도시의 토지이용과 지가구배현상(地價句配現象)에 대하여
별 물(서브노트)
농촌토지이용에서 주요 관심은 '비옥도'에 있다면, 도시지역의 토지이용에 있어서 주요 관심은
'편리함'이나 '근접성'에 있다고 할 수 있다. 일반적으로 도시는 인구가 집중하는 곳인데, 인구
의 집중으로 발생하는 직접이익(aggregation)과 직접불이익(loss of aggregation)이 발생한다.
도시지역은 농촌지역에 비해 토지이용이 집약적으로 이루어지는데, 도시토지의 집약도를 높이
는 요인들로서는 정치, 경제, 사화. 문화의 제반 요소들이라 할 수 있다. 집약도가 높은 도시의
토지 이용은 도시의 무분별한 팽창(sprawl)을 야기하기도 한다.
도시의 지가 패턴은 도심이 가장 높고, 도심에서 멀어질수록 점점 낮아지는데, 이처럼 지가가
도심에서 도로를 따라 외곽으로 나갈수록 점점 낮아지는 현상을 '지가구배현상'이라 한다. 도
심에서 지가수준이 가장 높은 곳을 100% 입지라 하는데, 이는 다른 장소에 비하여 고객을 흡인
할 수 있는 유인이 크고, 접근성이 좋기 때문에 지가수준이 가장 높게 형성된다.
지가구배현상은 미국의 노스(D.S.Knos) 교수에 의해 '토페카'라고 하는 도시의 지가조사를 통
해 발견되었는데, 도시의 규모 등에 따라 차이가 있어서 일률적으로 말할 수는 없다. 소도시는
도심의 지가구조가 비교적 단순하고, 도심의 토지이용이 보다 집약적이지만, 교외로 나감에 따
라서 급격하게 조방화되기 때문에, 지가수준도 도심에서는 치솟으나, 도심을 벗어나면 급격하
게 저하되는 경향을 보인다.
대도시는 도심에서 도시의 경계선까지 직선적으로 가격수준이 저하되는 것이 아니라, 중간에
여러 도시 핵이 있기 때문에, 그 지역 부근에서는 지가 수준도 다시 높아졌다가 저하되는 현상
이 있다.
(부동산 경제학 권호근, 민영기, 오기렬, 정수경 공저)에서