부동산재테크,2010년을 목표로 잡아라

[아름이]

부동산 재테크, 2010년을 목표년도로 잡아라

 

2007년 상반기는 시장과 정책의 진검 승부의 기간이었다.
나올 수 있는 대책은 전부 나왔다는 시장과 참여정부의 부동산 정책 효과가 본격적으로 나타나는 원년이라는 두 진검이 그것이다.

얼마 전 국민은행에서 발표한 부동산 통계는 시장의 반응을 여실히 보여주고 있다.
2006년 10월부터 2007년 1월까지 서울 아파트 가격은 11.9%라는 큰 폭의 상승을 가져왔다.
그로 인해 나온 것이 분양가 상한제 및 분양원가 공개를 골격으로 하는 1.11대책이었다.
이후 2월부터 6월까지 누적으로 0.4%상승에 멈추지만 이 기간의 데이터는 시사하는 바가 크다.
즉, 시장이 반응을 보였던 기간으로 볼 수 있기 때문이다. 한 마디로 말하면 바닥을 다지는 시간이었던 것이다.

분양가 상한제로 인한 분양가격 하락은 내집마련 수요자에게는 호재일 수 있지만 오히려 아파트 가격의 저점 시그널이 될 가능성이 크다. 비슷한 입지의 아파트 가격의 저점을 알려주는 시그널이 그것이다. 바꿔 생각하면 이미 형성되어 있는 상권과 교육환경을 가진 곳은 희귀성만 돋보이게 해 준다는 것이다.

정부는 동탄 2신도시 발표를 하면서 동탄은 3.3㎡당 800만원대 송파는 900만원대로 공급함으로써 장기적인 집값 안정을 가져 오겠다라고 하였다.
6월 현재 강남과 인근 과천은 3.3㎡당 3400 ~ 3500만원을 형성하고 있고 송파신도시와 인접한 송파는 3.3㎡당 2500만원대다. 2009년 하반기 첫 분양목표로 하는 송파신도시에 당첨되면 말 그대로 "로또"인 것이다. 왜냐하면 당첨만으로 2.5배의 프리미엄이 형성되기 때문이다. 반대로 지금 형성된 가격이 신도시 공급가격으로 장기 하락한다는 것은 논리적으로 비약이다. 왜냐면, 거꾸로 64% 하락해야 한다는 것이기 때문이다.

청약가점제 등의 청약절차도 엄격해지고 까다로워진 것이 사실이다. 당첨된다는 보장이 없다. 보도에 따르면 송파신도시 당첨확률이 서울은 1.3%, 성남은 2.7%, 하남은 11.5%라고 한다. "강남대체"라는 명분이면 오히려 서울의 돈이, 강남의 돈이 몰리게 해야 진정한 대체가 되지 않을까 생각해 본다.

2010년에 재테크의 목표 년도로 삼자는 것은 또 있다. 수도권을 중심으로 이뤄지고 있는 각종 개발계획, 광역교통시설 등이 2010년을 정점으로 맞춰져 있기 때문이다.

먼저 수도권의 혈맥이라고 하는 외곽순환도로는 6개월 앞당긴 2008년 1월을 목표로 마지막 사패산 터널을 공사 중이다. 의정부, 양주 등 그간 소외되었던 경기북부의 숨통을 열어 주는 기반시설이다.
신도시 부문에서도 2009년 흥덕, 2009년 판교, 2009년 송파, 2011년 광교 등이 줄줄이 첫 분양 혹은 입주를 기다리고 있다. 그에 맞추어 기반시설의 완공시점을 보면 계획상으로는 강남에서 정자까지의 신분당선 2010년, 용인경전철 2009년, 서울춘천간 고속도로 2009년이 완공 목표다. 수도권 주거 및 교통정책의 일단이 마무리되는 시점으로 보기 때문이다.

불과 3,4년 후의 일이지만 눈 앞에 그려지는 것은 사실이다. 비근한 예로, 얼마 전 있은 판교중심상업용지 낙찰 결과를 볼 필요가 있다. 평균 낙찰률이 예정가의 1.9배란 결과를 가져 왔다. 주로 기업들이 응찰했다고 보면 3,4년 후의 미래가치를 짐작할 수 있다. 주택하고 단순비교는 좀 차이가 있을 수 있지만 기업의 움직임은 시사하는 바가 크다.

무주택자는 운신의 폭이 상대적으로 넓다. "로또" 같은 청약을 기다릴 수 있지만 지금이라도 마음에 둔 것이 있으면 구체화 시키는 것이 낫다고 본다. 기회비용 측면에서 검토해 볼 필요가 있다. 또한, 실수요자일 가능성이 크기 때문에 법적으로 양도세 면제요건인 보유요건(3년)과 거주요건(1년 혹은 2년)을 적극 활용만 해도 부동산 재테크는 성공적이라고 본다.

문제는 속된 말로 "저지르는 능력"이다. 보고 느낀대로 행동하는 실천력을 말하는 것이다. 사실 어려운 문제지만 몇 가지 보완해 줄 수 있는 것들은 참고할 필요가 있다.

첫번째, 과거의 추이는 트렌드를 알려준다. 국민은행, 부동산 정보제공업체의 데이터들이 그것이다. 인터넷 즐겨찾기에 두고서 수시로 들어가 보고 자기가 아는 곳, 관심 있는 곳을 보면 현실감이 높다.

두 번째, 현장의 목소리이다. 업에 종사하는 분들의 이야기인데 신뢰수준을 높일려면 반복적인 유대관계이다. 꼭 필요하다.

세번재, 자금 등의 실행계획인데 계약금 정도는 입출금이 자유로운 곳에 운영하는 것이 좋다. 필요할 때 자금이 잠겨 있으면 시장은 기다려 주지 않기 때문이다.

마지막으로, 경기도 31개 지자체, 서울 25개 구청의 홈페이지에 들어가 보자. 어딘들 지자체의 개발계획이 없는 곳이 없다. 이 말은 점점 투명해지는 부동산 시장에서 "나만 알고" 그리고 "여기만 개발"되는 곳이 극히 드물다는 것이다. 정보가 없어서 실행을 못하는 것이 아니다. 준비가 안 되어 있기 때문에 흘려 버리는 것이다. 준비하자 지금부터라도.