확정일자와 전세등기의 차이점

[느티나무]

확정일자와 전세등기의 차이점

 (2013년 05월07일 현재)

1. 확정일자  

 1) 확정일자의 개념

    확정일자란 법원(등기소), 동사무소 공증사무소에서 주택임대차계약의 체결 날짜를 확인하기 위해

    임대차계약서에 도장을 찍어 준 날짜를 말하며, 임대차계약서가 해당 날짜에 존재하고 있었음을 증명하기 위한 것으로,

    완전한 증거력(證據力)을 부여하는 법률상의 일자를 말합니다.

    따라서 제3자와의 관계에서 완전한 증거력을 갖습니다.

    확정일자인제도는 1989년 주택임대차보호법을 개정하면서 도입한 제도로서

    임차인을 보호하기 위한 제도로 법률관계의 내용을 묻지 않고, 문서작성일자만을 확인하는 것이기 때문에

    계약서만 가지고 가면 되고, 전세금 규모에 제한이 없습니다.

 2) 확정일자의 처리절차

     주택임대차계약서상의 확정일자 부여에 관한 규칙에 의하면 

     주택 임대차계약증서 소지인은 법원(등기소), 주택 소재지의 읍·면·동 사무소에서

     600원의 수수료와 4장 이상의 경우에는 100원 씩 추가 되는 수수료를 제공하면 담당공무원이 

    가) 임대인·임차인의 인적 사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서인지

    나) 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 있는지

    다) 글자가 연결되어야 할 자행(字行)에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고

         그의 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시하였는지

    라) 정정한 부분이 있는 경우에는 계약당사자가 그 부분에 서명하거나 날인하였는지

    마) 확정일자가 부여되어 있지 아니한지를 확인 한 후

         확정일자를 부여 해 줍니다.

 3) 확정일자의 성립요건 및 효력

    가) 확정일자와 입주(잔금지급) 및 전입신고를 마친 주택임차인은

         민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따라 공매할 때에 임차주택의 환가대금에서

         후순위권리자나 그밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.(주택임대차보호법 제3조의2 제1항)
         따라서 확정일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우

         경매 등의 상황 발생시 임대보증금을 보호받지 못합니다.  

    나) 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고

          3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 익일 00:00시부터 순위와 효력이 발생합니다. 
    다) 확정일자순위에 따른 우선변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로

         주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 아니 했으나,

         2002년 11월부터 상가건물임대차보호법에 따라 상가도 확정일자 효력을 인정받습니다.

2. 전세권설정등기  

 1) 전세등기의 개념

     전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해

     그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하기 위해 하는 등기를 말합니다.

     전세권 설정등기의 등기권자는 전세권자이며 등기의무자는 전세권 소유자입니다.

 2) 전세등기의 방법 

    부동산등기법에 의하면

    전세권 설정등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석해 신청해야 합니다.

    다만, 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을

    등기소에 출석하게 해서 등기를 신청할 수 있습니다.

    하지만 전세권등기는 집주인이 동의하지 않으면 강제로 할 방법이 없다는 한계가 있습니다다.

    (필요서류는 '확정일자와 전세권설정등기의 차이점' 참조) 

 3) 전세등기의 효력

    가) 전세권자는 전세금의 반환에 관하여 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있습니다.

         형식주의하의 현행 민법상 전세권은 등기를 한 전세권에 한하고,

         등기를 하지 아니한 이른바 채권적 전세권은 민법상 임차권으로서 임대차계약에 관한 규정이 적용되지만,

         미등기 전세권자는 ‘주택임대차보호법’에 의하여 보호를 받습니다.

    나) 전세권의 목적물은 부동산이지만, 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못합니다(303조 2항).

    다) 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다.

         당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축하며,

         그 기간을 갱신한 때에는 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(312조).

    라) 토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은

         그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미칩니다.

         이 경우, 전세권 설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다.

    마) 대지(垈地)와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는,

         그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다(법정지상권).

    바) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고,

         그 존속기간 내에서 타인에게 전전세(轉傳貰) 또는 임대(賃貸)할 수 있다.

         그러나 특약으로 전세계약시에 이를 금지한 때에는 그러하지 아니합니다.

    사) 전세권 양수인(讓受人)은 전세권 설정자에 대하여 전세권 양도인(讓渡人)과 동일한 권리의무가 있고,

         전세권자는 목적물의 현상을 유지하고, 그 통상의 관리에 속하는 수선을 하여야 할 의무를 지나,

         목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여,

         소유자의 선택에 따라 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다(309 ·310조).

    아) 전세권자가 전세계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용 ·수익하지 아니한 경우에는

         전세권 설정자가 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(311조).

    자) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고,

         상대방이 이 통고를 받은 날부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다(313조).

    차) 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸하고,

         전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권 전부의 소멸을 통고하고

         전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(314조).

         전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임 있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해배상책임을 진다.

         전세권 설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다(315조).

    카) 전세권의 존속기간이 만료한 때에는 전세권자는 목적물을 원상회복하여야 하며, 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다.

         그러나 전세권 설정자가 그 부속물의 매수(買受)를 청구한 때에는 정당한 이유 없이 거절하지 못하는 반면에,

         그 부속물건이 전세권 설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권 설정자에 대하여

         그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

         그 부속물이 전세권 설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다(316조).

    타) 전세권이 소멸한 때에 목적물 인도 및 전세권 설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부와 전세금반환은

         서로 동시이행의 관계에 있고, 전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 경매법에 따라

         전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있고(317 ·318조), 그 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다(303조 1항).

 

3. 확정일자와 전세권설정등기의 차이점                                                                                              

 2013년 05월07일 현재                                                            

구   분	확  정  일  자	전  세  등  기
성립요건	전입신고＋확정일자＋점유	전세등기만 필요
처리절차	세입자단독으로 관할주민센타,등기소, 공증인사무소중 선택확인	집주인동의하에 관할등기소접수
처리장소	관할주민센타,등기소, 공증인사무소중 선택	관할등기소
비     용	600원	등록세= 전세금의 0.2% 교육세= 등록세의 20% 인지대, 법무사비용포함 전세금의2.6%
필요서류	임대차계약서원본	(임대인=소유자)  1.등기권리증  2.인감도장  3.주민등록초본  4.신분증  5.인감증명서	(임차인=설정자)  1.전세계약서  2.도장  3.주민등록초본  4.신분증  5.건물,토지대장
		(공통) 1.전세권설정계약서   2.위임장(대리인 신청시)   3.도면(건물일부의 경우)
효력발생	익일 00:00부터	접수일(접수순번)
기간만료시	필요비용 및 절차 없음	전세권설정계약서＋말소비용＋도장지참 말소신청해야함
보증금회수	기간만료후 전세보증금반환소송을 통해 승소판결문을 받아서 경매신청하고 낙찰대금에서 회수	별도 소송없이 법원에 경매신청하고 낙찰대금에서 전세보증금 회수
경매시  권리범위	대지와 건물	건물(설정물건)만
경매시 배당요구	배당요구해야함	배당요구없이 순위배당

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