둔촌주공아파트 재건축 시장 1년간의 매매시세 그래프 분석자료

[다튜라]

대지지분 당 (만원)

소형 : 저층 16평,18평, 고층 23평,25평 기준

중형 : 저층 22평, 고층 31평 기준

대형 : 저층 25평, 고층 34평 기준

위의 그래프는 2010년 8월경부터 현재까지의 대지지분당 매매 평당가를 기준으로 발췌된 자료입니다.

작년 2010. 8.28일 시공사 선정이후에 매매가격은 올르기 시작했습니다. 그때만 하더라도 서울 및 수도권의 시장은 침체분위기의 연속이었습니다.

이때부터 일파 상승을 하였고, 9월의 눈치보기 횡보장세에서 10월부터 강남권 재건축 단지의 매매가 상승여파로 동시에 2번째 상승의 파동을 그리기 시작합니다. 그리고, 부동산 경기가 조금씩 전반적으로 풀려나가는 과정에서 다시 한번더 상승하는 3번째 상승파동이 나타나면서 2011. 2월말에서 3월을 기점으로 그 상승을 다했다고 하겠습니다.

일반적으로 부동산 대세 상승기에는 4파 형태의 상승 그래프를 그리면서 부동산 시장이 과열되는 양상이 나타나기도 합니다만... 작년 가을부터 올해 초까지의 상승파동은 3파동 정도로 그 세기가 약했다라고 하겠습니다. 즉, 아랫목만 살짝 온기가 도는 수준정도로 파악하시면 되겠습니다.

그 주된 이유는 3월 4파 상승 직전에 터졌던 DTI 규제완화 폐지와 개포재건축 단지의 만족스럽지 못한 지구단위계획 그리고, 보금자리 주택의 지속된 발표 등등 거듭된 부동산 규제성 조치의 악재와 함께 일본 대지진, 유럽발 금융악재등 국내외적인 악재연타속에서 그 힘을 다한것으로 파악하시면 맞지않나 싶습니다.

3월 이후부터 부동산시장 특히, 서울-수도권에서는 급 냉각기가 되었고... 정부에서도 부동산 거품이라 판단했던 부동산시장이 급작스럽게 냉각이 되자 부랴부랴 5.1일 부동산 활성화 대책을 내놓게 되는등 현재까지 부동산 정부정책의 실패라고 할수 있을 정도로 오류가 거듭되고 있다라고 말씀드릴수가 있겠습니다.

현재는 유가인상, 가계부채의 증가, 전셋값 급등으로 인한 서민경제 타격, 부동산 냉각에 따른 거래의 실종등 정부에서조차도 이러지도 저러지도 못하는 방향성 없는 부동산 정책의 혼란속에서 어려운 상황속으로만 내딛고 있다라고 하겠습니다.

따라서, 8월경에는 획기적인 부동산 활성화 대책이 나올 확율이 높다고 하겠으며, 그 대표적인 사례로는 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수제 폐지등 이제는 부동산 활성화쪽으로 그 코드를 맞출것으로 볼수있다 하겠습니다.

그러며, 둔촌주공은 어떻게 될까요? 가장 좋은 스토리로 말씀을 드린다면...

- 둔촌주공 재건축아파트 2종에서 3종으로 종상향 확정

- 9-10월 경에 상가조합원의 협의 완료로 본격적인 사업시행인가 준비

- 8월에 나올 예정인 부동산 활성화 대책

- 둔촌주공 현재시세가 바닥권이라는 인식의 확산

- 강남권 재건축 시장의 거래 증가

이렇게만 된다면 더할나위가 없겠죠? ^^

위의 내용처럼만 된다면 둔촌주공은 더이상의 걸림돌이 없이 재건축 진행과정에서의 큰 문제를 해결하며 순조롭게 된다고 하겠습니다. 이 경우에는 올해 3월의 시점을 정점으로 확인하며 투자를 한다면 큰 무리는 없다고 하겠습니다.

위의 그래프상으로 파악을 해보면 현재 둔촌주공 재건축아파트 급매성 매물은 투자물건으로써 나쁘지 않으며, 문제는 여기서 더 빠질 것이냐 아니면 여기가 바닥이냐라는 판단의 잣대가 어떻게 되느냐로써 보시면 맞다고 하겠습니다.

그래프상으로 볼때 8월을 바닥으로 보고, 올해의 2월말을 머리꼭지로 본다면 그 판단을 함에있어서 그리 실패할일은 없다라고 말씀드릴수가 있겠습니다.

간단한 예로 1단지 18평의 경우를 가지고 파악해 보겠습니다. 

1단지 18평 급매성 매물 66000만

34평 분양시 약1400만원 환급금 발생 / 무상이사비용 1000만원 발생

순수 매입가 66000만 - 1400만 - 1000만 = 63600만

즉, 34평을 가기위한 순수 원가가 약 63600만이라는 것입니다. 입주시에 일반적인 상황이라면 둔촌주공의 경우 34평 매매시세는 9억이상을 갈수 있기 때문에 현재의 금액이라면 충분한 메리트는 있어 보입니다.

투자를 하시는데 있어서 조금이라도 도움이 되시길 바라겠습니다.

아시죠? 재건축 투자는 정확한 분석과 정밀한 상담이 정답이라는 것!!!

이상 다튜라였습니다.

- 둔촌주공 재건축 전문 대일부동산(02-484-7474) -

둔촌초등학교 후문 옆(146동 앞) 단지내 상가 1층 

- 물건만 팔아주고 사주는 중개업소는 많습니다...

- 하지만!!! 내 귀한재산 믿고 맡길 수 있는 중개업소는 그리 많지 않습니다...

- 원하시는 조건. 세심한 부분까지. 고객님 입가에 함박웃음이 지어질 때까지...

- 저희 대일부동산과 평생 동반자가 될 수 있도록~~~

- 거짓없는 합리적 분석자료를 바탕으로~ 정확한 투자분석을 해드리겠습니다.

- 고객님의 피땀흘려 모은 귀한 재산 성심껏 상담해드리겠습니다.

- 재건축 투자는 정확한 분석과 정밀한 상담이 정답입니다 -

 

출처 : 둔촌주공아파트 재건축이야기 (http://02-484-7474.com)