살고 싶은 땅 찾기 보전·생산·계획관리지역의 차이

[울타리]

올해 말까지 수도권의 관리지역이 세분화됩니다. 2007년까지는 전국 모든 토지의 관리지역 세분화가 마무리됩니다. 관리지역이라 하여 모두 똑같은 것은 아닙니다. 보전, 생산, 계획 등으로 세분화되고 그 나름대로의 쓰임이 다릅니다. 관리지역에 대해 알아봅니다.

용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리 및 도시기능의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 2003년 1월 1일 기존 국토이용관리법과 도시계획법이 통합되어 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 새로 제정 시행되었습니다. 기존 준농림지역과 준도시지역을 통합하여 관리지역이라는 새로운 용도지역으로 지정·고시하고 있습니다.
용도지역은 이렇게 새롭게 제정된 관리지역과 기존에 있던 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역 네 가지로 구분되어 있습니다.

용도지역의 구분

■ 도시지역
주거환경, 산업기능, 상업시설, 녹지공간 등 사람들의 일상생활을 영위하는 주된 공간으로 체계적인 개발·정비·관리·보전이 필요한 지역을 말합니다. 주거, 상업, 공업, 녹지 네 가지로 세분되어 있고, 각 지역에 따라 건폐율과 용적률이 다릅니다.

■ 관리지역
종전의 준도시지역과 준농림지역이 합해진 것으로 개발 가능성이 있는 지역을 말합니다.
관리지역에는 보전, 생산, 계획 세 가지의 세분지역이 있지만 현재에는 그 범위가 아직 구체화되어 있지 않습니다. 국토의 27%가 이 관리지역이며, 범위가 방대하고 용도가 다양하기 때문에 구체적인 용도를 확정하기 위하여 현재 다시 세분화작업을 하고 있습니다.
그 중 ‘계획관리지역’은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역이므로, 투자 용도에 적합한 지역입니다.
관리지역의 세분화에 대해서는 아래에 자세히 설명하겠습니다.

■ 농림지역
도시지역 외지역의 농지법에 의한 ‘농업진흥지역’ 또는 산림법에 의한 ‘보전임지’에 해당되는 지역으로 농림업의 육성과 보전을 위한 지역입니다.
이 지역에서는 농어가주택과 초등학교, 발전소, 청소년 수련관, 청소년 문화의 집, 유스호스텔 등의 건축물만 지을 수 있고 건폐율은 20% 이하, 용적률 80% 이하입니다.

■ 자연환경보전지역
자연환경, 수자원, 상수원, 생태계, 문화자원의 보전과 수산자원의 보호, 육성이 필요한 지역으로 개발이 극히 제한된 지역을 말합니다.
농어가주택이나 초등학교 등은 지을 수 있습니다. 이 지역에서는 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하입니다.

관리지역 세분화
수도권과 광역시, 광역시 인접 시군은 2005년 말까지, 기타 시군은 2007년 말까지 '토지적성평가'에 따라 관리지역을 세분화해야 합니다.
그 중 1, 2등급은 보전관리지역으로, 3등급은 생산관리지역으로, 4, 5등급은 계획관리지역으로 편입됩니다.
개발이 끝났거나 절대 보전이 필요한 곳에 우선적으로 개발등급(5등급), 보전등급(1등급)을 부여하고, 나머지는 개발성，보전성，농업성 등을 평가해 등급화 할 예정입니다.
관리지역이 세분될 때까지 관리지역의 건폐율 및 용적률은 각각 40%와 80% 이하의 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군ㆍ도시계획조례가 정하는 바에 의하게 됩니다.
일부 수도권과 광역시 지자체에서는 이미 토지적성평가에 대한 주민공람을 실시했습니다. 향후 일정 등 세부적인 정보는 관련 지자체에 문의면 됩니다.

▲ 보전관리지역
자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등 보전이 필요하나 주변 여건상 자연환경보전지역으로 지정관리가 곤란한 지역ㆍ준농림 내 촌락이 형성되어 있지 않은 얕은 산지 등 준농림 중 자연환경이 잘 보존된 지역이 해당됩니다.
기존 준농림지의 50% 정도가 해당되며 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하로 건축이 가능합니다.
단독주택이나 초등학교의 건축이 가능합니다.

▲ 생산관리지역
농업, 임업, 어업생산 등을 위해 관리가 필요하나 주변여건상 농림지역으로 지정 관리가 곤란한 지역입니다. 소규모 농어촌지역, 농지주변, 취락지구로 지정이 안 되는 농어촌 지역 등입니다. 기존 준농림의 30%가 편입될 것으로 보입니다.
건폐율 20% 이하이며 용적률 80% 이하 규모로 건축이 가능하며 단독주택과 초등학교, 소매점(330평 미만), 창고시설(농ㆍ축ㆍ임ㆍ수산업 관련) 등을 지을 수 있습니다.

▲ 계획관리지역
도시지역으로의 편입이 예상되는 지역(대도시 주변 반경 40㎞ 이내) 또는 자연환경을 고려해 제한적 이용, 개발을 하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역이 해당됩니다. 기존 준농림의 20%가 여기에 해당됩니다.
건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하이며 단독주택, 운동장, 묘지관련시설, 제1종 근린생활시설(휴게음식점 제외), 제2종 근린생활시설(제조업소, 일반음식점, 단란주점 등 제외), 의료시설 (종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원 제외) 등은 지을 수 있습니다.