전문가 4인이 귀띔한 좋은 땅 vs 버릴 땅

[느티나무]

"회수 쉬운 단기투자 지역 노려라"

⊙이승진은… 서울대 법학과 졸업. 가야컨설팅 대표, 한국공인중개사협회 토지개발과정 주임교수. 토지투자, 토지공법 실무를 강의하면서 칼럼을 쓰고 있다. '땅 보는 눈 높이고 좋은 땅 고르는 요령' '토지개발과 리모델링으로 돈 버는 현장실무' 등의 저서가 있다.

↑ 강원 평창군 대관령면의 알펜시아리조트. 겨울스포츠 경기장을 비롯해 골프장, 스키장, 콘도, 호텔, 워터파크 등이 조성돼 있다.

개인투자자에게 5년 이상의 장기투자를 권하는 것은 현실적으로 무리다. 오히려 회수 가능한 단기투자 지역을 노린 후 그 돈으로 재투자할 기회를 확보하는 것이 바람직하다. 땅은 다른 투자대상에 비해 수요층이 얇아 투자금 회수를 원하는 시기에 매매가 이뤄지기 어려울뿐더러 요즘 같은 불경기에는 더욱 팔기 어려운 상품이다. 물건을 내놔도 1년 이상 거래가 없는 경우가 허다하므로 개인투자자는 팔리기 쉬운 반듯한 소형 물건을 확보하도록 한다.

일반적으로 서울 지역은 3억 원 미만, 서울을 제외한 수도권에서는 2억 원 미만, 수도권 이외의 지역에서는 1억 원 미만의 투자금액을 선호하는데, 토지 투자는 대개 보유 주택을 제외한 여유자금이 투입되는 데다 장기적인 안목으로 바라봐야 하므로 그 이상의 금액이 들어가면 부담을 느끼게 된다.

투자하기 좋은 땅의 일반적인 조건은 수도권과 도시지역에서는 개발지, 개발인접지, 도로 개통지, 장기적인 인구 증가지, 도시가 확산 혹은 재생되는 지역, 규제가 해제되는 지역 등이며 지방 비도시지역에서는 명승지 주변이나 산, 바다, 호수, 강, 계곡 등 경치가 좋은 곳이다. 고속철도나 지하철이 신설되는 지역에서는 새로 생기는 역세권, 고속도로가 개통되는 지역에서는 신설되는 인터체인지(IC) 반경 2km 이내 지역이 개발 가능성이 높다. 그린벨트 해제 예상지역도 투자처로 고려해볼 만하다.

땅의 진정한 가치는 다양한 용도에 있다. 땅값은 용도의 다양성과 활용 범위에 따라 결정된다. 특히 개인의 '땅테크'는 대체로 단기투자이므로 진입도로가 반드시 확보돼 구입 즉시 개발이나 활용이 가능한 땅이어야 한다. 따라서 개발이 불가능한 땅은 투자가치가 없다. 가령 입지적으로 육지에서 멀리 떨어진 무인도나 지형적으로 고산지역이나 돌이 많고 경사가 가파른 악산(惡山)은 개발이 불가능하다.

군사보호구역, 그린벨트, 상수원보호구역, 자연공원구역, 문화재보호구역, 생태계보전구역, 백두대간보호구역과 같은 개발규제지역도 투자처로는 적당치 않다. 경사도가 최대 25도가 넘는 지역도 산지관리법과 지방자치단체의 도시계획조례를 통해 개발이 전면 금지돼 있으며, 해발 300m 이상의 산 역시 5부 능선 윗지역은 고도제한을 받아 개발이 불가능하다.

고압 송전선이나 공동묘지, 하수처리장, 쓰레기매립장, 대규모 축사, 사격장 등의 기피시설에 인접한 땅도 버려야 할 땅이다. 흔히 초보 투자자는 고속도로변이나 자동차전용도로변을 좋은 땅으로 오해하기 쉬운데 이런 땅은 진입도로를 새로 연결할 수 없어 도로변이라 해도 좋은 땅이 아니다. 땅의 폭이 좁고 길거나 뾰족한 모양, 산이나 언덕으로 가로막혀 조망이 답답한 땅은 풍수지리를 떠나서라도 사람들이 그다지 좋아하지 않는 땅이므로 피하는 것이 좋다.

↑ 세종특별자치시 관할구역도

토지 구입 전 체크리스트

땅을 구입하는 목적이나 동기는 저마다 다르다. 농사를 짓거나 직접 거주하려고 사는 이도 있고, 건물 등을 지어 되팔거나 장기적으로 묻어두려고 사는 이도 있다. 땅을 사기 전 가장 먼저 고려할 점도 구매 목적이다. 구매 목적에 따라 고려할 점도 다르기 때문이다.

① 투자용 토지는 잘 팔릴 수 있는 땅을 고른다. 투자는 전매차익을 노리는 것이므로 접근성이 좋고 진입도로가 완전하며 모양새가 좋은 땅이어야 한다. 이런 땅을 싸게 사서 적절한 시기에 시세보다 싸게 파는 것이 포인트다.

② 개발용 토지는 원하는 건물을 지을 수 있는 인허가 여부를 확인한다. 개발이 목적인 토지에 원하는 건물을 지을 수 없다면 무용지물이다. 물론 개발 후 분양이나 매각이 목적이라면 토지와 마찬가지로 여러 가지 조건을 검토해야 한다.

③ 귀농이나 실거주가 목적이라면 주택을 지을 수 있는지 확인한다. 현행법상 그린벨트나 상수원보호구역이 아닌 이상 농사를 짓거나 임업경영을 하는 데는 큰 제한이 없지만 농가주택이나 전원주택을 지을 수 있는 땅인지를 반드시 확인해야 한다. 대규모로 가축을 키우려면 축사신축 인허가 제한이 있는지도 따져봐야 한다.

눈여겨볼 만한 지역

2017년까지 동계올림픽 개최 지역인 평창과 강릉을 중심으로 원주, 여주, 이천, 양평, 광주 등의 수도권 동부지역에 철도와 고속도로, 체류단지 등의 인프라가 조성돼야 하므로 원주-강릉 간 복선전철, 중앙선 복선전철 원주 연장, 성남-여주 간 복선전철, 여주-원주 간 복선전철 연장, 제2영동고속도로 부근 등 교통 루트를 세심히 검토해볼 필요가 있다.

↑ 원주~강릉 간 KTX복선 전철 사업이 진행되고 있는 오대천교 공사현장.

세종시가 새로운 투자처로 부상하면서 인접지인 조치원, 오송, 북대전 등이 세종시를 넘나드는 배후지역으로 떠오르고 있다. 제2외곽순환도로와 제2경부고속도로, 제2서해안고속도로 등 수도권에서 충청남도로 이어지는 제2고속도로 개발계획에도 관심을 기울일 만하다.

◆ 이도한＿삼성 DIC 대표의 부동산 시장 읽기

"국토 개발 트렌드를 파악하라"

⊙이도한은… 경북대 경영학과 졸업. 부동산투자회사 삼성 DIC 대표이사, 골드리치 매거진 발행인. 토지투자전략연구소를 운영하면서 부동산의 교통축과 개발축의 변화에 따른 투자 유망지역 분석 및 개발업무를 하고 있다.

땅에 투자하기 전 국토 개발의 축을 읽는 것이 먼저다. 새로운 교통의 축이 생기는 곳이 황금 투자처이기 때문이다. 1970년 전후 경부고속도로 착공과 서울 강남지역 개발로 대한민국 땅부자 1세대가 탄생했다. 그 후 1988년 서울올림픽을 기점으로 제1기 신도시 개발이 진행되면서 주변지역 투자자들이 대한민국 2세대 땅부자가 됐다. 2000년대 들어서면서부터는 교통의 축이 도로에서 철도로 바뀌면서 그에 따른 개발축도 철도 역세권을 중심으로 바뀌고 있다. 앞으로의 국토·도시개발은 역세권 중심의 압축복합도시 형태가 주를 이룰 것이므로 투자의 포인트 역시 역세권으로 모일 것이다.

일반적으로 '좋은 땅'이라 불리는 도로 주변 땅에도 차별화가 이뤄지고 있다는 점에 주목하자. 일례로 교육부에서 대학평가 하위 15%에 속하는 43개 사립대 명단을 발표한 후 주변 지역 경기가 죽으면서 투자자들이 막대한 손실을 보고 있는 것을 꼽을 수 있다. 수요가 많고 교통이 좋은 대학가 주변이라는 부동산업자의 말만 믿고 투자했다가 주변에 원룸과 도시형 생활주택, 오피스텔이 너무 많아 손실을 본 경우도 적지 않다.

토지에 투자할 때는 오늘의 가격을 사는 것이 아니라 그 땅이 가진 내일의 가치를 사는 것이므로 미래 가치가 있는 지역을 선점하는 것이 중요하다. 지역 가치를 볼 때는 도시 인구가 증가하는 지역과 정체하는 지역을 구분하고, 지역별로 용도에 따른 선호도를 파악해야 한다. 참고로 호남은 임야, 강원과 경북은 농지를 선호하는 편이다.

비전문가가 알아둬야 할 반전 법칙

① 땅 투자에서도 소액 분산의 법칙을 따라야 한다. 금융 투자에만 소액 분산 투자의 법칙이 있는 게 아니다. 흔히 억대의 자산가들만이 땅에 투자할 수 있다고 생각하는데, 역세권 개발이나 도시개발사업 등 개발 호재가 있는 지역의 땅이야말로 몇 천만 원 이내의 소액 투자가 가능한 최적의 상품이다. 더욱이 개발지역 땅 투자는 짧게는 3~5년, 길게는 7~10년 이상 묻어둬야 하므로 목돈을 한꺼번에 투자했다가 자금 유동성 부족으로 곤란을 겪거나 땅값이 채 오르기 전에 되파는 경우가 잦다. 차라리 투자 기간별 포트폴리오를 짜서 여러 군데 분산 투자하는 것이 훨씬 효과적이다.

② 개발지역 땅 투자는 지분등기만으로 충분하다. 땅을 사놓고 머지않은 장래에 직접 집을 지을 목적이라면 필지별로 개별 등기가 가능한 땅을 사야 한다. 하지만 개발 호재가 있는 지역의 땅은 개발이 이뤄지면서 투자 지분에서 감보율 등을 차감한 후 이를 환지 형태로 다시 돌려받는 경우가 대부분이다. 아니면 개발 과정 전이나 개발 도중에 개인이나 민간 건설업체에 되팔아 높은 투자수익을 챙기기도 한다. 어찌 됐든 그 과정에서 많은 투자수익을 얻게 된다. 어차피 개발이 이뤄지면 이를 되팔 작정으로 땅을 산 것이기 때문에 개인지분등기는 크게 문제 되지 않는다.

③ 버릴 땅도 다시 본다. 물론 보기에도 좋고 모양도 좋은 땅이 투자가치가 높은 땅임은 두말할 나위가 없다. 집을 짓거나 상가를 올릴 경우 그만큼 활용할 수 있는 폭이 크기 때문이다. 하지만 개발이 예정된 지역의 땅은 모양보다 개발 중심지에서 얼마나 가까운지가 관건이다. 일례로 2007년 말 성남여주복선전철의 이천시 부발역사가 들어설 부발읍 아미리 농지 한가운데 있는 자투리땅 75평(250㎡)을 당시 주변 시세의 절반도 안 되는 가격인 평당 45만 원에 매입한 사례를 들 수 있다. 이 땅은 논과 논 사이의 움푹 팬 습지에 있는 가느다랗고 못생긴 땅으로 누가 봐도 쓸모없는 땅이었지만 역세권으로 개발되면서 바로 옆 땅과 같은 시세로 올려 받을 수 있게 됐다.

④ 개발용지로 지정될 땅은 용도를 따지지 않는다. 대규모 개발이 이뤄지는 땅은 대부분 농지나 임야로 구성돼 있다. 개발지역 밖에 있는 관리지역 내 농지나 임야는 그곳이 생산관리지역이냐, 보전관리지역이냐 또는 계획관리지역에 있는 땅이냐에 따라 집을 지을 때 건축물의 종류, 건폐율, 용적률 등에서 차이가 난다. 하지만 개발용지로 지정되거나 지정될 땅은 농림지역이건 관리지역이건 용도지역에 크게 좌우되지 않는다.

2003년 건설교통부(현 국토교통부)가 난개발을 막기 위해 '선계획-후개발'을 핵심으로 하는 도시개발법 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법예고하고 그해 9월 말부터 시행해 녹지, 관리, 농림(예전 절대농지 등), 자연환경보전지역의 토지도 개발 가능한 땅이 일정 규모 이상이면 도시개발구역으로 지정할 수 있게 됐다. 따라서 용도지역에 관계없이 개발지역에 속한 땅이냐, 아니냐가 더 중요하다.

↑ 가평 목조주택단지 조감도.

눈여겨볼 만한 지역

국토 개발 축이 경부 축에서 서해안 축으로 이동하면서 대(對)중국 거점지역들이 투자 유망 지역으로 급부상하고 있다. 평택은 평택 미군기지 이전과 고덕 삼성 산업단지 조성이 완료되면 수원과 같은 삼성전자의 주요 기업도시로 변모될 것으로 기대된다. 2018년 평창 동계올림픽을 위한 원주~강릉 간 KTX 복선 전철 사업이 진행되는 만종, 횡성, 둔내, 평창, 진부, 강릉 6개 전철역 주변 지역과 당진, 평택, 화성을 연결하는 서해선 복선 전철 사업 역시 토지시장의 핵심 지역으로 주목받고 있다.

◆ 김현기＿부동산 칼럼니스트의 전원주택지 고르기

"개발 여부보다 인구밀도·분포 따져야"

⊙김현기는… 단국대 계산통계학과 졸업. MBC, KBS, SBS, 중앙일보, 한겨레 등에 땅 투자 관련 글을 기고해왔다. 부동산 재테크연구소 소장을 지냈으며 백화점 문화센터 등에서 부동산 투자 강사로 활동 중이다. 저서로는 '1000만원으로 독하게 시작하는 땅 투자' '부동산 투자 꼭 알아야 할 111가지' 등이 있다.

좋은 땅에 대한 기준과 잣대는 너무나도 다양하므로 투자자는 스스로 명확한 기준을 세워둬야 한다. 좋은 땅은 우선 작은 개발과 큰 개발이 조화롭게 이뤄져 공존할 수 있는 여건이 마련된 땅이다. 요컨대 '작은 개발'은 도로와 전용 여부를 알아보는 과정이다. 이 과정이 없는 땅의 건폐율과 용적률은 그야말로 무용지물이다. 특히 주변 지목이 모두 임야와 농지로 구성되어 진입도로조차 없는 맹지는 전용불가 판정을 받게 된다. 땅을 소유하고도 활용할 방도가 없으니 그저 보유세만 나라에 바치는 꼴이 되는 것이다.

우리나라는 전체 면적 중 64%가 산지, 나머지 20%가량이 농지(전, 답, 과수원)라 농지전용 작업(대지화 작업)이나 산지전용 작업에 예민할 수밖에 없다. 그런데 토지전용 여부는 주변 환경과 무관한 게 현실이다. 관청에선 공법에만 의거하고 주변 환경과는 무관하게 건축허가를 내주고 있기 때문이다. 그러다보니 주변 여건과 상관없이 주먹구구식으로 개별적 개발을 하는 경우가 허다하다.

'큰 개발'은 국책사업과 각 지자체 개발사업을 바탕으로 한다. 민간 개발업자가 대규모 개발에 착수하는 경우도 있다. 하지만 국책사업이라고 무조건 믿을 만한 것은 아니다. 워낙 불요불급한 개발 사안이 많다보니 투자자는 이를 간파할 수 있는 능력을 길러야 한다.

예컨대 고정인구가 적은 지역에 큰 개발사업을 시행한다면 그곳엔 투자를 하지 않는 편이 낫다. 설령 개발이 다 됐다 해도 효율성과 실용성에서 크게 떨어지기 때문이다. 개발이 먼저가 아니라 인구가 먼저다. 과거처럼 인구가 급증하던 시대에는 개발지역을 투자 우선순위에 뒀지만 지금은 싱글족이 급증하는 데다 고령화 현상이 맞물려 옛날처럼 무조건 개발만 해놓고 편의시설을 갖춘다고 해서 사람들이 몰리는 것은 아니다.

기획부동산에서 판매하는 땅의 경우 이런 '작은 개발'과 '큰 개발'의 불합리한 조건을 가진 땅일 가능성이 높다. 기획부동산은 개발계획이 있는 지역의 맹지를 팔아 살인적인 폭리를 취한다. 새만금, J프로젝트, 동남권신공항 등이 이에 해당한다. 땅을 팔면서도 정확한 지번을 공개하지 않는 것이 기획부동산의 전형적인 수법. 지번을 공개하면 가격과 개발사항을 투자자가 알아볼 수 있기 때문이다.

전원주택 부지 매입 체크리스트

① 도로보다 지형이 높고 전망이 트인 땅을 골라라. 푹 꺼진 땅은 건축이 불가능할 뿐만 아니라 설령 건축이 된다 해도 추후 자연재해에 쉽게 노출될 수 있다.

② 주변에 혐오시설이 없는지 확인하라. 양계장이나 대규모 축사가 있는지 사전에 살펴봐야 한다. 특히 전원주택은 실거주가 주된 목적이므로 환경이 무엇보다 중요하다.

③ 뒷산의 경사가 완만한 곳을 선택하라. 산세가 험하면 산사태가 발생할 확률이 매우 높다. 특히 해발 200m 이상에 짓는 전원주택의 경우 산사태 대비에 각별히 신경을 써야 한다.

④ 지적도에 도로가 있는 땅을 골라라. 전원주택 건축 허가가 났다고 무조건 좋은 땅은 아니다. 지적도에 도로가 없다면 주위 여건이 그다지 좋지 않음을 의미하니 피하는 것이 좋다.

⑤ 지하수 개발과 전기 사용이 쉬운 땅을 골라라. 기반시설을 수월하게 조성하려면 물과 전기를 끌어다 쓰는 데 불편함이 없어야 한다. 다만 호수 주변은 피하는 것이 좋다. 홍수 등 자연재해에 노출될 위험이 있기 때문이다. 가로등과 전신주 상태도 점검해야 한다. 가로등이 없다면 문제가 있는 곳이다.

⑥ 허허벌판에 홀로 떨어져 있는 땅은 피하라. 아무리 빼어난 건축 양식의 전원주택이라도 외딴곳에 홀로 떨어져 있으면 보안이 취약할 수밖에 없다. 인가가 드문 곳엔 여지없이 폐가가 형성돼 있게 마련이므로 주변에 버려진 집이 없는지도 꼼꼼하게 살펴야 한다. 물론 민가가 많다고 다 좋은 것은 아니다. 경제활동인구가 사느냐, 아니면 비경제활동인구만 사느냐에 따라 전원주택의 가치가 달라진다.

눈여겨볼 만한 지역

여주선(판교-이매-삼동-광주-쌍동-곤지암-신둔-이천-부발-능서-여주)이 들어서는 곳에 관심이 집중된다. 경기도시공사가 공기업 최초로 조성하는 가평군 가평읍 달전리 목조전원주택 단지도 주목할 만하다.

설춘환 ＿ 호원대 교수의 토지 경매 기본기

"발로 뛰며 권리분석, 현장분석부터"

⊙설춘환은… 한성대 부동산대학원 석사. 알앤아이컨설팅 대표, 세종사이버대 및 호원대 겸임교수. 다음카페에 '설춘환 교수의 행복한 경매'를 운영하고 있다.

토지 경매도 토지 매매와 마찬가지로 본인이 그 땅을 가지고 무엇을 할 것인지를 우선적으로 고려해 입찰에 응해야 한다. 집을 짓고 살 것인지, 오래 묵혀둘 것인지, 농사를 지을 것인지 등 목적을 고려해야 하고 토지이용계획확인서를 통해 맹지는 아닌지, 용도지역은 무엇인지를 확인해야 한다. 또한 땅을 매수할 때에는 건축에 특별한 제한은 없는지 반드시 확인해야 하는데, 최근 인기가 많은 지역은 진입로 즉, 도로에 인접한 계획관리지역이다. 계획관리지역은 농림지역, 자연환경보전지역 등 다른 용도지역과는 달리 건축할 수 있는 건축물과 용적률 등에 강점이 있다.

경매 초보자의 경우 토지 투자 경험이 있다 해도 순발력 있게 투자하기가 쉽지 않다. 한 번에 욕심내기보다 서울과 수도권 등을 중심으로 저렴하면서도 미래 가치가 높은 곳을 눈여겨보는 것이 중요하다.

토지 경매 입찰 전 체크리스트

① 권리분석상 하자가 없는지 확인한다. 인터넷을 통해 등기부등본과 매각물건명세서 등을 열람해 권리분석상 하자가 없는 물건인지 반드시 확인한다. 현장 답사에 나서기 전 그 지역의 호재나 악재 등을 파악하고 시군구청과 중개업소 등에도 문의한다.

② 현장분석과 권리분석을 위해 발품을 팔아야 한다. 입찰 전 현장 확인은 필수. 특히 사이트를 통해 확인한 지도나 지적도와 실제 토지가 일치하는지 살펴보고, 도로 인접 여부 등도 반드시 점검한다. 실제로 주변에 구조물이 많지 않은 경우 엉뚱한 곳을 경매물건으로 오인해 낭패를 보는 사례가 발생하기도 하니 내비게이션과 나침반 등을 최대한 활용해 실사한다. 경매 물건의 경우 시세 파악이 쉽지 않을 수 있으므로 중개업소 등을 통해 주위의 매매 사례를 파악하고 마을 이장과 공무원 등을 만나 실거래가와 거래 여부 등을 확인해보는 노력이 필요하다.

③ 땅 위에 건물이나 분묘 등이 있는지 확인한다. 땅만 경매로 나온 경우에는 땅 위에 건물이나 분묘 등이 있는지도 살펴야 한다. 혹시 모를 사태에 대비해 철저한 현장 검증이 필요하다. 건물이나 분묘가 있을 경우 차후 철거나 이장이 가능한지도 확인해야 한다. 투자 예정지가 농경지라면 농작물 수확이 끝날 때까지 기다려야 하는 점도 감안한다.

④ 입찰 전략을 꾸준히 세워나간다. 경매의 관건은 낙찰이 아니라 수익이 나게끔 싸게 낙찰 받느냐다. 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있도록 꾸준한 입찰 전략을 세우는 것이 중요하다.

눈여겨볼 만한 경매 상품

NPL(부실채권)은 1·2순위 근저당권 채권을 저렴하게 매수해서 입찰에 참여하는 방법이다. 즉 은행이 채권액을 회수하기 위해 담보물로 제공받은 근저당 물건에 대한 투자로, 부동산 경매에 어느 정도 자신이 붙었다면 관심을 가져볼 만하다.

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