「절세」 농지(토지)은행 제도-비자경토지 농지은행 위탁시 양도세 문제 해결...

[김순기]

비자경토지 농지은행 위탁시 양도세 문제

"도시민이 토지거래허가구역 외에서 1000㎡ 이상의 농지를 장거리 등의 이유로 본인이 직접 영농할 수 없을 때는 농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않아도 소유가 가능하며 양도시 60% 중과대상에서 제외된다"

는 내용을 읽은 적이 있습니다.

서울에 거주하고 있는 본인은 지난 2005년 강원도에 관리지역 농지(지목-답)약 1000평을 농지취득자격증명을 받아 형님과 공동명의로 취득한후 현지농민에게 위탁하여 농지용으로 소유하고 있습니다.

현재 비거주 비자경농으로 양도시 엄청난 세금부담이 예상되고 있으며, 향후에도 양도세 문제로 거주지역을 옮기기에도 현실적으로 힘든상태라 위와같은 내용을 보고 조그마한 희망을 갖고 아래의 몇가지에대한 전문가님들의 조언을 얻고자 합니다.

(1) 지금이라도 농지은행에 위탁하여 8년이 경과된이후 양도한다면 양도세 중과대상에서 제외될수가 있는 건지요?

답: 농지법 제6조에 의거 1996년 1월 1일이후 취득한 농지(전,답,과수원)를 본인이 경작하지 아니할 경우

     원칙적으로 소유와 개인간 임대를 금지하고 있습니다.

     또한 매도시 양도소득세는 보유기간에 상관없이 비사업용토지로 분류되어 60%적용됩니다.

     허나 질문하신분의 농지는 1996년 1월 1일 이후 취득하여 자경을 하지 않고 있을 경우 2005년 7월 21일

     개정후 2008년 2월 22일부터 시행되는  농지법 제22조제6호에 의해 한국농촌공사 농지은행을 통해

     합법적으로 임대할 수 있습니다.

     8년이상 농지은행에 위탁후 매도할 경우 세제면에서 양도소득세가 비사업용토지

    세율(60%)에서 일반과세(9%, 18%, 27%, 36%)로 적용받을 수 있습니다.    

     - 8년이상 자경시 : 비과세

     - 8년이상 임대시 : 일반세율(4단계로 세율이 되어있슴)

        ==> 양도차익이

              1천만원이하                          :   9%

              1천만원 초과 ~ 4천만원이하  :  18%(누진공제 :  90만원)

              4천만원 초과 ~ 8천만원이하  :  27%(누진공제 :  450만원)

              8천만원 초과                        :  36%(누진공제 : 1170만원)

     * 임대기간 8년이하시 : 세율은 60%적용받습니다. 

(2) 농지은행에 위탁하려면 어떠한 특별한 조건이 있는지요? (현재 관리지역내 지목이 답으로 되어있는 농지입니다)

 답 : 특별한 조건은 없습니다.

    - 신청.계약 절차

      신청(우편) --> 현지조사 --> 접수 --> 공고 --> 임차인선정 --> 임대위탁.임차계약

      ===> 접수처 : 한국농촌공사 농지은행팀

    - 신청.계약기간 : 연중가능

    - 신청.계약 서류 및 지참물

       신청치 : 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원, 주민등록등본

       계약시 : 신분증, 도장, 통장사본

    - 기존 임차인에게 수탁을 맡기고자 할 경우

       신청시 : 기존임차인의 주민등록등본, 농지원부 

    - 위탁 및 임차 기간 : 최초 5년(계약만료후 재계약 가능)

       ===> 임차계약기간 경과되지 않고 매도할 경우 위약금 있습니다.

         ex) 임대기간  5년에 매 1년마다 100만원씩 임대료 받기로 약정하였는데

               3년만에 매도한 경우

               : 남은 기간에 대한 임대료 20%을 위약금으로 지급해야 합니다.

                 ==> 남은기간 2년에 매년 임대로 100만원이기 때문에 위약금은 40만원입니다.          

     - 임대차료 : 위탁자와 임차자 협의 후 결 정

     - 위탁수수료 : 위탁면적에 따라 차등 부과(연간 임대료의 8~12%)

(3) 만약 위탁이 어렵다면, 양도세 중과대상에서 피하기위한 현명한 방법은 있을까요?

답 :  잘 찾아보면 있습니다. 전문가와 상의 하세요.

 ** 좀더 상세히 알고 싶으시면  

      - http:// www.fbo.or.kr(주소창에 " 농지은행 "으로 검색하시면 됩니다) 

      - 전화 : 1577-1417