공익용 산지의 농림어업인 주택

[토지정보]

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산지관리법 및 동법 시행령 2009년 11월 28일 개정∙시행으로 공익용 산지에 대해서도 농림어업인이 자기 소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 신축하는 주택 및 그 부대시설을 설치하는 경우 부지면적 660제곱미터 이하로 산지전용허가를 받을 수 있게 되었다. 또한, 개정 법령에 따라서 농림어업인 주택 및 그 부대시설을 공익용 산지에서 건축하기 위해서는 건축법령에서 인정되는 도로가 없어도 자기소유의 기존 임도를 이용하는 것으로 산지전용허가가 가능하게 되었다.

산지관리법 2010년 12월 1일 개정∙시행에서는 산지전용제한지역, 산지일사용제한지역 및 보전산지에서 허용되는 시설에 대해서 건축법상 건축물에 진입하기 위한 영구적인 진입로 시설의 설치를 허용하였다. 이로써 보전산지에 사설 도로 등의 설치는 사도법에 의한 사도(최소 2차선 이상의 규격과 기준 이상)가 가능할 뿐이었던 엄격한 규제에 극히 제한적이지만 예외가 허용된 것이다. 동법 시행령 2010년 12월 7일 개정∙시행에서 진입로는 절∙성토 사면을 제외한 유효너비가 3미터 이하이고, 그 길이가 50미터 이하로 정하였다.

따라서 공익용 산지에서 법령 개정 전에는 건축법상의 도로나 기존 임도를 이용할 수 있는 경우에만 농림어업인 주택 및 그 부대시설을 설치할 수 있었던 것이 이제는 그 부지와 건축법상의 도로간을 연결하는 최소한의 진입로를 설치할 수 있게 되었다.

공익용 산지에 다른 법률로 지역∙구역 등이 지정되어 그 법률에서 별도의 행위제한 규정이 있는 경우는 산지관리법 제12조의 보전산지안에서의 행위제한 규정의 적용를 배제하고 그 법률의 행위제한 규정을 적용한다.

야생동∙식물(특별)보호구역(야생동∙식물보호법), 공원구역(자연공원법), 문화재보호구역(문화재보호법), 상수원보호구역(수도법), 개발제한구역(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법), 보전녹지지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률), 생태∙경관보전지역(자연환경보전법), 습지보호지역(습지보전법), 특정도서(독도 등 도서지역의 생태계보전에 관한 법률), 백두대간보호지역(백두대간 보호에 관한 법률), 산림보호구역(산림보호법) 및 수산자원보호구역(수산자원관리법)의 산지는 공익용 산지에서 지정한 것이지만 각기 해당 지역∙구역 등에 따른 법률의 행위제한 규정을 적용한다.

공익용 산지에서 산지관리법의 행위제한 규정을 배제하고 다른 법률로 정한 행위제한 규정을 적용하므로써 보전녹지지역 또는 수산자원보호구역과 같이 할 수 있는 건축행위가 산지관리법에서 정하는 것보다 많아져 행위제한이 완화된 결과에 해당하는 것도 있고, 공원구역은 5개로 나눈 지구에 따라 행위제한의 정도가 각기 다르며, 그 외 대부분의 보호∙보전 구역은 각 해당 법률의 행위제한 규정으로 말미암아 농림어업인 주택마저도 설치가 허용되지 않는 강화된 것이다.

산지관리법에 따른 공익용 산지에서 농림어업인 주택 및 그 부대시설을 설치하기 위해서는 일단 농림어업인의 정의, 조건 및 제한 사항 등과 농지법에 따라 농업진흥지역에 농지전용허가를 받을 수 있는 농업인 주택과의 차이 등을 살펴 봄으로 실천에 옮길 수 있는 배경 지식을 착실히 다질 수 있다.

산지전용허가기준에 해당하는 전용하고자 하는 산지의 입목축척, 경사도 및 허용되는 건축물의 도로 관련 사항 등에 관한 법령의 개정 이력도 꼼꼼이 짚어볼 일이다.

[농림어업인]

공익용 산지에서 농림어업인 주택에 대한 규정에서 농림어업인의 정의를 별도로 하지 아니하고 있으나 임업용 산지에서 규정한 바와 같을 것이다.

산지관리법 시행규칙 제7조에 따르면 임업용 산지에서 농림어업인 주택에 대한 규정에서 농림어업인은 다음의 자를 말한다.

1. 농지법 제2조제2호에 따른 농업인

농지법 시행령 제3조 (농업인의 범위) 법 제2조제2호에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2008.2.29, 2009.11.26>

1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스, 그 밖의 농림수산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자

2. 임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률 시행령 제2조제1호의 임업인(산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따라 산림경영계획의 인가를 받아 산림을 경영하고 있는 자를 말한다), 같은 조 제2호·제3호의 임업인

임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률 시행령 제2조 (임업인의 범위) 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 3헥타르 이상의 산림에서 임업을 경영하는 자

2. 1년 중 90일 이상 임업에 종사하는 자

3. 임업경영을 통한 임산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자

4. 산림조합법 제18조에 따른 조합원으로서 임업을 경영하는 자

3. 수산업법 제2조제12호에 따른 어업인("어업인"이란 어업자와 어업종사자를 말한다)

[농림어업인 주택 및 부대시설의 부지면적]

공익용 산지에서 부지면적에 대해 별도의 규정이 없으나 임업용 산지의 규정을 준용할 것으로 본다.

산지관리법 시행령 제12조 제4항에 따라 농림어업인이 자기소유의 산지를 전용하여 농림어업인의 주택 및 그 부대시설을 설치하고자 하는 경우에는 그 전용하고자 하는 면적에 해당 농림어업인이 해당 시·군·구(자치구)에서 그 전용허가신청일 이전 5년간 농림어업인 주택 및 그 부대시설의 설치를 위하여 전용한 임업용산지의 면적을 합산한 면적(공공사업으로 인하여 철거된 농림어업인 주택 및 그 부대시설의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하고자 하는 산지면적을 제외)을 해당 농림어업인 주택 및 그 부대시설의 부지면적으로 본다. 따라서 이 합산 면적에 대해서 660제곱미터 미만에 해당하는지를 판단한다.

[산지전용신고에 해당하는 부지면적 등]

농림어업인이 자기소유의 보전산지에서 농림어업을 직접 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 자기소유 산지에 주택 및 그 부대시설을 설치하는 것과 5년간 산지전용 면적의 합산하는 것(산지관리법 시행령 제12조 제3항, 제4항)은 산지전용허가의 경우나 산지전용신고의 경우가 같다. 다만, 산지전용신고일 경우에 한해서는 부지면적이 330제곱미터 미만이어야 하고 자기 소유의 기존 임도를 활용하여 농림어업인 주택의 설치가 가능하여야 한다(산지관리법 시행령 별표3 제5호) .

산지전용신고와는 달리 산지전용허가인 경우는 보전산지에서 농림어업인 주택을 설치에 관련하여 산지관리법 2010년 12월 1일 개정시행으로 유효너비 3미터 이하 및 길이 50미터 이하의 진입로 시설을 설치할 수 있는 규정이 추가되었다(산지관리법 제12조 제1항 제15호 및 제12조 제2항 제7호).

[산지관리법상의 농림어업인 주택과 농지법상의 농업인 주택]

1. 보전산지에서 농림어업인 주택

1) 농림어업인이 농림어업을 영위하는 자가 자기 소유의 산지에 설치하는 주택 및 그 부대시설에 따른 산지전용허가 또는 산지전용신고

2) 해당 세대 범위의 조건이 없음

3) 농림어업을 영위하는 바로 그 산지에 농림어업인 주택 및 그 부대시설의 설치

4) 농림어업인이 농림어업인 주택 및 그 부대시설을 해당 시∙군∙구(자치구에 한함) 설치한 5년간 부지면적의 합산으로 660제곱미터 미만

5) 자기소유 산지만 농림어업인 주택 및 그 부대시설의 설치가 가능

6) 보전산지에 330제곱미터 미만의 부지면적 및 자기소유의 기존 임도를 활용하는 경우는 산지전용신고 가능

2. 농업진흥구역에서 농업인 주택

1) 농업인 1인 이상이 구성원인 농림축산업을 영위하는 세대주가 농업인 주택 및 그 부속시설(창고, 축사 등)의 설치에 따른 농지전용허가

2) 해당 세대가 농림축산업으로 세대의 연간 총수입의 2분의1을 초과 또는 세대의 노동력 2분의1 이상 조건 갖춰야 하는 농업인 주택 및 그 부속시설의 설치

3) 농지∙산림∙축사 등의 소재지 시(구를 두지 아니한 시를 말함)∙구(도농복합형태의 시는 동지역에 한함)∙읍∙면 또는 이에 연접한 시∙구∙읍∙면 지역에 농업인 주택 및 그 부속시설의 설치

4) 해당 세대주가 농업인 주택 및 그 부속시설을 설치한 5년간 부지면적의 합산으로 660제곱미터 이하

5) 농업인 주택 및 그 부속시설의 설치하는 부지의 소유권에 대한 제한은 없음

6) 농업진흥지역에서 농업인 주택 및 그 부속시설의 설치를 위해서 농지전용신고로서는 할 수 없음(농업진흥지역 밖의 경우에 농업인 무주택 세대주가 부지면적 660제곱미터 이하로 농지전용신고 가능)

[2008.07.16]

산림조사서 제출 면제 신설(규칙 제10조 제2항 제6호)

산지전용이 660제곱미터 미만인 경우에는 산지전용허가 또는 변경허가를 받거나 변경신고에서 산림조사서를 제출하지 아니한다.

[2009.11.28]

1. 공익용산지에서 농림어업인의 주택 신축 허용(영 제13조 제2항)

농림어업인이 자기 소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 주택 및 그 부대시설을 설치할 경우 부지면적 660제곱미터 이하까지로 신축할 수 있다.

2. 임도를 활용한 농림어업인의 주택 및 그 부대시설 설치 허용(영 별표 3의 제5호 및 별표 4의 제1호마목15)

농림어업인이 자기소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 주택 및 부대시설을 설치할 경우 자기소유의 기존 임도를 활용하여 설치할 수 있다.

3. 계획상의 도로를 이용한 산지전용허가((영 별표 4의 제1호마목10)

준공검사가 완료되지 않았으나 실제로 통행이 가능한 도로로서 도로관리청 또는 도로관리자가 도로이용에 관하여 동의한 경우에는 그 도로를 이용한 산지전용허가를 받을 수 있다.

4. 평균경사도조사서 제출 면제 신설(규칙 제10조 제2항 제8호 단서)

660제곱미터 이하로 산지를 전용하려는 경우에는 평균경사도조사서를 제출하지 아니한다.

[2010.12.01]

1. 산지전용ㆍ일시사용제한지역 및 보전산지에서의 진입로 시설 허용(법 제10조제11호, 제12조제1항제15호 및 제12조제2항제7호 신설)

산지전용ㆍ일시사용제한지역 및 보전산지에서 허용되는 시설 중 건축법상 건축물(농림어업인 주택 등)에 진입하기 위한 진입로 시설을 설치할 수 있다.

2. 공익용 산지에서 다른 법률에 따른 별로의 행위제한이 있는 경우는 산지관리법 행위제한 배제(법 제12조제3항)

공원구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역, 개발제한구역 등의 산지는 공익용 산지로 구분하므로 행위제한의 적용이 산지관리법과 각 해당 법률에서 정하는 것으로 중복되었던 규제가 개선되었다.

3. 장기간 타용도로 사용한 산지의 지목변경 허용(법 부칙 제2조)

적법한 절차에 의하지 아니하고 5년 이상 계속하여 관습적으로 산지를 전ㆍ답 또는 농림어업인의 주된 주거용 등의 용도로 이용하고 있는 경우 2011년 12월 2일까지 시장∙군수∙구청장에게 신고하여 실제 이용 용도에 맞추어 지목변경을 할 수 있다.

[2010.12.07]

건축법상 건축물에 집입하기 위한 진입로의 너비와 길이 규정(영 제13조 제5항)

진입로는 절·성토사면을 제외한 유효너비가 3미터 이하이고, 그 길이가 50미터 이하를 말한다. 

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산지전용허가기준에 해당하는 전용하고자 하는 산지의 입목축척, 경사도 및 허용되는 건축물의 도로 관련 사항 등에 관한 법령의 개정 이력도 꼼꼼이 짚어볼 일이다.
농업인자격기준이돼도 결국은 위의 조건이 맞지 않은 산지라면 건축허가를 내는데 산지전용이 어렵다는 건가요?
경사도가 10도로 적용하고 있는 시,도가 있다 보니 조금만 경사가 있어도 10도가 넘는 경우가 많아서요!
좋은 의견 주십시요

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