교 평생교육원 지도교수 - 평택시 도시디자인 경관부문 자문위원 - 건국대학교 미래지식교육원 토지전문위원 - 전공/측량·토목설계·GIS·도시계획·단지계획 - 업무/농지·산지 개발행위 인·허가 측량설계 등

 

[In生In死 ™[이상길]]

웁~스 !!!!
깜딱이야!!!^^
쑥쓰럽네요 ㅠㅠ
ㅎㅎ
허접한 게덩처락 읽으시느라 고생하셨습니다.ㅋㅋㅋ

[농지오케이 윤세영]

부동산투자에서 가장 중요함에도 소홀하기 쉬운 지도에 대하여
자세한 설명과 꼭 알아야 할 정보까지 잘 정리해 주셨네요
감사합니다

[으뜸측량 최방호소장]

잘보았습니다.그리고 감사합니다.