산지개발행위 제한

[토지정보]

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1. 임업용산지
2. 공익용 산지 : 제한이 가장 심하다.

* 부연하자면,
  비록 준보전산지가 아닌 임업용산지(보전산지), 공익용산지 일지라도 우리의 주된 관심사인 조경수 재배와 농가주택 신축은 충분히 

  가능하다. 또한 산지구분타당성 조사에 의하여 제한적이지만 미래에 형성될 가치를 읽고 투자한다면 공익용산지가 임업용산지로

  보전산지가 준보전산지로 편입 되기도  한다.


가. 산지의 분류

■ 산지 : 보전산지 + 준보전산지

○ 보전산지 : 임업용산지 + 공익용산지

☞ 임업용산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서

    다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지

☞ 공익용산지 : 임업생산과 함께 재해방지ㆍ수원보호ㆍ자연생태계보전ㆍ자연경관보전ㆍ국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여

    필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지

○ 준보전산지 : 보전산지 이외의 산지

나. 산지에서 할 수 있는 행위

■ 산지전용 제한지역에서 할 수 있는 행위
○ 국방ㆍ군사시설의 설치
○ 사방시설ㆍ하천ㆍ제방 그 밖에 이에 준하는 국토보전시설의 설치
○ 도로, 철도, 전력ㆍ석유 및 가스의 공급시설
○ 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 삭도 또는 궤도시설
○ 방풍시설 또는 방화시설
○ 기상관측시설
○ 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 공용청사 및 국가통신시설
○ 자연공원법에 의한 자연공원안에 설치하는 탐방로,전망대 및 대피소와 탐방자의 안전을 도모하는 보호 및 안전시설
○ 자연환경보전법에 의한 자연환경보전ㆍ이용시설
○ 국가 또는 지방자치단체가 조성하는 자연휴양림안에 설치되는 시설
○ 국립수목원 및 수목원조성계획의 승인을 얻어 조성되는 수목원에 설치하는 시설
○ 산림보호ㆍ산림자원의 보전 및 증식을 위한 시설
○ 임업시험연구를 위한 시설로서 행정기관에서 설치하는 임업시험연구기관 등
○ 문화재 및 전통사찰의 복원ㆍ보수ㆍ이전 및 그 보존관리를 위한 시설과 문화재
    및 전통사찰과 관련된 비석ㆍ기념탑 그 밖에 이와 유사한 시설의 설치
○ 대체에너지의 이용ㆍ보급을 위한 시설의 설치
○ 광업법에 의한 광물의 탐사ㆍ시추시설의 설치 및 이와 관련된 시설 등

■ 임업용 산지에서 할 수 있는 행위
○ 산지전용허가지역에서 할 수 있는 행위
○ 임도ㆍ산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설
○ 임산물을 건조ㆍ보관하기 위한 시설
○ 비료ㆍ농약ㆍ기계 등 임업용기자재를 보관하기 위한 시설
○ 임산물소득원의 지원대상품목을 생산ㆍ가공하거나 유통하기 위한 시설
○ 수목원ㆍ자연휴양림. 산림욕장ㆍ산책로ㆍ자연탐방로ㆍ등산로 등 공익을 위한 시설로서 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 시설
○ 농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 자기소유의 산지에 농림어업의 경영을 위하여

    실제 거주할 목적으로 부지면적 660제곱미터 미만
○ 부지면적 3만㎡미만의 축산시설
○ 부지면적 1만㎡미만의 야생조수의 인공사육시설, 양어장ㆍ양식장ㆍ낚시터시설,)

    가축분뇨 등을 이용한 유기질비료 제조시설 ,버섯재배시설, 농림업용 온실, 임산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 생산ㆍ가공시설
○ 부지면적 3천㎡미만의 누에사육시설ㆍ농기계수리시설ㆍ농기계창고, 농축수산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 가공시설,
○ 부지면적 200㎡미만의 농막, 농업용ㆍ축산업용 관리사
○ 광물, 지하수 그 밖의 지하자원의 탐사ㆍ시추 및 개발과 이를 위한 시설의 설치
○ 석유비축 및 저장시설ㆍ전기통신시설, 수도, 하수도
○ 액화석유가스를 저장하기 위한 시설
○ 허가를 받거나 신고를 한 묘지ㆍ화장장ㆍ납골시설의 설치
○ 문화관광부장관이 민법 제32조의 규정에 따라 종교법인으로 허가한 종교단체에서 설치하는

    부지면적 1만5천㎡미만의 사찰ㆍ교회ㆍ성당 등 종교의식에 직접적으로 사용되는 시설과 그 부대시설
○ 부지면적이 1만㎡미만인 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원ㆍ요양병원, 사회복지시설, 청소년 수련시설,
○ 근로자 기숙사. 직장보육시설 ,근로자주택
○ 비영리법인이 건립하는 근로자의 여가ㆍ체육 및 문화활동을 위한 복지회관
○ 교육ㆍ연구 및 기술개발과 관련된 시설
○ 농로 및 농업용 수로를 설치하는 행위
○ 부지면적 100㎡미만의 제각(祭閣)을 설치하는 행위
○ 사도를 설치하는 행위
○ 생태통로 및 조수의 보호ㆍ번식을 위한 시설을 설치하는 행위
○ 농림어업인이 1만㎡미만의 산지에 산채ㆍ약초ㆍ특용작물ㆍ야생화 등을 재배하는 행위
○ 농림어업인이 3만㎡미만의 산지에서 가축을 방목하는 경우
○ 농림어업인 또는 관상수생산자가 3만㎡미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위

■ 공익용 산지에서 할 수 있는 행위
○ 산지전용제한지역에서 할 수 있는 행위
○ 임도ㆍ산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설
○ 임산물을 건조ㆍ보관하기 위한 시설
○ 비료ㆍ농약ㆍ기계 등 임업용기자재를 보관하기 위한 시설
    수목원ㆍ자연휴양림. 산림욕장ㆍ산책로ㆍ자연탐방로ㆍ등산로 등 공익을 위한 시설로서 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 시설
○ 교육ㆍ연구 및 기술개발과 관련된 시설
○ 농림어업인의 주택 및 종교시설의 증축(100분의 130) 또는 개축(종전규모)
○ 공용ㆍ공공용사업을 위하여 필요한 일부 시설
○ 산채ㆍ야생화ㆍ관상수의 재배, 농로의 설치, 1만㎡미만의 관상수재배 


* 공익용산지의 농림어업인의 농가주택
   산지관리법 및 동법 시행령 2009년 11월 28일 개정?시행으로 공익용 산지에 대해서도 농림어업인이 자기 소유의 산지에서

   직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 신축하는 주택 및 그 부대시설을 설치하는 경우

   부지면적 660제곱미터 이하로 산지전용허가를 받을 수 있게 되었다.

* 보전관리지역이란?

  자연환경보호,산림보호,수질오염방지,녹지공간 확보 및 생태계 본전등을 위하여 보전이 필요하나

   주변 용도지역과 관계를 고려할때 자연환경 보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

* 건축 규제
   - 보전관리지역 : 건폐율 20%이하, 용적율 80%이하
   - 계획관리지역 : 건폐율 40%, 용적율 100%

* 산지전용허가
   - 산지 형질변경시 평균 나이가 50년 이상인 활엽수 점유면적이 50% 이하일것,
      경사도 25도 이내,
   - 산지전용 허가기간 : 1년, 사업규모가 큰 경우는 2년~5년


* 산지전용 허가시
   - 준보전산지 가장유리하다(투자대상)
     준보전산지라도 경사도 25도 이상인 지역은 전원주택건축허가 나지 않는다.
   - 보전산지(임업용산지)라도 농림어업인은 산지전용 단독주택 600m2(181.5평) 가능하다.

* 임업용산지(보전산지)
   - 제한적 산지전용만 가능하므로 개발이익을 목적으로한 수익개발은 어려우나

     우리의 주 관심사인 조경수재배와 농가주택 신축이 가능하다
   - 가능한 분야
     농림어업인의 농어가 주택,농림어업용 생산 가공시설,야생화 관상수 등 식재를 위한것,

     농지나 과수원 조성,농어촌 관광시설의 설치,관상수재배(1만평이하),수목원,자연휴양림, 산림욕장,산책로,탐방로,

     등산로,전망대, 학교,잔연관찰원,산림전시관,목공예실,숲속교실, 수련장, 관광휴양단지,
     관광농원,종교시설,종합병원,사회복지시설,청소년수련원,근로자 기숙사 등..
  

* 산지전용 허가절차
   산지취득->기본계획 구상->토목설계->산지전용허가 신청->심의 협의->대체 산림자원 조성비 납부

   ->산지전용 허가->건축허가->사용검사->지목변경신청

* 산지 개발 대체산림자원조성비(미리납부)
  1. 산지전용허가 규정에 의하여 산지전용허가를 받고자 하는 자
  2. 산지전용신고 규정에 의하여 산지전용신고를 하고자 하는 자
  3. 다른 법률에 의하여 산지전용허가 또는 산지전용신고가 의제되거나 배제되는 행정처분을 받고자 하는 자


* 준보전산지 : 2,130원 원/㎡,   보전산지 : 2,769 원/㎡   산지전용제한지역 : 4,260 원/ ㎡


* 산지 개발 대체산림자원조성비란?
  산림을 다른 용도로 형질변경하는 자에게 부과하는 비용으로

  농업인 주택건축이나 부대시설,기타 농업용 시설을 설치할때는 조성비가 면제된다.

* 임야 구입시 유의사항

- 보전임지보다 준보전임지가 좋다.
- 산지전용 제한지역이 아닐것
- 산 경사도가 25도 이내일것
- 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되지 않고, 과거 국고보조 받아 조성된 조림지 아닐것
- 산에 있는 나무형태 조사, 평균 나무 나이가 50년이상이고 활엽수림 50%이내 일것
- 임야내 묘지가 없거나 적어야 한다
- 진입로가 필수이고, 국도나 지방도 붙은것 좋다
- 종합하면 경사가 완만하고 조망권이 좋은땅, 산 꼭대기는 분지형 지형으로 뒤는 병풍처럼 산에 둘러싸이고,

   앞으로는 약간 떨어져 강이나 호수가  있고 남향인 것 은 최고의 임야(땅)이다.


* 관리지역의 종류
  1. 계획관리지역
  2. 보전관리지역

* 산지(임야)의 종류
  1. 보전산지-임업용산지, 공익용산지
  2. 준보전산지(보전산지 이외의 산지

- 참고로 준보전산지는 관리지역으로 이해하면 되고, 보전산지는 농림지역으로 이해하면 개념 형성이  쉽다.

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