분양가상한제 적용을 위한 기본형건축비 산정기준 마련

[둥이]

분양가상한제 적용을 위한 기본형건축비 산정기준 마련

 
건설교통부와 건설기술연구원은 오는 9월1일부터 민간택지까지 확대·적용되는 분양가상한제 시행에 맞춰, 기존의 공공택지에만 적용되던 기본형건축비를 수정·보완하는 새로운 기본형건축비 산정체계를 마련하고, 이에 대한 의견을 수렴하기 위해 7월 24일(화) 오후 2시 건설회관에서 공청회를 개최했다. 건설기술연구원은 이번 공청회를 거쳐 기본형건축비, 건축비 가산비 등에 대한 최종 대안을 결정하여 건의하고, 건설교통부는 최종건의를 바탕으로 8월초까지 이를 확정·고시할 계획이다.

 기본형건축비의 체계상 크게 달라졌다.

① 품질기준에 따라 이원화되어 있던 소형주택과 중대형 주택의 기본형건축비를 하나로 통합

② 종래 기본형건축비에 일정비율을 곱하여 일률적으로 가산비로 인정되던 지하층 건축비를 기본형건축비에 포함시키되, 기본형건축비를 지상층 및 지하층 건축비로 구분

③ 최근의 고층화 경향을 반영하여, 현행 20층까지 4단계로 분류되어 있는 기본형건축비를 30층까지 5단계로 세분화

-	기 존	개선안
평형별 분류	소형주택 및 중대형 주택 기본형 건축비 별도 운영	소형주택 및 중대형 주택 기본형 건축비 통합 운영
지하층 건축비	지하층 비용을 건축비가산비에 포함 * 기본형건축비의 70%	지하층 비용을 기본형건축비에 포함하되, 별도산정 * 기본형건축비 = 지상층 건축비 + 지하층 건축비
층수 세분화	20층까지 세분화 * 5층 이하, 6~10층, 11~20층, 21층 초과	30층까지 세분화 * 5층 이하, 6~10층, 11층~20층, 21~30층, 30층 초과

  기본형건축비 금액 분석 결과

지상층 건축비가 다소 상승한 이유는 종전 건축비 산정 당시 기준이 없었던 바닥충격음에 대한 주택시설기준이 강화되어 이를 반영하였고(바닥두께 180mm(‘04.4월, ’05.3월 기본형건축비에 반영) → 210mm(’05.7월)), 과거 지하층 건축비로 인정되었던 시설(전기실 등 지하에 위치하고 있으나 지상층의 기능을 공유)은 지상층 건축비로 인정하였기 때문이다.

지하층 건축비가 인하된 이유는 종래에는 지상·지하층 분리건설 모델을 기준으로 사용하였으나, 이번에는 최근 보편화된 지상·지하층 일체화공법을 기준으로 토공사 효율 증가분이 반영되었고, 과거 지하층 건축비로 인정되었던 전기실 등 지상층의 기능을 공유하는 시설이 지상층 건축비로 전환되었으며 또한, 종래 지하층공사비에 포함되었던 흙막이 공사비용을 사업장·공정별 비용의 편차가 크다는 점에서 택지비 가산비로 전환하였기 때문이다.

  건축비 가산비용 산정기준도 일부 보완

① 기존의 건축비는 벽식구조를 기본으로 라멘조(지상층 기본형건축비의 5%), 철골구조(16%)를 가산비로 인정하였으나, 이번에는 라멘조와 철골조의 혼합형태인 철골철근콘크리트구조(SRC)에 대해 가산비용으로 인정(지상층 기본형건축비의 10%)

② 주택 품질 향상을 위한 인센티브로써 기존에는 친환경 건축물 예비인증제도(지상층 기본형건축비의 3%), 소비자만족도지수(2%)를 운영하였으나, 이를 주택성능등급제도로 통합하고 가산비율기준(주택성능등급 4%, 소비자만족도지수 1%)도 합리적으로 조정

③ 초고층 아파트의 추가비용에 대해서는 종전에는 규정이 마련되어 있지 않았으나, 새로이 50층이상 또는 150m이상인 초고층아파트 건설에 대하여는 분양가심사위의 심사를 거쳐 추가되는 실제비용을 가산비로 인정

-	기 존	개선안
구조가산	- 라멘조(5%) - 철골조(16%)	- SRC(철골철근콘크리트) 추가(10%)
품질향상 인센티브	-친환경 건축물 예비인증(3%) -소비자만족도지수(2%)	- 주택성능등급인정(4%) - 소비자만족도지수(1%)
초고층 건축물	없 음	- 신설(50층 이상 또는 150m이상) * 특수자재와 설비에 대한 가산

  마이너스옵션 품목과 비용분석 결과

① 마이너스옵션 품목은 구조물 성능 저하와 하자책임 논란을 방지하기 위해 골조와 미장을 제외한 마감재 중심으로 설정하였다.

≪ 구체적인 마이너스옵션 품목 ≫

ⓐ 바닥 : 바닥재, 걸레받이 등
ⓑ 벽 : 벽지
ⓒ 천장 : 천정지, 반자돌림 등
ⓓ욕실 : 위생기구(양변기, 세면기, 욕조, 샤워기 등), 천장, 타일, 욕실인테리어
ⓔ 주방 : 주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일, 주방TV
ⓕ조명기구 : 부착형 조명등기구(매입등기구 제외)

② 이러한 마이너스옵션은 공정율이 60%를 초과하여 후분양할 경우에는 적용하지 않도록 하였다. 이는, 골조와 미장공사 완성시 공정율이 60% 수준에 도달하여 그 이후에는 마이너스 옵션 시공이 불가능하기 때문이다.

③ 마이너스 옵션 품목의 시공·설치에 따른 비용은 지상층건축비의 15%(모델사업Ⅰ 기준)로 제시하여, 입주자가 마이너스옵션을 선택하는 경우, 이 비율만큼 분양가 인하효과가 발생하게 된다.

※ 내용출처 : e-건교뉴스 2007-07-24

※ 분양가상한제 확대시행에 따른 기본형건축비 산정기준 개선방안

* 기본형건축비 및 가산비용 산정기준 개선방안
-- 이유섭 (한국건설기술연구원 건설코스트연구센터장)
---1. 추진배경
---2. 분양가상한제제도 운영현황
---3. 기본형건축비 적정성 분석
---4. 가상항목 및 비용분석
---5. 마이너스옵션제 검토
---6. 건축비 비교사례
* 주택성능인증제도 운영에 따른 가산비용 산정방안
-- 김찬호 (주택산업연구원 경영연구팀장)
---1. 문제제기
---2. 품질관련 인증제도의 가산비용 활용검토
---3. 주택성능등급표시제도 가산비용 적용방안
---4. 소비자만족도 평가에 따른 가산비용 운영방안

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