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부동산임대사업자의 신고 안내 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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1. 과세대상 및 과세되지 아니한 임대사업
▶ 사업자가 부동산을 임대하는 경우 용역의 공급으로 과세대상이 된다.
▶ 부동산임대업과 부동산매매업의 과세범위
▶ 과세대상에서 제외되는 임대
※ 과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택임대용역을 함께 공급 : 아래참조
2. 신고시 과세표준 계산방법
(1) 부동산임대 과세표준에 포함되는 것
▶ 임대 주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우(영34②)
▶ 구분이 불분명한 경우(영49의2 ③) 부가가치세가 과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우
※ 부동산임대용역의 총대가 = 임대료 등 + 간주임대료 ※ 토지가액과 건물가액 : (토지 : 개별공시지가, 건물 : 국세청장이 산정·고시하는 가액)
▶ 간주임대료 계산 방법(영49의2 ①)
- 간주임대료 계산시 적용하는 정기예금이자율 : 국세청고시 2004-27호 (2004.9.30)
※ 간주임대료 계산시 적용되는 연도별 이자율
(2) 부동산임대용역에 대한 공급시기 (영22 2호, 4호)
▶ 월세의 경우 계약서상에 명시된 대가의 각 부분을 받기로 한때
▶ 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우는 계약기간(1년 또는 10달)의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액을 과세표준으로 계산하는 경우에는 예정신고기간(3.31, 9.30) 또는 과세기간 종료일(6.30 또는 12.31)을 공급시기로 함.
(3) 부동산임대 과세표준 계산시 주의할 사항
▶ 부동산 임대시 월세 등과 함께 받는 공공요금 (통칙13-48-3) - 사업자가 부동산임대료와 관리비 등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 부가가치세를 과세함. - 그러나 임차인이 부담하여야 할 보험료·수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우의 당해 금액은 과세하지 아니함.
▶ 재산세 중과세분을 임차인이 부담하는 경우 - 재산세 중과세분(공급대가)을 1.1로 나눈 금액을 부동산임대용역의 과세표준에 포함함.
▶ 특수관계자에게 무상으로 임대하는 경우 - 부동산임대업을 영위하던 사업자가 당해 사업에 사용하던 건물의 전부 또는 일부를 아들 또는 처 등 특수관계자에게 무상으로 임대하는 경우 부가가치세법 제7조 제3항의 규정에 의한 용역의 무상공급에 해당하여 부가가치세가 과세 되지 아니하는 것이며, 다만, 소득세법 제41조의 규정에 의한 부당행위계산을 할 수 있는 것임
▶ 특수관계자에게 부당하게 낮은 대가로 임대하는 경우 - 부동산임대업을 영위하는 사업자가 특수관계에 있는 자에게 부동산을 임대하고 부당하게 낮은 대가(시가보다 현저하게 낮은 대가)를 받는 경우 자기가 공급한 부동산 임대용역의 시가를 부가가치세 과세표준으로 하는 것이며, 이 경우 시가라 함은 사업자와 특수관계 있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격을 말하는 것임
▶ 사업자가 임대용 부동산을 건축 중에 임대보증금과 임대료를 선불로 받은 경우 - 선불로 받은 임대보증금과 임대료의 공급시기는 건축 완공되어 부동산 임대용역이 제공되는 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 이며 (임대보증금은 임대개시일부터 계산) - 다만, 사업자가 공급시기 도래 전에 세금계산서를 교부한 때에는 그 교부하는 때를 부가가치세법 시행규칙 제9조 제2항의 규정에 의하여 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 보는 것임
▶ 부동산 임대사업자가 한국전력공사로부터 전기요금에 대한 세금계산서를 교부받고 전력을 실지로 소비하는 자인 임차인에게 세금계산서를 교부하는 경우 - 임차인에게 교부한 세금계산서상의 공급가액은 부동산임대사업자의 과세표준에 포함하는 것이며, 부동산임대사업자가 한국전력공사로부터 교부받은 세금계산서상의 매입세액은 공제가능함. 임차인이 부동산임대사업자로부터 교부받은 세금계산서상의 매입세액을 공제 받을 수 있는 것임. ※ 이 경우 부동산임대사업자가 간이과세자 또는 면세사업자라도 세금계산서를 교부할 수 있으며 동 세금계산서를 교부받은 세입자는 매입세액 공제 가능하고 간이과세자나 면세사업자는 교부하였거나 교부받은 세금계산서에 대하여 매출·매입처별세금계산서합계표를 작성·제출해야 하는 것임(시행규칙 18조)
▶ 일반과세자가 임대료를 지급 받지 못한 경우 - 그 대가를 실제 받았는지 여부에 관계없이 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 세금계산서를 교부하여야 하며 당해 임대용역에 대한 기타 매출채권의 전부 또는 일부가 대손되어 회수 할 수 없는 경우에는 그 대손이 확정된 과세기간의 매출세액에서 차감 할 수 있는 것임 (대손세액공제 가능)
▶ 간주임대료의 계산 특례 - 간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하나 약정에 의해 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있으며 - 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도 간주임대료 계산시 지급받지 못한 동 임대료를 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것이나 (연체중인 경우) 약정에 의하여 차감하기로 한 경우 간주임대료 별도 계산한다.
3. 제 출 서 류
▶ 부가가치세신고서
▶ 매출·매입처별 세금계산서합계표
▶ 부동산임대공급가액 명세서
● 관 련 예 규
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첫댓글 간주임대료 공부되네요
좋은정보네요
머리 아파요...
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
그동안 세무사한테 일임했어도 내용을 몰라 궁금했는데 많은 도움이 되네요
간주임대료 이자율만 봐도 경제사정이 어렵다는걸 느낄수 있군요...
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
세문 관련 정보 감사합니다.
감사합니다.