토지 거래 시 주의해야 할 사기 방지 노하우

[산골대장]

토지 거래를 할 때는 신중, 또 신중을 기해야 한다. 부동산 투자에 대한 관심이 높은 요즘 거래경험이 전무한 실수요자들이 권리 및 물건분석을 소홀히 해 사기를 당하거나 목적에 맞지 않는 부동산을 샀다가 재산적 손실을 입는 경우를 무수히 접하게 된다. 부동산 거래는 짧게는 1개월에서 길게는 6개월 이상 소요되다보니 실수요자들이 중대한 하자를 오인해 치명타를 입는 일이 허다하다.

요즘 같은 사회적 혼란기일수록 투자자의 판단을 흐리게 하는 사기사건이 더욱 기승을 부린다. 정부의 각종 부동산 규제 완화와 지역 개발로 인해 잘 팔리지 않는 빚 많은 부동산에서부터 매도자의 인감을 위조해 값싸게 나온 사기매물, 이중매매, 가짜 사기매물까지 시중에는 순진한 투자자를 유혹하는 매물들이 돌아다니고 있다.

부동산 거래사고는 사기 뿐 아니라 등기제도의 공신력 결여와 부동산 정보관리제도의 미흡, 투자자의 권리조사 부족으로 인한 손실 등 다양하다. 투자자들은 거래의 위험요인을 인식해 거래사고를 줄이려는 노력을 기울인다면 얼마든지 미연에 방지할 수 있다. 자칫 잘못 된 판단에 의해 수천에서 수 억 원의 막대한 경제적 손실을 입게 되는 부동산 거래에서 투자자들이 불의의 손해를 입지 않으려면 어떤 점을 주의해야 하는지 알아보자.

   파는 ‘사람’을 조심하라

땅을 파는 사람의 말을 맹신하지 마라 - 대표적인 땅 사기사건의 유형 중 하나가 개발계획과 시세차익을 보장하는 허위과장 광고에 현혹되는 경우다. 예외 없이 땅 거래 현장에는 분양업체 직원이 번지르르한 말잔치로 투자자들을 유혹한다. 등기 분양의 경우 업자의 말을 전적으로 믿으면 안 된다. 토지 분양을 결정한 후의 모든 책임은 피분양자와 매수자에게 있다. 미리 입지와 상권, 개발계획 등을 꼼꼼히 확인한 연후에 투자를 결정해야 한다.

투자 전 미리 상담을 구하라 - 투자자들은 대체로 매매를 결정한 즉시 계약금부터 치르고 나서 “아차” 싶어 이곳저곳에 문의하는 경우가 많다. 그러나 이미 때는 늦다. 계약금을 치룬 경우라면 계약금을 포기해야 계약이 취소되며 중도금을 치룬 상태라면 그 계약은 온전한 계약으로써 경제적 손실이 크다. 땅 투자를 결정하기 전에 그 지역 거주 또는 투자경험자, 전문가가 활동하는 부동산사이트 등에서 미리 자문을 구하면 잘못된 투자결정을 바로잡을 수 있다.

매도자의 실체를 확인하자 - 부동산을 팔겠다는 사람이 등기부등본과 주민등록증 등 서류를 위조해 진짜 주인인양 행세하는 경우도 요즘 유행(?)하는 사기수법이다. ‘시세보다 현저히 싸게 나왔다’고 계약금부터 치른다면 이러한 황당한 일을 당할 수 있다. 가짜 주인인지를 확인하려면 최소 계약금을 치르기 전에 주민등록증 조회와 함께 등기권리증을 통해 위조여부 정도는 확인해 봐야 한다.

허가받은 중개업소를 이용하라 - 생활정보지, 동호회에서 나온 주인 직접 매물 중에는 사기매물이 적지 않다. 중개수수료를 아낄 요량으로 시세보다 값싼 직거래 매물을 샀다 큰 손실을 입을 수 있다. 공인중개사를 이용했다가 권리, 물건 상 손해를 입게 되면 손해배상청구를 통해 배상을 받을 수 있지만 직거래매물은 민, 형사 소송을 거쳐야 하기 때문에 시간적 손실이 크다. 권리보전을 위한 민사소송은 짧게는 3년에서 길게는 10년 이상 소요된다.

바람잡이 매물을 조심하라 - 거래가 많지 않은 매물인데 내가 현장에 찾아가 매물을 볼 때나 매매상담을 하며 중요한 투자결정을 할 때 유난히 사람이 붐비거나 계약서를 여럿 쓰고 있다면 옆자리의 계약자는 가짜일 가능성이 크다. 토지 뿐 아니라 아파트, 상가도 의외로 손님행세를 하며 투자자가 많은 척 현혹해 빠른 계약을 유도하는 분양사무실이 의외로 많다. 손님 아르바이트나 부추기기 고객이 동원되는 부동산은 쓰레기 매물임이 거의 확실하다.

   ‘권리’ 관계 파악에 신중하라

주인이 자주 바뀐 부동산은 의심하라 - 단시일 안에 소유자가 여러 명씩 바뀐 부동산은 법률전문가에게 자문을 받아보자. 소유자가 여럿 바뀌면서 투기나 탈세, 실명제 위반 문제 등으로 새로운 소유주에게 덤터기를 쓰는 것은 물론 법적인 분쟁으로 온전한 소유권을 행사하지 못하는 경우도 있다. 등본을 발급받아 전 소유자의 나이, 직업, 거주지 등을 파악해 보고 급하게 매도한 이유와 세금, 법적하자 여부 등을 추적해 보는 것이 필요하다.

부동산 서류는 직접 챙겨라 - 매도자나 임차인, 소개업자가 보여주는 등기부등본과 공적 대장(臺帳)을 100% 믿고 거래하면 위험할 수 있다. 요즘은 등기부등본, 토지 관련 공부 뿐 아니라 판결문까지 교묘하게 위조하는 사례가 빈발해 사기꾼이 마음만 먹으면 매수자를 속이는 것은 식은 죽 먹기다. 관공서의 인증(원본과 동일하다는 확인도장) 여부를 확인하고 원본과 사본을 대조해볼 필요가 있다. 서류는 본인이 직접 챙기는 게 가장 안전하다.

계약서는 구체적으로 작성하라 - 중개사사무소에 비치된 계약서만으로 부족한 계약내용이 있는 경우 자세히 읽어본 후 정확하게 기재하고 애매한 문구는 확실하게 표기해 둬야 한다. 부동산 인도 날짜, 부동산에 딸린 종물의 소유권 여부 등 본인이 반드시 요구해야 할 사항은 합의에 의해 기재하고 특약내용도 명확히 기재해야 한다. 대리인이 계약서를 쓸 경우 소유자의 위임장을 제출케 하고 계약내용은 실제 소유자와 확인하는 절차가 필요하다.

휴일 거래는 피하라 - 토지 사기꾼들은 주로 토요일이나 공휴일, 명절 전후에 계약날짜를 잡는다. 상대방이 각종 공부를 확인할 틈을 주지 않기 위해서다. 특별히 공휴일에 계약할 경우엔 미리 매수자 본인이 직접 서류를 발급받아 확인을 마치고, 금전거래는 되도록 평일에 하거나, 통장거래 또는 수표로 중도금 등을 지급하는 것이 안전하다. 등기부는 계약금, 중도금, 잔금 지급시마다 바로 직전에 직접 확인해 봐야 한다.

대출 많은 부동산은 위험하다 - 1~2건의 담보물권이 설정된 부동산은 그 빚을 안고 사면 상관없지만 부동산의 가치보다 훨씬 많은 담보물권이 설정된 부동산을 안고 살 경우 계약 기간 중간에 임의경매나 공매에 부쳐져 골치를 앓을 수 있다. 매도자의 말만 믿고 계약부터 체결하지 말고 법률전문가로부터 자문을 받아 투자를 결정해야 한다. 담보설정 금융기관을 방문해 부동산에 설정된 저당권의 범위를 서면으로 확인해 둘 필요가 있다.

   ‘물건’ 분석에 집중하라

크로스체크는 기본이다 - 거래하고자 하는 땅의 정확한 가치파악을 위해 매물비교 분석을 하는 것은 부동산거래에서 기본이자 핵심이다. 초보 투자자는 달랑 한 두 물건만 보고 투자를 결정해 두고두고 후회한다. 되도록 매물로 나온 유사물건을 여러 개 보고 체크리스트로 비교해 봐야 한다. 최근에 팔린 거래가와 급매가의 비교, 유사매물의 장단점, 개별물건의 하자유무, 계약조건, 성장성, 교통여건 등 종합적으로 비교해 우위물건을 찾아내야 한다.

가격이 유독 싸다면 의심하라 - 값싼 게 무조건 좋은 것만은 아니다. 땅은 값싼 것이 비지떡일 가능성이 높다. 인근 지역 유사매물과 비교해 현저히 호가가 싸다면 뭔가 이유가 있다고 의심하라. 개발가능성이 없거나, 사기 매물이거나, 개발호재지역에서 빠지거나, 개별물건 상 하자(도로 수용, 도시계획 상 저촉, 소방도로 개설) 등 물건 상 하자가 있을 가능성이 크다. 인근 중개업소나 지역주민 탐문을 통해 싸게 파는 이유를 파악해 볼 필요가 있다.

계약 전 여러 번 현장을 답사하라 - 여러 번 현장을 답사하다보면 장점 뿐 아니라 단점을 객관적으로 파악할 수 있다. 매도자가 내세우는 장점 뿐 아니라 숨겨진 단점이 있는지 알아내겠다는 마음으로 현장을 꼼꼼히 둘러봐야 한다. 특히 건물이 있는 땅은 주택이 깔고 있는 대지에 관해 집중적으로 권리와 물건내용을 분석해 보자. 국공유지 연접 여부와 가격상승에 불리한 요인으로 작용하는 혐오시설 여부 등을 조사해 봐야 한다.

개발호재를 너무 믿지 마라 - 국토 전체가 개발 ‘진행 중’이란 말이 나올 정도로 도처가 개발호재를 안고 있다 해도 과언이 아니다. 사기꾼들은 특별한 호재 때문에 크게 오를 부동산이라며 초보자에게 비싸게 파려고 혈안이 되어 있다. 그러나 지방의 대형프로젝트는 줄줄이 무산되는 추세여서 애꿎은 투자자만 골탕 먹고 있다. 개발호재 여부의 확인은 직접 관공서 담당공무원을 만나 확인하고 국가사업이 아니라면 실현가능성이 많지 않다고 봐야 한다.

무늬만 알짜 매물을 조심하라 - 주변에서 ‘나만 믿고 투자하라’며 권유하는 쪼개기 토지, 철거주택, 물 딱지, 지방 토지를 사서 성공한 사례는 극히 드물다. 오랫동안 연락이 끊어졌던 동창이나 친구, 친인척, 지인이 급하게 권유하는 이런 매물은 십중팔구 자기 실속(수수료나 리베이트)만 차리고 나 몰라라 할 형편없는 속임수 매물이다. 이런 매물에 현혹돼 투자를 결정하면 최소 10년 이상 귀중한 종자돈이 한 부동산에 잠겨있을 각오를 해야 한다.

[봉이선달]

좋은 정보주셔서 감사합니다.
하나 하나 탐독 하였습니다
고맙습니다