등기된 임차권

[노인장(이상효)]

등기된 임차권은 말소기준권리가 아니며, 다만 말소기준권리의 선후에 따라 인수 및 소멸 여부가 가려질 뿐이다. 말소기준권리보다 선순위 임차권등기는 낙찰자가 인수하게 되고, 말소기준권리보다 후순위 임차권등기는 모두 낙찰로 인하여 소멸한다, 만일 임차권의 효력으로 인하여 경매로도 철거대상이 되지 않는 건물이 토지상에 존재하는 경우에는 토지 낙찰자는 임대차기간의 잔존기간까지 임차인에게 토지임대료를 청구할 수 있다.

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로서 효력이 생긴다.(민법 618조)

여기서 임차인이 임대차에 기하여 목적물에 대해 가지는 사용, 수익할 수 있는 권리를 임차권이라고 한다.

등기된 선순위 임차권은 경매에 있어서 매수인을 포함한 제3자에 대항할 수 있다(민법621조2항) 그리고 건물소유를 목적으로 한 토지임대차의 경우 건물에 대한 등기를 하면, 토지에는 임차권의등기를 하지 않아도 제3자에게 임차권의 효력이 생긴다. (민법 622조)

이처럼 물권이 아닌데도 임차인 보호의 차원에서 그 권리를 등기할 수 있도록 민법이 규정하고 있는데, 이를 .임차권의 물권화. 라고 한다.

물권인 전세권의 경우 전세권자가 수선의무를 부담함에 비해, 임대차의 경우 임대인이 수선의무를 부담한다, (민법 618조) 이에 따라 임차인은 전세권의 경우와 달리 임대인에 대하여 필요비의 상환을 청구할 수 있다.(민법 626조)

건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임대차기간이 만료된 경우 건물등이 현존하면 임차인은 토지소유자(임대인)에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있고 (민법643조) 건물 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 건물이 있는 때에도 임대차 종료시에 임대인에게 부속물의 매수를 청구할 수 있다.(민법646조)

근저당이나 가압류 등이 경료되기 전에 토지임대차계약을 체결하고 이를 등기한 후 임대차에 기하여 건물이 건축된 경우에는 토지가 경매되어 소유자가 변경된다 하더라도 임대차는 소멸하지 않고 계속 유지되며, 계약기간 만료 후에는 낙찰자에게 건물의 매수를 청구할 수 있다, 그러나 근저당이나 가압류 등이 경료된 이후에 등기된 토지임대차는 경매로 소멸하고 건물 또한 철거의 대상이 된다.(대법원 1983.4.26 83다카116판결)

건물소유를 목적으로 토지를 임차한 경우 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장하기 위해서는 토지임차권등기를 하여야 함이 원칙이나, 그 등기를 하지 않은 경우라 하더라도 미등기 토지임차권에 기하여 건물을 신축하고 이 건물을 등기한 경우에는 토지임차권등기를 한 것과 동일한 효과가 있다.(민법 622조)

그러나 이때 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 소유권취득의 등기를 한 경우에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 위 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 않는다. (대법원 2003.2.28. 2000다65802, 65819)

건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 자가 그 토지상에 소재하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차권에도 미친다. 따라서 건물에 대한 저당권이 실행되어 매수인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의소유권과 함께 매수인에게 이전한다. (대법원 1993.4.13. 92다24950 판결)

손진홍 광주고법 판사의 집행실무연구자료 중에서 발췌.

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민법 제621조(임대차의 등기)에 의하면, 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면, 임대인에 대하여 그 임대차등지절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 부동산 임대차를 등기한 때에는 그 때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하여 임차권등기에 대하여 대항력을 부여하고 있다.

1999.1.21 법 개정당시 신설된 주택임대차보호법 제3조의 4는 주택임차인이 임대인의 협력을 얻어 민법 제621조의 규정에 의한 임대차등기를 마친 경우에도 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동일한 효력을 가지도록 함으로서 민법에 의한 임대차등기에 대하여 대항력뿐만 아니라 우선변제권까지 부여하였다.

신설된 임차권등기명령제도에 의하여 임대인의 협력 없이 단독으로 행한 임차권등기에는 대항력과 우선변제권이 인정되는데 비하여, 임대인의 협력에 기한 민법제621조의 임대차등기의 경우에는 그 효력이 제3자에 대한 대항력으로 그친다는 점을 감안하여 민법 제621조에 의하여 주택임대차등기를 한 임차인에 대하여도 임차권등기명령신청을 한 임차인과 동일한 수준의 보호를 한 것이다.

김효석 편저  정해 임대차보호법  2008법무사실무자료1 중에서 발췌

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주택임대차보호법을 모태로 제정된 상가건물임대차보호법 제7조(민법에 따른 임대차등기의 효력등), 상가임차인이 임대인의 협력을 얻어 민법 제621조에 따른 상가건물임대차등기를 마친 경우에도 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동일한 효력을 가지도록 함으로서, 민법에 의한 임대차등기에 대하여 대항력뿐만 아니라 우선변제권까지 부여하였다.

상가건물임대차보호법상의 임차권등기명령제도에 의하여 임대인의 협력없이 임차인 단독으로 행한 임차권등기에는 대항력과 우선변제권이 인정되는데 비하여(법제6조3항) 임대인의 협력에 기한 민법 제621조의 임대차등기에는 그 효력이 제3자에 대한 대항력으로 그치게 하는 것은 문제가 있다. 또 민법 제621조에 따른 건물임대차등기에 대하여 우선변제권을 인정하지 않는다면, 우선변제권을 취득할 필요가 있는 임차인은 다시 임차권등기명령 신청을 하여야 하기 때문에 등기절차가 중복으로 운영되어 바람직하지 못하다. 따라서 민법 제621조에 의하여 건물임대차등기를 한 임차인에 대하여도 적어도 임차권등기명령에 의한 임차인과 동일한 수준의 보호를 한 것이다.

박해식외 2인 공저 상가임대차분쟁소송 중에서 발췌.

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위와 같은 사례들을 살펴본바,

전세권의 경우

민사집행법 제91조③항

지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

민사집행법 제91조④항

제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

선순위 확정일자부 임차인의 경우

확정일자임차권은 물권화되어 저당권과 유사한 지위에 있다는 것은 이미 설명한바 있다. 문제는 선순위 확정일자부 임차인이 임대차계약기간이 경과하지 아니하였는데도 배당요구를 하면 배당을 받을 수 있는가 하는 것이다. 불행하게도 법률조항 어디에도 계약기간이 남은 확정일자부 임차인의 우선변제에 관한 조항이 없다는 것이다,

그러나 법률조항을 보충하는 판례는

주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 그와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없다. 한편 임차주택이 경매되는 경우에 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다. ( 대법원 1998.10.27 선고 98다1560 판결 【배당이의】)

해당 주택이나 상가가 경매되는 경우 선순위 전세권자나, 선순위 확정일자부 임차인은 임차인의 선택에 따라 남은 계약기간까지 계속하여 거주(영업)할 수도 있고, 계약기간 종료전이라도 배당요구를 계약해지의사로 보아 배당을 받고 임대차를 종료할 수 도 있다.

선순위 임차권등기권자의 경우

불행하게도 선순위 임차권등기권자의 경우 역시 법조항, 판례 어디에서도 임대차기간이 종료하지 아니한 경우 우선변제를 받고, 임대차를 종료할 수 있다는 것을 찾을 수 없었다.

손진홍 판사의 글 내용에서는 ‘말소기준권리보다 선순위 임차권등기는 낙찰자가 인수하게 되고, 말소기준권리보다 후순위 임차권등기는 모두 낙찰로 인하여 소멸한다.’라고 후순위 임차권등기의 순위에 의한 우선변제를 설명하였고, 주임법 개정으로 법 제3조4항에서 임차권등기의 경우 대항력과 우선변제권을 인정하였다.

그러나 선순위 임차권등기권자의 존속기간 경과 전에 경락으로 인한 배당요구로 인하여 임대차등기의 말소와 계약의 해지의사로 볼 수 있느냐하는 법령이나, 판례를 발견하지 못하였다. 그러나

1.임차권등기나 확정일자부 임차권 모두 물권화가 되었다는 점

2.전세권, 임차권등기나 확정일자부 임차권 모두 대항력과 우선변제권을 인정하였다는 점

3.전세권, 임차권등기, 확정일자부 임차권(채권적전세) 모두 임차인이라는 점 등을 고려할    때 전세권, 임차권등기, 확정일자부 임차권 모두 선순위일 경우 배당요구를 하면, 계속적 임대차를 의사가 없음을 전제로 함으로 우선배당을하고 말소되어야 할 것이고, 배당요구를 하지 않고 대항력을 주장하여 계속적임대차를 원할 경우 낙찰자가 인수하여야 할 것이다.

판례방 195번 글과 함께 읽으시면 이해하는데 도움이 될 것입니다.

관련법조항

제621조 (임대차의 등기)

①부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

제3조의3 (임차권등기명령)

①임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
②임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.
⑤임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. [개정 2007.8.3]
⑥임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

제3조의4 (「민법」의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력등)

① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.
②임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제156조의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
1. 주민등록을 마친 날
2. 임차주택을 점유(占有)한 날
3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날
[전문개정 2008.3.21]

[백정민]

잘 보았습니다. 감사합니다.

[풍월]

고맙습니다. 노인장님 ^^

[강산]

좋은 내용 감사드립니다.

[허재명]

감사합니다.

[하늘하늘]

그동안 선순위, 후순위만을 따졌지, 임대차 계약기간이 남아 있는지는 신경도 안쓰고 있었습니다.....
아..... 경매의 길은 멀고 험하네요....

감사합니다.

[옥녀]

잘보았읍니다. 노인장님 감사합니다...

[rnwheo]

노인장님 감사합니다. 공부가 됩니다

[한보따리]

공부하고 갑니다..감사합니다..

[oosszz]

임대차 계약기간도 살펴야 하는군요