부동산컨설팅보고서 작성 요령

[실무배우기]

제1절 컨설팅 보고서 작성요령                                             출처 : 김형선 박사의 부동산 재테크

1. 컨설팅이란?

   컨설팅이란 전문지식을 가진 사람이 상담자문을 해주는 일이다.

   즉, 상담이다.

   부동산 컨설팅이란 어떤 부동산에 대하여 상담을 요청할 때 상담물건에 대하여 전문인으로서 지식과 경험 등에 의하여 분석과 진단을 하여 현재의 상태와 장래에 대하여

   사업성, 수익성, 투자가치 등에 대하여 의뢰인(고객)에게 설명해 주는 것을 컨설팅이라 할 수 있다.

2. 일상적인 중개업무와 컨설팅과의 관계는?

   중개업자가 일상적인 중개업무행위를 하는 것도 컨설팅을 고객에게 해주고 있는 것이다.

   왜냐하면, 어떤 고객이 어느 주택을 매수하기 위하여 상담을 할 때 이의 주택은 “예”대지 50평, 건평 70평에 방 3개, 도시가스, 건축년도, 남향, 전철역 5분 거리, 대중교통 좋음,

   매도희망가액은 1억원, 다른 주택에 비해 싼 편이며 전체를 임대할 경우 순수투자 금액은 3,000만원이면 된다는 등의 설명을 해주었다면, 그 고객에게 간단한 컨설팅을 준 것이다.

   그러하므로 중개업자는 평시에 고객에게 컨설팅을 해주고 있는 것이다.

3. 컨설팅보고서란?

   어떤 부동산물건에 대하여 컨설팅 용역을 의뢰 받았을 때 또한 중개한 물건에 대하여 컨설팅 보고서를 제출하여야 할 경우에 그 물건에 대하여 전문인으로서

   지식과 경험 등에 의하여 분석과 진단을 하여 현재의 상태에서 어떤 용도를 이용할 경우 사업성이 또는 투자가치가 있다는 내용과

   어떤 용도로 이용하는데 제한사항과 권리 등에 대하여 보고서를 제출해주는 것을 컨설팅보고서라 한다.

   * 본서에서는 컨설팅보고서 작성요령에 대하여

   ①일반적으로 컨설팅 용역을 받아 보고서를 작성하는 요령,

   ②재건축물건에 대하여 재건축 타당성 분석 보고서 작성 요령,

   ③중개업자가 중개한 물건에 대하여 중개 수수료 이외에 별도로 수령하기 위하여 간단하게 보고서 작성하는 요령에 대하여 기술한다.

▶ 중개업자가 컨설팅보고서를 작성하게 되는 경우

   부동산 컨설팅을 전문인 또는 전문업으로 하는 경우가 각 분야별로 있다.

   재건축 또는 재개발에 있어서 용역사가 정해졌다는 것은 재건축추진을 전문업으로 하는 컨설팅사가 정해졌다는 것이다.

   이와 같이 각 분야별로 전문업체들이 있는데 이의회사들이 그 분야의 컨설팅 전문 업체들이다.

   부동산중개업자가 컨설팅보고서 작성을 해주어야 할 때가 있다.

   거래가액이 아주 클 경우, 중개수수료가 수천만 원, 수억 원이 되는 경우가 있을 수 있다.

   이러한 경우에 간단한 확인설명서 하나만 작성하고 수천만 원, 수억 원의 수수료를 청구하는 것보다는 확인설명서 이외에

   그 물건에 대하여 컨설팅보고서를 작성해주고 중개수수수료를 청구하여야 할 것이다.

   또한 어떤 물건에 대하여 중개를 하였으나 법인의 경우 영수증을 제시해달라고 요구하는 경우도 있을 것이며, 법정수수료가 초과되어 영수증을 발행 못하여

   수수료를 많이 청구 못하는 경우가 있을 것이다.

   이 경우에 컨설팅보고서를 작성해 주고 컨설팅의 용역비로 수수료를 더 받을 수도 있을 것이다.

   이 경우에는 사업자등록에 중개 및 상담으로 세무서에 등록을 하여야 하며, 상담의 업종이 추가되었다고 하더라도 후일에 법적으로 문제가 있을 수 있겠으나

   (왜냐하면 중개업법에서 어떠한 방법으로라도 중개수수료이외에 수수해서는 안 된다는 내용이 있기 때문에 문제가 될 수도 있다.)

   규정에 의한 중개수수료를 더 받기 위해서는 컨설팅보고서를 작성해주고 용역비로 영수증을 별도로 발부해 주어야 할 것이다.(이 경우 세무신고를 하여야 한다.)

   그렇다면 어떠한 물건이라도 컨설팅 보고서 작성의 타당성이 있을 것인가?

   일반적인 물건은 이에 해당이 안 되고 토지의 경우, 큰 건축물의 경우, 큰상가의 경우는 중개업자의 보고서 작성의 대상이 된다고 보아야 할 것이다.

제1 컨설팅보고서 작성 “예”

<사    업    개    요>

 1. 목적

   서울시 용산구 원효로가 OO 번지의 대지 563평의 지상에 건축물을 설치 계획에 따라 최유호 이용방안의 사업 타당성에 대한 컨설팅 보고서를 제시하는데 있음

 2. 부지개요

   O 위    치 : 서울시 용산구 원효로가 OO 번지

   O 면    적 : 대 1,861㎡ (563평)

   O 지    역 : 준주거지역

   O 공시지가 : 3,02,000원 /㎡당   (평당 9,983,516원)

 3. 사업추진 방안

   개발대상토지는 준주거지역이며 30m 도로변에는 기존상가건축물이 있는 1블럭 다음에 위치한 토지로서

   주변에는 단독주택, 연립주택등이 밀집되어있으며 주변의 상가는 오래된 상가건축물이며, 주택(인구)은 밀집되어있으나 학원, 병원(각종의원)등이 다른 곳에 비하여 별로 없으며

   또한 사무실전용 건축물도 별로 없는 실정이어서 이의 토지위에 상가건축물을 건축하되 토지소유자가 시행자가 되고 공사를 시공할 건축회사를 선정하여 위탁으로 건축을 추진하는 방안임.

 4. 광역환경분석

   1) “예”용산구의 특성

     광역환경분석은 개발계획의 토지 위치가 용산구 원효로에 있으나 개발건축물의 크기와 업종에 따라 인접환경 뿐 아니라 서울시 전체로 보았을 때 어떤 영향을 줄 수 있겠는가

     또한 어느 위치에 있고 이의 토지를 어떤 용도로 개발했을 때 이용도가 그 지역주민에 한정하지 않고 넓은 지역 고객을 흡수 할 수 있겠는가를 분석하기 위하여

     개발토지 부근의 현황뿐 아니라 넓은 지역의 환경까지 교통 유동인구, 상권형성 등 분석을 하는 것을 광역환경분석이라고 한다.

     본 개발토지의 위치는 용산구 원효로이므로 용산구는 다른 구와 달리 한강을 끼고 있으나 미군부대가 있고 철길이 용산구의 중간을 갈라놓고 있기 때문에

     원효로의 상권은 그 인접지역의 상권만을 분석하여야 할 것이며, 전자상가가 있으나 다소의 거리가 있기 때문에 대상물건에 상권의 영향을 주지 않는다고 보아야 할 것임

   2) 용산구의 면적과 인구

면  적
인  구	남             여

 

  3) 용산구의 주택수와 개발토지 주변의 건축물

단 독 주 택	공 동 주 택	주변 건축물

  4) 용도지역비교분석

  ▶ 서울시의 용도지역별 점유현황과 용산구의 용도지역별 점유현황과 개발대상토지의 주변 토지의 용도지역별 현황을 분석하면 된다.

     서울시 평균에 비해 용산구 지역은 주거기능이 약하며 상업지역도 전자상가를 제외하고는 약한 편이며 이유는 미군부대가 많은 면적을 차지하고 있으며,

     철길이 가로막고 있어 용산구 지역은 나누어져 있기 때문이며 이태원 등 한강변의 아파트는 쾌적하며 서울시에서 도시계획의 일환으로

     뉴타운 개발지역으로 한남동, 보광동, 이태원 동빙고동을 대상으로 하고 있으며 이의개발이 된다면 강남지역과 비슷한 위치가 될 것이다.

     그러나 개발대상 토지의 위치는 원효로 3가이기 때문에 많은 주거지역이 집중되어있으므로 그 지역 나름대로 그 위치에 필요한 건축물을 건축한다면 토지 이용도 효율이 높을 것으로

     이에 맞는 개발사업에 대하여 분석을 하고자 함

  5) 교통 및 유동인구

     지하철은 1호선과 4호선의 “역”이 가까운 거리에 있으며, 여의도, 영등포, 서울역, 방향등 교통은 좋은 편이며,

     유동인구는 인접주거지역과 상업지역에 의한 인구와 교통량에 의한 유동인구이다.

버스	택시	승용차	지하철	도보

     ▶ 교통⇒ 버스, 택시, 승용차의 유동인구와 지하철 이용인구의 분담률

 5. 지역환경분석

   1) 인구변화추이

    ▶ 인구변화추이는 상권과 직접관계가 있기 때문에 개발대상 토지의 주변인구를 중심으로 변동추이를 조사하고 용산구와 서울시 전체의 인구변동 추이를 조사하여 분석하여

        개발대상지역의 인구변동이 다른 지역과 비교분석이 되기 때문이다.

       인구변화추이는 서울시의 통계연보를 확인하면 각동별 구청별 서울시 전체에 대하여 확인할 수 있다.

    ▶ 대상토지 주변지역의 변화 추세

동     별	2000 년도	2001 년도	2002 년도
원효로1가
원효로2가
원효로3가
청 파 동
효 창 동
계

   * 위의 인구변동추이는 서울시 통계연보에 있음

상기 인구변동추이를 볼 때 큰 변화는 없으나, 단독주택과 연립주택 등이 밀집되어 중산층이 거주하는 지역으로 주택이 노후주택이기 때문에 개발이 될 경우 인구증가가 예상됨

  2) 개발지역의 교통량조사

시     간	차     종	방     향
09:00~12:00	승 용 차 버    스 기    타
	계
12:00~18:00	승 용 차 버    스 기    타
	계

 * 지하철 : 1호선은 몇 분 간격(남양역 하차 승객 중 원효로로 오는 승객수)

               4호선은 몇 분 간격 이러한 것도 조사 한다

 * 개발토지 전면으로 통과하는 버스 또는 승용차중 여의도방향의 차량수와 서울역, 남영동 쪽으로 가는 교통량을 시간대별로 분석하는 것임

  3) 개발 토지 분석

     개발사업토지의 전면은 30m도로의  후면에는 주택들이며 옆에는 3층, 4층의 상가건물들로 건축되어 있으며 개발토지에 접근성은 지역주민이 도보 또는 승용차로 통과할 때도

     대상토지의 앞을 지나가야 하므로 접근성은 좋은 편이며 업종에 대한 PR효과가 큰 위치임

        평일   교통량, 유동인구 많음

        주말      〃       〃

       휴일  교통량 적고 유동인구 적음                  

  4) 상권 조사 분석

     O 상권 조사 분석은 개발토지에 어떠한 용도의 건축물을 건축하느냐에 대한 결정적인 사항이 되므로 아주 중요한 사항이다.

        개발대상 토지 주변에 어떤 상가들의 건축물이 있는 가 또한 규모 건축년도 등이 참고가 되며 대상 토지를 중심으로 약2㎞ 안에 주민들의 집단형태 상가형태, 전철역, 일반교통 등에

        대하여 조사 분석과 개발대상건축물에 어떤 상권이 입점하느냐에 따라 주변뿐 아니라 원거리 고객까지도 흡수할 수 있으므로 유동인구와 교통량 등을 조사하고

        주변의 인구와 세대수, 학교, 시장 등까지도 조사를 하여야 한다.

“예”           이의 건축물에 어떠한 업종의 상권인가를 확인한다.

                       3층   2층   3층     4층     3층←

                        → 

                           건물  건물  건물       대상토지

      * 상기 건축물에 어떠한 업종 상권이 형성되었는가를 조사한다.

     O 대상토지지역 상권 분석

         원효로1가, 2가, 3가의 도로변의 상권이 형성되어있으며 주변에 전자상가의 상권과 원효로 시장의 거리가 가까운 거리에 있으며 인구는 많으나

         상가건축물은 기존건축물에 상권이 형성 되어 있기 때문에 다른 지역과 비교분석하여 없는 업종의 상권형성을 위하여 건축한다면 사업성이 있을 것으로 판단되며

         특히 학원 등의 시설이 약하므로 이러한 것에 대하여 정밀 분석하여 사업계획서 즉 보고서를 작성하면 된다.

  4) 개발토지의 주변 환경의 종합분석

장   점	약   점
개발부지의 주변의 장점을 교통여건이 좋으며, 용산전자상가가 인근에 있으므로 유동인구와 그 지역의 인구가 많으며 상가 건축물이 타 지역에 비하여 미약하므로 새로운 건축물을 건축하여 학원, 치과, 내과, 한의원, 약국 등의 용도와 또한 사무실로 일부를 사용한다면 시장성이 있는 것이 장점임	①교통량에 비하여 도로가 좁으며,    지하철 1호선, 4호선역까지 약      10분이상(도보로) 소요되는 점등    으로 유동인구가 적은것이 약점임 ②현재의 건축물이 노후되어 있고 상권은 타 지역에 비하여 미약함

제2 개발 환경 분석

1. 관련 법규검토(준주거지역에 대한)

   O 건폐율  70%이하

   O 용적률  200 ～700%이하

   O 도로폭 제한 대지가 접하는 도로 6m이상

                      대지가 도로에 접한 길이 6m이상

   O 건축물 높이 제한  : 3층 이상

   O 건축선과 이격제한 : 4m이상(자치구에서 조례로 정함)

   O 인접대지 경계 외벽 각 부분 인접대지 3m이상

                       처마 끝 인접대지 2m이상

   O 대지안의 공지 : 미관도로의 건축선으로부터 3m 이상이격(서울시 조례 제16조 1참조)

   O 대지안의 조경 : 대지면적의 15%이상

   O 주차장․장애인전용 : 주차대수 2%이상

               설치기준 : 시설면적 133㎡/대

2. 준주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물

  가. 건축할 수 있는 건축물

     1) 단독주택

        가) 단독주택(가정보육시설을 포함한다.)

        나) 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

        다) 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

        라) 공관

     2) 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다.)

        가) 아 파 트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

        나) 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다.)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택

        다) 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다.)이 660제곱미터이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

        라) 기 숙 사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것

     3) 제1종 근린생활시설

        가) 수퍼마켓과 일용품(식품.잡화.의류.완구.서적.건축자재.의약품류 등)등의 소매점으로서 동일한 건축물(하나의 대지 안에 2동이상의 건축물이 있는 경우에는

             이를 동일한 건축물로 본다. 이하 같다.)안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것

        나) 휴게음식점으로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것

        다) 이용원ㆍ미용원ㆍ일반목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것을 제외한다.)

        라) 의원ㆍ치과의원ㆍ한의원ㆍ침술원ㆍ접골원 및 조산소

        마) 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터미만인 것

        바) 동사무소ㆍ경찰관파출소ㆍ소방서ㆍ우체국ㆍ전신전화국ㆍ방송국ㆍ보건소ㆍ공공도서관ㆍ지역의료보험조합 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서

             당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것

        사) 마을공회당·마을공동작업소ㆍ마을공동구판장 기타 이와 유사한 것

        아) 변전소ㆍ양수장ㆍ정수장ㆍ대피소ㆍ공중화장실 기타 이와 유사한 것

     4) 문화 및 집회시설

        종교집회장(교회ㆍ성당ㆍ사찰ㆍ기도원ㆍ수도원ㆍ수녀원ㆍ제실ㆍ사당 기타 이와 유사한 것을 말한다.)과 종교집회장안에 설치하는 납골당으로서

        제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

     5) 교육연구 및 복지시설 중 아동관련시설(아동복지시설ㆍ영유아보육시설ㆍ유치원 그밖에 이와 유사한 것을 말한다.) 및 노인복지시설과 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지시설 및

         근로복지시설에 해당하는 것과 초등학교․중학교 및 고등학교

  나. 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물

     1) 제2종근린생활시설(단란주점 및 안마시술소를 제외한다.)

        가) 일반음식점·기원

        나) 휴게음식점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

        다) 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

        라) 테니스장ㆍ체력단련장ㆍ에어로빅장ㆍ볼링장ㆍ당구장ㆍ실내낚시터ㆍ골프연습장 기타 이와 유사한 것으로서

             동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

        마) 종교집회장ㆍ공연장이나 비디오물감상실ㆍ비디오물소극장(음반ㆍ비디오물및게임물에관한법률 제2조 제8호 가목 및 나목의 시설을 말한다. 이하 같다)으로서

             동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것

        바) 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

        사) 제조업소ㆍ수리점ㆍ세탁소 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터미만이고, 대기환경보전법, 수질환경보전법 또는

             소음ㆍ진동규제법에 의한 배출시설의 설치허가 또는 신고를 요하지 아니하는 것

        아) 게임제공업소, 멀티미디어문화컨텐츠설비제공업소, 복합유통ㆍ제공업소(음반ㆍ비디오물및게임물에관한법률 제2조 제9호ㆍ제10호 및 제12호의 규정에 의한 시설을 말한다)로서

             동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

        자) 사진관ㆍ표구점ㆍ학원(동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것에 한하며, 자동차학원 및 무도학원을 제외한다)ㆍ장의사ㆍ동물병원ㆍ

             독서실ㆍ총포판매소 기타 이와 유사한 것

        차) 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것

        카) 노래연습장

     2) 문화 및 집회시설〔종교집회장(교회ㆍ성당ㆍ사찰ㆍ기도원ㆍ수도원ㆍ수녀원ㆍ제실ㆍ사당 기타 이와 유사한 것을 말한다.)과 종교집회장안에 설치하는 납골당으로서

        제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것과 관람장을 제외한다.〕

        가) 공연장(극장ㆍ영화관ㆍ연예장ㆍ음악당ㆍ서어커스장ㆍ비디오물감상실ㆍ비디오물소극장 기타 이와 유사한 것을 말한다.)으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

        나) 집회장(예식장ㆍ공회당ㆍ회의장ㆍ마권장외발매소ㆍ마권전화투표소 기타 이와 유사한 것을 말한다.)으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

        다) 전시장(박물관ㆍ미술관ㆍ과학관ㆍ기념관ㆍ산업전시장ㆍ박람회장 기타 이와 유사한 것을 말한다.)

        라) 동ㆍ식물원(동물원ㆍ식물원ㆍ수족관 기타 이와 유사한 것을 말한다.)

     3) 판매 및 영업시설 중 소매시장(유통산업발전법에 의한 시장ㆍ대형점ㆍ대규모소매점 기타 이와 유사한 것을 말한다.) 및 상점에 해당하는 것으로서 당해 용도에 쓰이는

         바닥면적의 합계가 2천제곱미터 미만인 것(너비 15미터 이상의 도로로서 도시계획조례가 정하는 너비 이상의 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다)과 기존의 도매시장 또는

        소매시장을 재건축하는 경우로서 인근의 주거환경에 미치는 영향, 시장의 기능회복 등을 감안하여 도시계획조례가 정하는 경우에는 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계의 4배 이하

        또는 대지면적의 2배 이하인 것

     4) 의료시설(격리병원 및 장례식장을 제외한다.)

        가) 병원(종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원ㆍ정신병원 및 요양소를 말한다.)

     5) 교육연구 및 복지시설 중 아동관련시설(아동복지시설ㆍ영유아보육시설ㆍ유치원 그밖에 이와 유사한 것을 말한다.) 및 노인복지시설과 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지시설 및

         근로복지시설에 해당하는 것과 초등학교․중학교 및 고등학교에 해당하지 아니하는 것과(유스호스텔의 경우 특별시 및 광역시지역에서는 너비 15미터 이상의 도로에 20미터 이상

         접한 대지에 건축하는 것에 한하며, 그 밖의 지역에서는 너비 12미터 이상의 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다.)

     6) 운동시설  

        가) 탁구장ㆍ체육도장ㆍ테니스장ㆍ체력단련장ㆍ에어로빅장ㆍ볼링장ㆍ당구장ㆍ실내낚시터ㆍ골프연습장 기타 이와 유사한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

        나) 체육관(관람석이 없거나 관람석의 바닥면적이 1천제곱미터 미만인 것)

        다) 운동장(육상ㆍ구기ㆍ볼링ㆍ수영ㆍ스케이트ㆍ로울러스케이트ㆍ승마ㆍ사격ㆍ궁도ㆍ골프장 등과 이에 부수되는 건축물로서 관람석이 없거나

             관람석의 바닥면적이 1천제곱미터 미만인 것)

     7) 업무시설로서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이하인 것

        가) 공공업무시설 : 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

        나) 일반업무시설 : 금융업소ㆍ사무소ㆍ신문사ㆍ오피스텔(업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것을 말한다.) 그밖에 이와 유사한 것으로서

             제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

     8) 공장 중 인쇄업, 기록매체복제업, 봉제업(의류편조업을 포함한다.), 컴퓨터 및 주변기기제조업, 컴퓨터관련 전자제품조립업, 두부제조업의 공장 및 아파트형공장으로서

        다음의 1에 해당하지 아니하는 것

     ※ 물품의 제조ㆍ가공(염색ㆍ도장ㆍ표백ㆍ재봉ㆍ건조ㆍ인쇄 등을 포함한다.) 또는 수리에 계속적으로 이용되는 건축물로서 제2종 근린생활시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 분뇨 및 쓰레기처리시설 등으로 따로 분류되지 아니한 것

- 다     음 -

        (1) 대기환경보전법 제2조 제8호의 규정에 의한 특정대기유해물질을 배  출하는 것

        (2) 대기환경보전법 제2조 제9호의 규정에 의한 대기오염물질배출시설에 해당하는 시설로서 동법시행령 별표 8의 규정에 의한 1종사업장 내지 4종사업장에 해당하는 것

제3 개발 컨셉(CONCEPT) 설정

1. 개발가능업종 도출

   O 준주거지역에서 건축할 수 있는 건축물은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 사회시설, 교육문화시설, 업무시설 등을 할 수 있는 지역으로서 본 개발대상토지에서 이용도가 높은 건축물을 건축하여 개발가능업종을 도출하여야 하는데 본 컨설팅보고서에서는 상가 건축물을 건축하는 것을 대안으로 결정하고 본 보고서를 작성하므로 그에 대한 업종을 도출하기로 한다.

     <개발업종>

근린시설	제1종 수퍼, 일용품, 휴게음식점, 이용원, 의원, 치과, 한의원, 침술원,        접골원, 탁구장, 문화집회시설, 교육연구 도시계획조례, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 판매 및 영업시                설 의료시설, 교육연구, 운동시설, 업무시설로서 I합계                계가 3000㎡ 이하인것

2. 개발업종 용도 구분

   근린생활시설

   O 1종 근린시설

     수퍼마켓과 일용품, 휴게음식점, 이용원, 미용원, 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 공공도서관, 지역의료보험조합

  O 2종 근린생활시설

    일반음식점, 휴게음식점, 서점, 테니스장, 종교집회장, 금융업소, 부동산 중개업소, 결혼상담소, 출판사, 사진관, 표구점, 학원, 의약품도매점, 노래연습장

  O 문화 및 집회시설 : 종교집회시설

  O 의료시설 : 종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원

  O 교육연구 및 복지시설 : 학교, 교육원, 학원, 직업훈련소, 연구소, 도서관

  O 운동시설 : 탁구장, 체육도장, 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 체육관, 볼링장

  O 도시계획조례 : 업무시설, 공공업무시설, 일반업무시설

3. 개발건축물이용 업종평가(타당성 분석)

   * 업종평가는 업종별로 분류하여 입지성, 수익성, 분양성, 장래성으로 구분하여 점수를 10점 만점으로 하여 그 분석점을 기재한다.

  “예”

근린생활시설	평가대상   업 종	입지성	수익성	분양성	장래성
	약  국 의  원 부동산 학  원 제과점 커피숍 미장원 (이용원) 목욕탕 대중음식점 호프점 노래연습장 사무실	8 8 7 7 8 8 7 8 7 8 7 7	7 9 9 7 8 7 7 8 7 8 7 7	8 8 8 7 7 8 7 7 7 7 7 7	7 8 8 7 7 8 7 7 7 8 7 7

4. 개발 토지 특성 및 소결론

  1) 대안특성 및 소결론

대안  비교	제 1 안	제 2 안
	․ 타 지역에 비하여 상가 건축물이 적어 학원,   사무실 등 시설이 부족상태임.
장 점
단 점	․ 유동인구 유입이 약함 ․ 소비성인구 유입 취악성 ․ 상업지역이 아니고 1블럭 다음 물건임

 ▶소결론

  업종평가타당성분석을 토대로 업종 선정을 원칙으로 하여 시장조사를 더욱 정밀히 분석하여 유사지역 상권을 분석하여 업종 선정을 한다.

  2) 유치업종

용  도	층 수	개 발 유 치 업  종	비고
사무실	8F	사무실
	7F	사무실
	6F	학원, 학원
	5F	학원, 학원
	4F	의원, 의원, 의원
근린생활시설	3F	대중음식점, 커피숍
	2F	일반목욕탕(이용원, 미용원)
	1F	약국, 부동산, 식당, 제과점
주차시설	B1F	주차장
	B2F	주차장
	B3F	주차장, 기계실

5. 고객층 설정과 포지셔닝 전략

   개발건축물의 주변상권이 미약하다고 볼 수 있으나 앞에는 상가 건축물이 집중되어 있으며 도로변으로부터 1블럭 다음이기는 하나 뒤에 집단적으로 주거지역이고 인구는 많으나

   타 지역에 비해 상가 건축물이 별로 없어 학원, 병원(의원)등이 부족한 것으로 분석되므로 부족한 업종을 선택한다면 고객유치는 어렵지 않을 것으로 분석되므로

   분양 또는 임대는 큰 어려움이 없이 사업성이 있다고 보아야 할 것이다.

제4 건축계획

1. 대상부지의 입지조건

  1) 대지위치 : 서울시 용산구 한강로 3가   OO번지

  2) 대지면적 : 1,861㎡(563평)

  3) 지역․준주거지역

  4) 건폐율 : 70%

  5) 용적률 : 200～700

  6) 도로와의 관계 : 8m 도로의 위치 (1블럭 앞은 30m 도로)

2. 개발규모검토

  1) 법규 및 조례적용검토

구 분	대 상 물 건	법 적 근 거
대지면적의 최소한도	․ 준주거지역 1,861㎡	․ 서울시조례 제 54조  ․ 용산구조례 제   조
	〃	․ 시조례 41조 및 구조례  조
건폐율 제  한	․ 준주거지역 70% 이하 적용	․ 서울시조례 제 51조  ․ 건축법 제 47조
용적률 적  용	․ 준주거지역 200~700% 이하 적용	․ 서울시조례 52조
건축물의 높  이	․ 3층 이상 적용	․ 서울시조례 제 43조  ․ 용산구조례 제  조
건축물의 규  모	․ 대상토지  -앞면길이 :  -옆면길이 :	․ 용산구 조례 제   조 건축물의    규모
건축선 이격거리	․ 바닥면적의 합계가      ㎡         로서 해당법규에 의한 적용	․ 서울시 조례 제 55조  ․ 용산구 조례 제   조
대지안의 조경	․ 대지면적 및 연면적이 2,000㎡       이상으로 15%이상 적용	․ 건축법 시행령 제 27조 1항  ․ 서울시 조례 제 16조  ․ 용산구 조례 제   조
주차시설 확보	․ 근생시설 1.33㎡당 1대 및 공동     주택 세대 당 1대 적용	․ 서울시 주차장설치 및 관리조례    제 13조 1항(별표 2)

  2) 개발가능규모

    O 건폐율 70% 적용 시, 건축면적은 394.1평

    O 용적률 400% 적용 시, 건축 연면적은 2,252평

    O 건축물 층수는 건축면적과 용적률에 의한 연면적을 고려할 때 7～8층 가능

    O 대지경계선으로부터 후퇴 시(도로사선적용 시) m 높이인 OO층까지 건축이 가능함

    O 지하 3개 층 중, 2개 층은 주차장 1개 층은 주차장과 기계실

3. 건축계획설계

  가. 건축개요

     1) 대지면적과 용도

  대지면적 : 1,861.㎡ (563평)

  용    도 : 근린생활시설

     2)건폐율과 용적률

  건폐율 70% (법정기준 70%)

  용적률 400% (법정기준 200~ 700%)

     3)건축면적과 연면적

  건축면적 : 2,758.7㎡ (394.1평)

  연면적 : 17,444㎡ (2,252평)

     4) 층수 및 주차대수

  지하3층 : 지상 8층

  주차대수: 80대 (법정대수 60대)

  * 조경면적 1,861.16㎡ × 15% (법정기준면적)

  나. 층별 면적

층  별	면    적		비  고 (용  도)
	㎡	평
8층 7층 6층 5층 4층 3층 2층 1층	676.72 676.72 676.72 676.72 676.72 676.72 676.72 676.72	204.70 204.70 204.70 204.70 204.70 204.70 204.70 204.70
소계	5,413.76㎡	1,637.90평
지하 1 지하 2 지하 3	676.72 676.72 676.72	204.70 204.70 204.70
소계	2,030.16㎡	614.10평
총계	17,444.66㎡	2,252평

     1) 층별 분양계획

층 별

용도

바닥면적

기계․전기실

주차면적(배분)

분양면적

비고

㎡

PY

㎡

PY

대수

㎡

PY

㎡

PY

지 상 지상

8층

사무실

7층

〃

6층

〃

5층

〃

4층

근린 시설

3층

근린 시설

2층

〃

1층

〃

소 계

지하

1층

주차장

주차장

2층 3층

주차장기계 전기실

주차장 기계 전기실

주차장 기계 전기실

소 계

합    계

   주 : 1) 전기, 설비기계실 소요(연면적 × 5%) : 4,072.10×0.05=203.59㎡

        2) 주차대수 산출(서울시 조례 부록 별표 3기준)

          - 주택 : 세대 당   세대 기준이나 세대 당   대 적용

          - 근린생활시설 :    당    대씩 기준대로 적용

         * 1대당 주차면적 적용 : 45㎡ 및   대는 지상주차로서 지하주차장   대 면적소요

     2) 면적산출근거(참고)

        ▶ 기계실(전기 ․ 설비실) : 지하 3층에 위치

               ․ 면적산출 : 7,444.77 × 0.05 = 372.23㎡

                ․ 층별 배분 (분양면적에 산입)

                -   8층      372.23×676.72÷7,444.66=39.7㎡

                -   7층      372.23×676.72÷7,444.66=39.7㎡

                - 4~6층    372.23×676.72÷7,444.66=39.7㎡

                - 2~3층    372.23×676.72÷7,444.66=39.7㎡

                    1층       372.23×676.72÷7,444.66=39.7㎡

        ▶ 주차장 면적산출

                ․ 총 소요 면적산출

                - 45372.23×676.72÷7,444.66=39.7㎡(대당) × 80대 = 3,600㎡

                - 3,600㎡ -(15대 × 45㎡) = 3,375㎡ (지상주차 5대 공제)

                ․ 층별 배분 면적산출

                 -    8층              3,375 × 7대 ÷ 75대 = 315.00㎡  (1개층)

                 -    7층              3,375 × 7대 ÷ 75대 = 315.00㎡  (1개층)

                 - 4~6층(각7대)    3,375 × 7대 ÷ 75대 = 315.00㎡  (3개층)

                 - 2~3층(각7대)    3,375 × 7대 ÷ 75대 = 315.00㎡  (2개층)

                 -    1층(각7대)     3,375 × 7대 ÷ 75대 = 315.00㎡  (1개층)

                ․ 지하 1, 2, 3,층은 주차장, 기계실로 사용예정(배분불요)

        ▶ 주차장 사용판단

        ․ 주차대수 75대중 5대는 1층 CARLIFT 옆 지상주차

        ․ 지하실 주차장 소요 : (80-5대) × 45㎡ = 3,375㎡ 소요

        ․ 지하분 주차가용면적 : 1,350㎡(B-1층) + (1,350㎡ - 372.23㎡(기계실                 : B-3층))=2,327.77㎡

        ▶ 결론 ; 지하 1,2,3층 주차장 확보가능

        ․ 2,327.77㎡(가용) - 3,375㎡(소요) = 1,047.23㎡(24대 주차 공간 여유)

4. 업종구성 및 배치계획

층  별		용도 및 업종선택		비고
지상	8층	사 무 실	사  무  실
	7층	〃	〃
	6층	근린시설	학원,   학원
	5층	〃	〃
	4층	〃	의원, 치과, 내과, 한의원
	3층	근생시설 (상가)	대중음식점,  커피숍
	2층	〃	일반 목욕탕(이 ․ 미용원)
	1층	〃	약국, 부동산, 제과점
지하 지하	1층	주 차 장	주  차  장
	2층	주 차 장	주  차  장
	3층 3층	주 차 장 전기 ․ 기계실	․ 주차장, 변전실, 보일러실, 중앙감사실    가스정압실, 물탱크실, 정화조

5. 건축설계

  1) 배치도(축적1/100)

도  면     생  략

  2) 입면도(축적1/100)

도  면    생  략

제5 사업타당성 검토

1. 분양 및 임대

  본 개발 상가건축물은 30m 도로변 상가건축물의 1블럭 뒤쪽 8m 도로변에 위치하고 뒤쪽은 중산층의 단독주택, 연립주택 등이 밀집되어있고 교통여건이 양호하므로 접근성이 용이하고 30m 도로변의 상가 건축물들은 오래된 낡은 옛날 건축물들이고 일부 업종이 타지역에 비하여 부족한 실정이므로 본 개발신축건축물에 대한 분양 또는 임대가 용이할 것으로 분석이 되며 이 지역에 학원, 의원 등이 있을만한 건축물이 없었던 관계로 사무실로 표시는 하였으나 일부를 학원 등으로 분양 또는 임대하여도 될 것임.

O  O  O

2. 투자현황(지출)

                                                                        (단위 : 천원)

	구       분	금     액	산  출  내  역	비  고
토지배수금등	토 지 매 입 비 토지매입금융비용 토지매입제비용 토지매입제비용 (등 기 비 등)	원 원 원 원 원
건축비	설  계  비 상가공사비 주차장공사비 철거공사비 보존등기비 채권매입비 건 축 허 가	원 원 원 원 원 원 원
분양비용	분양경비 광고홍보비 사업추진비 소계	원 원 원 원
부 가 세			상가분양금의 10/100
총    계

구 분 층 별	면  적 (평)	분양단가 (평  당)	금   액	내   역 (계산내역)	비  고
8층 7층 6층 5층 4층 3층 2층 1층	204.70 〃 〃 〃 〃 〃 〃 204.70	원 원 원 원 원 원 원 원
계

3. 수입(분양수입금)

구   분	금   액	산출방법	비  고
총매출액(분양금액)
건설원가(총비용)
이      익

4. 사업수지분석(사업수익추정)

5. 임대수입(임대할 경우)

구 분 층 별	분 양 면 적	평당 임대가	금     액	비   고
8층
7층
6층
5층
4층
3층
2층
1층
계

<순임대가 산정>

O 순임대가 = 총 임대가 - 총비용 - 분양경비

O 총 비 용 = 총건축비 + 토지원가 + 기타비용

* 개발건축물을 임대하였을 경우 건축비는 임대보증금으로 충당할 수 있어야 수익성이 될 수 있다.

* 개발한 상가건축물에 대하여 임대를 할 경우 주변 상가임대가를 조사하여 비교하여 보증금과 월세를 계산하여 수익성 분석을 하여야 하며 어느 정도 기간이면 투자금액을 회수 할 수 있는가를 분석하여야 한다.

6. 상가 사업 소득세

                                                                       (단위 : 천원)

구 분	내    역	·금    액	비     고
상 가	총분양가
	토지원가
	건 축 비
	분양관련비용
	당기순이익
	사업소득세		매출액 8,000만원 이상 세율40%
	부가가치세		총 분양가의 10%
	순 이 익
소 계	총 당기순이익
	사업소득세
	부가가치세
	총순이익

7. 상가 양도소득세

구 분	내    역	금    액	비     고
상 가	총 분양가
	총 비 용		건축비,분양비,공과금 등
	양도차익
	기초공제		2,500
	장기보유특별공제		양도차익의 30%
	필요경비		양도차익의 7%
	과세표준액
	양도세액		초과누진세율
	순이익

                                                                        (단위 : 천원)

* 상가분양은 사업소득세와 양도소득세를 비교분석하여 세액이 높은 양도소득세를 부과하면 된다.(주택부분이 있어 분양하였다면, 매매업으로 의제하게 된다.)

  즉, 주택부분이 있었다면 사업소득세를 부과하고 상가부분은 양도소득세를 부과하게 된다.

제6 결론 및 제안

개발토지의 위치가 30m 도로 옆의 상가 건축물의 1블럭 뒤의 8m 도로변에 위치하고 있으나 주변에 중산층 주택이 밀집되어 있고 30m 도로변에서 보이는 위치이기 때문에 P.R 효과도 있으며 1호선 지하철역과 4호선 지하철역이 도보로 약 10분 거리에 있어 역세권이라고 볼 수 있고 여의도, 영등포, 방향으로 가는 교통편의가 좋고 용산전자상가와의 거리가 몇 분이내의 거리이므로 입지여건이 좋다고 할 수 있으며 특히 주변상가들은 소규모로서 낡은 건축물들이어서 학원, 병원, 사무실이 인구밀도에 비하여 적은 편이므로 이들의 업종을 주로 유치할 계획으로 상가 건축물을 개발하되 분양할  것이냐 임대할 것이냐 또는 일부 업종은 직접 운영할 것이냐에 대하여는 좀더 분석하여야 된다는 제안서를 제출합니다.

첨    부

  위치도

  개발부지형상도

  토지이용계획획인원

  토지대장

  등기부등본