[경매칼럼] 명의신탁한 토지를 돌려받기 위한 가등기는 무효

[지지옥션]

명의신탁한 토지를 돌려받기 위한 가등기는 무효

  부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’ 이라 합니다.)은 1995. 7. 1. 이후 명의신탁을 금지하면서, 원칙적으로 양자 간의 명의신탁 약정은 무효이고 그 명의신탁약정에 따른 등기도 무효이며 나아가 명의신탁자와 명의수탁자 모두를 형사적으로 처벌 하도록 되어 있다. 물론 예외적으로 중종 재산, 부부간의 명의신탁, 종교단체관련 명의신탁 등의 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈, 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 부동산실명법을 적용하지 않고 있다(부동산실명법 제8조).

  이처럼 명의신탁은 원칙적으로 무효임에도 불구하고 여러 가지 이유 등으로 실생활에서 여전히 많이 행해지고 있는데, 명의신탁 당시에는 믿고 신뢰하는 관계라도 돈 앞에서 종종 변질되는 경우가 많아 명의신탁에 따른 법적분쟁이 끊이지 않고 있다.

  특히 명의신탁자 입장에선 명의수탁자가 신탁 부동산을 타인에게 처분하는 경우가 가장 우려되는 상황인지라, 이에 대비해 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 설정해두는 경우가 많다. 그런데 과연 이러한 가등기설정만으로 명의신탁자는 본인의 부동산에 대한 권리를 온전하게 보장받을 수 있을까? 결론부터 말하면, 부동산실명법에 반하여 자신의 부동산을 명의신탁한자는 부동산에 대하여 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 경료하였다고 하더라도 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 권리가 없는바, 명의신탁자의 지위는 가등기 설정에도 불구하고 여전히 불안정하다.

  이와 관련하여 간략한 사례를 소개한다.

  A는 토지를 B로부터 매수하면서 2002. 3. 27. C와 명의신탁약정을 체결하고, 2002. 3. 28. 매수한 토지에 관하여 C명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 위 A와 C간의 명의신탁약정 당시 C는 A가 요구하는 경우 A가 지정한 D에게 위 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주기로 아울러 약정하였고, A는 명의수탁자인 C가 위 토지를 임의로 처분하는 것에 대비하고 위 약정에 따른 소유권이전등기청구권을 확보하기 위하여 C와 합의하여 D와 C 사이의 매매예약의 형식을 취하여 2002. 3. 28. C명의의 소유권이전등기에 연이어 D명의로 가등기를 마쳤다. 그 뒤 D는 C에게 가등기에 기한 본등기절차를 이행해 줄 것을 요청했으나 C가 거절하였다.

  위 사안에서 대법원 2015. 2. 26.선고, 2014다63315판결은 “A와 C간에는 토지에 관하여 그 소유명의를 C 앞으로 신탁하고 C의 임의처분을 막기 위하여 이에 관하여 가등기를 마치면서 장차 A가 요구할 경우 C가 위 토지에 관한 소유권이전의 본등기를 마쳐 주기로 하는 약정이 성립하였다는 것인데, 위 명의신탁약정은 부동산실명법에 의하여 무효이고, 명의수탁자인 C가 향후 명의신탁자인 A의 요구에 따라 명의신탁 부동산의 소유권이전등기를 마쳐 주기로 하고 그 동안 C가 임의처분을 제한하기 위하여 가등기를 마쳐 주기로 하는 약정 또한 무효인 위 명의신탁약정을 전제한 것이어서 무효이며, 이 사건 가등기는 위와 같은 무효인 약정에 기한 것으로 원인무효이다. 또한 D는 A와의 관계에서 이 사건 가등기의 명의수탁자에 지나지 않으므로, 이 점에서도 이 사건 가등기는 명의신탁약정에 기한 원인무효의 등기이다.”고 하면서 D는 C에게 가등기에 기한 본등기를 청구할 권리가 없다고 판시하였다.

  이와 같이 현행 부동산실명법의 해석상, 명의신탁 부동산에 경료 된 명의신탁자(측) 명의의 가등기만으로는 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 처분할 위험을 해소시킬 수 없는바, 명의신탁을 둘러싼 법률분쟁의 가능성은 여전히 존재한다. 이러한 명의신탁과 관련된 분쟁은 명의신탁의 유형와 형태, 명의신탁 된 부동산이 처분되었는지 여부, 당사자의 선악 여부에 따라 결론이 달라지는바, 올바른 소송전략 수립과 입증이 너무나 중요하다.

  참고로 위 사례는 명의신탁자(A)가 매매계약의 당사자가 되어 매도인(B)과 매매계약을 체결하되 등기는 매도인(B)으로부터 바로 명의수탁자(C) 명의로 이전하는 형식의 3자간 명의신탁에 해당되는바, 명의신탁자(A)와 명의수탁자(C)간의 명의신탁약정이 무효여서 소유권이전등기도 무효로 되나, 매도인(B)과 명의신탁자(A)간 매매계약은 여전히 유효하므로 명의수탁자(C)가 토지를 제3자에게 처분하지 않는 경우라면, 명의신탁자(A)는 매도인(B)를 대위하여 명의수탁자(C)에 대하여 소유권이전등기말소를 청구하고, 매도인(B)에 대해 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구하여 토지에 대한 소유권을 취득할 수 있다.

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[탱구]

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[임하나]

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