(펌) ★ 아파트 2012 ★

<DIV id=content_area style="OVERFLOW: hidden"> <DIV class=tx-content-container> 부동산은 심리라는 말이 있습니다. 그 심리를 가장 잘 이용한 것이 정부와 건설사입니다.   경기도 파주시.... (2000년도) 예를 들면,   파주는 과거(2000년도 이전까지)에 금촌과 문산이 유동인구가 많은 지역이었습니다. 문산은 미군과 군인들이 많이 오고 갔으며, 금촌은 학생들과 군인, 젊은이들이 모이는 지역이었습니다.   평당 500만원에 분양했더니 그냥 저냥 분양성공.. 입주후 빈집대란... 여기가 어디냐? 파주시 금촌에 있는 주공아파트입니다. 입주후 한참동안 빈집대란이었습니다.     그런데, 갑자기 전세계약이 이뤄집니다. 파주 LCD단지(엘지필립스)의 준공을 앞두고 전셋집이 모자라는 지경에 이릅니다. 전셋집이 모자라니, 매매도 활발히 이루어집니다.   그후, 금촌에는 별로 지을 곳이 없고, 교하 신도시(일산과 더 가까움)에 민간 건설사들이 앞다투어 분양합니다.   참고로, 잠시 교하에 대해서 말씀드리면.... 일산에 거주하던 사람들이 많이 이주했었습니다. 2년뒤, 생활편의시설 부족과 학군을 이유로 파주로 갔던 분들이 다시 일산으로 되돌아오는 현상이 발생합니다.(당시 일산 아파트는 녹물이 나온다는 곳이 왕왕 있었답니다)   그리 오랜시간이 되지 않아, 고양시 사람들은 쳐다보지 않는 파주(교하신도시)가 되었습니다.(제가 2002년 교하에 거주했었거든요) 많은 건설사들이 고양 외곽(대화,덕이,식사지구)에 분양을 하였고, 파주는 집이 모자라는 지경(엘지필립스 협력업체 직원들이 대거 이주해옴)에 이르렀습니다. 교하에 초창기(2001년 입주)에 입주한 곳은 저렴한 곳은 평당 300만원..정도 였습니다. 얼마 지나지 않아 평당 500만원에 분양해도 대성황.. 후발 업체가 평당 700만원에 분양해도 대성황.. 2008년 마지막에 분양한 것이 평당 1500만원(몇십만원 빠질겁니다) 평당 1500만원에 분양한 아파트도 권리금(프리미엄)이 붙었답니다. 당시, 일산의 시세보다 더 높은 분양가였습니다.   물가 상승률이나, 소득과는 별개로 분양가가 하염없이 높아지는데도... 많은 분들이 달려들었고, 지금은 입주거부등 부작용을 낳고 있습니다.   고양시는 처음 신도시가 되었을때... 소위 말하는 메인이라는 곳이 있습니다.   문촌마을, 호수마을, 강선마을, 대화마을,후곡마을,  밤가시(요건 빌라)마을, 그리고 고급주택단지 (52블럭인가)등으로 구성되었습니다.   이후, 곧바로 경의선 철길을 기점으로 북쪽으로 위치한 탄현마을, 중산마을 등이 들어섰습니다. 탄현 중산마을은 메인이 평당 600만원대 일때, 평당 500만원 받는게 소원이었을 정도입니다. 일산도 엘지필립스가 아니었으면, 평당 700만원은 꿈도 못꿀 가격대였다는건 확실합니다.   지금, 일산이 과거주택가격을 향해 빠른속도로 되돌아 가고 있습니다. 간혹 어떤 분들이 지방이 오르면 서울이 오른다고 표현하시는데..그건 절대 잘못된 말입니다.   오르는 순서와 내리는 순서는 정확합니다. 서울강남, 목동이 먼저 움직입니다. 서울강북과 분당, 과천이 비슷한 시기에 움직입니다.(과천은 이제 빼야될 시점이 되었지만요,) 그다음이 일산,안양,수원등 수도권이 움직입니다.   내릴때도 강남이 가장 먼저 내립니다. 즉, 지방이 오르면 그건 끝물이라는 뜻입니다.   지자체와 건설사가 심리를 잘 이용해서 그간 분양을 대성공했지만, 이젠, 어떤식으로 심리를 이용해도 분양에 자신이 없다는 결론을 내렸습니다. 투자 심리가 꽁꽁 얼어 붙었기 때문입니다.   재건축과 재개발을 많이 혼동하시는데, 헌아파트 헐고 그자리에 아파트를 지으면 재건축.. 주택,아파트,빌라가 혼재해 있는 곳을 모두 헐고 아파트를 지으면 재개발입니다.   재건축이든 재개발이든, 어마어마한 금액이 필요한 사업입니다. 재개발보다 재건축이 더 힘든 이유는... 분담금 때문입니다.   아까 드린 말씀중에 파주 교하(운정역)에 뒤늦게 분양한것 중에 거의 평당 1500만원이라고 말씀드렸었는데... 서울 재건축하면 분양가 평당 1500만원 정도 계산합니다.(파주,청라가 얼마나 과열이었는지 비교됩니다) 34평을 일반인이 분양받으려면 5억~6억원 재개발,재건축은 대지지분별로 분담금이 정해집니다. 결국, 일반인(일반분양분)이 피바가지를 쓰지 않는 이상, 분담금이 줄어들 이유는 없습니다. 조합원들이나, 조합관계자들은... 자신의 재건축, 재개발에 덤벼들 건설사들이 많을거란 착각을 하고 있습니다. 이미, 오를 때로 올라버린 기존 주택들(쓰러져가는 빌라가 수억원 등)때문에, 건설사에서도 쳐다보지 않는 재개발이 되었습니다. 또한, 일반분양(고분양가)을 장담할 수 없기에, 덤벼들 건설사가 없습니다.   통계청 발표(2010년 기준)에 의하면, 이미 주택보급률이 100%가 넘었고, 누락된 주택수를 포함한다면, 집이 있을만한 사람.. 즉, 주택 구매 여력이 있는 사람들은 이미 유주택자 이거나, 2,3주택자들이라는 겁니다. 정말 안된 일이지만, 우리나라 인구의 40% 정도는, 다음의 이유로 주택을 구매하지 못하거나 안합니다. 1. 극빈층 2. 저소득자 3. 채무불이행자,파산, 개인회생등 4. 대출 받는 것은 죽기보다 싫다는 유형의 사람. 5. 직업군인등 이사를 자주하는 사람.... 대부분 무료, 저가의 사택을 제공받음. 6. 1인 가구 7. 공공임대주택을 선호하는 사람들..등   이러한 이유로, 집을 사지 못하는 사람, 사지 않는 사람등의 비율이 40%선이라는 겁니다. 또한, 통계청 자료를 보면 슬픈 사실을 하나 발견하게 되는데, 40~44세의 인구대비 0~4세의 인구가 거의 절반수준으로 감소한 걸 알수 있습니다. 40세 이하의 인구군은 지속적인 감소세였습니다. 주택 구매여력층인 40대는 이미 소유하고 있는 경우가 대다수이며, 예비 수요층의 인구감소로, 앞으로 30년 간은 수요층의 증가를 기대하기 어렵다는 겁니다. 설상가상으로, 대부분의 20~30대들은 극심한 취업난에 허덕이고 있으며, 높은 물가로 주택구매는 "로또"라도 당첨되어야만 가능한게 현실입니다.   이제 공공연하게 보수신문에서도 강남의 주상복합(ㅇㅇ펠리스)의 반값으로 폭락한 사연을 보도하고 있습니다. 어떤 투자회사는 아파트 팔아 노후를 대비하라는 투자상품을 내놓기도 합니다.   컴퓨터 앞에서 한 두시간만 검색해보면, 전국의 현황을 파악할 수 있는게 현실입니다. 그간, 언론의 낚시질에.. 건설사의 부채질에.. 정부는 뒷짐만 지고 건축허가에.. 쉽게 돈벌어 보자고 덤벼든 대부분의 국민에... 모두가 땀흘려 돈벌 생각보다는.. 쉽게 벌어보려는 욕심이... 기존집 안팔려, 분양받은집 안팔려.. 대출이자에 연체이자에 이중.삼중고를 겪고 있습니다.   앞으로 신규분양은 거의 "제로"수준으로 진행될것입니다. 대부분의 커다란 신도시 사업은 정체상태이며, 현재의 분양가로는 성공분양을 보장할 수 없는 상태입니다.   미분양 감소 뉴스가 들립니다. 신규 분양을 하지 않는 이유가 첫번째이며, 미분양 물량을 임대로 전환하는 데에 기인한 것도 있습니다.   그간 얼마나 많은 사람들이 아파트에 올인했는지를 보여주는 통계가 있습니다.   서울시의 인구는 10,000,000명에서 조금 모자랍니다. 경기도의 인구는 11,000,000명이 조금 넘습니다. 약 10%정도 경기도 인구가 더 많습니다. 경기도는 전원주택, 농가주택, 단독주택의 비중이 컸다는 점을 차치하고도, 아파트가 서울에 비해 40~50%가량 많습니다. 서울의 아파트수가 148만호 경기의 아파트수가 218만호 이 수치는 아직 짓고 있는 아파트까지 포함하면... 경기도의 아파트는 너무나도 많이 지었다는 뜻입니다. 단독주택수는 서울에 비해 경기도가 약 20% 많습니다. 파주시에 꼭짓점에 분양한 아파트는 평당 1450만원이 넘었습니다.(발코니 비용까지 합치면 평당 1500만원이 넘음) 그곳의 전세가는 대형도, 중형도 모두 1억 2~3천만원선..   경기도 전체에 수도권 광역철도부터 시작해서, 국제고, 외고 등 호재라는 호재는 모두 갖다 붙여서 전 국민을 정신줄을 빼놓고 분양에는 성공, 입주에는 실패했습니다. 경기도 전체에 아직도 분양중인... 공기 좋은 것 빼고는 자랑할게 없는 아파트들... 왜.. 분양이 안될까? 서울시장이 바껴서 그런가? 잃어버린 10년 때문인가? 국민소득 2만불시대에.. 몇억이 없어서 집을 안살까?   위에 예를 든 통계가 2010년도 분입니다. 2011년에 입주한 아파트.. 올해 입주할 아파트.. 거기에 미분양.. 서울에서 대성공한 도심생활형 주택... 결국은 전국에 생활형주택의 플랜카드가 휘날립니다. 참으로, 전국민이 미치지 않고서야.. 부동산에 올-인할 수 있을까요?   재건축도, 재개발도... 이제..수요가 없다는 것은 "팩트"입니다. 그럼? 그동안에 수요가 있었나요? 아닙니다. 한사람이 2개 3개를 사니, 모자랐던겁니다. 빠져 나오지 못한 다주택자들의 꿈은... "차라리 월세 사는게 낫겠다"입니다.   조금 있으면, 대출보다 저렴한 "비정상"물건들이 시장에 나오기 시작할겁니다. 예전에 제가 글을 올린적이 있는 유형의 물건들이죠.. 분양가 : 3억 매매가 : 1.5억 대출가능액 : 1.8억 무주택자는 한 푼없이 대출만으로 집을 장만할 수 있는 "비정상"물건이 나올겁니다. 이런 물건에 돈버는 사람은 따로 있겠지요... 결국 피해자는 또 "서민"이 되겠습니다. 3억에 정상 입주한 사람도 피해자.. 대출만으로 집 장만한 사람도 피해자..-->대출이자가 월 7~80만원 + 외진곳에 살려니 온가족 교통비 추가요! 경기도 그리고 경기도지사 거기다가 각 지자체 단체장에 지방의회 의원들...등 서울 그리고 전 서울시장 2명 거기다가 각 구청장등등등.. 모두가 세수확대에만 열을 올린 나머지.. 결국은 전국민의 대부분을 채무불이행자로 만드는 지경에 이르게 되는겁니다.   현재, 우리의 가계부채는 심각성을 뛰어 넘은 상태입니다. 왜? 터지지 않는 걸까요? 우리가 알고 있는게 전부가 아니기 때문입니다.   경기도의 집값이 서울을 뛰어 넘었는데도.. 경기도의 분양가가 서울의 분양가를 뛰어 넘고 있는데도... 그 누구도 의문을 갖지 않고 덤벼들었었죠..   수요자는 10%가 더 있을 뿐인데.. 공급을 40~50%를 더 했습니다. 아파트가 남지 않을 방법이 있습니까?   앞으로 수요자를 늘릴수 있는 방법은 "통일"말고는 없습니다. 빈집 대란은 예고된 수순입니다. 숨기고 있는 미분양 통계까지 투명하게 밝혀진다면?   건설사에게 얼마나 속았는지 깨닫겠지요.. 정부도 한몫 톡톡히 했구요..   7년전, 고양시 아파트를 팔고 강남으로 이사가는 지인을 봤습니다. 당시 고양시 아파트(40평대)를 7억5천만원에 팔고, 강남의 아파트(삼풍자리라고 하면 아실듯) 30평대를 15억에 계약했다고 하더군요.. 최고가에 잘 팔아 성공했습니다. 최고가에 잘못 사서 실패했습니다. 당시에 움직였던 사람들이 성공과 실패를 동시에 맛보았던것 말고는 아무것도 없습니다. 3억에 팔고 6억에 사나, 10억에 팔고 20억에 사나, 벌었다구요? 계산기 두드려보면, 대출이자, 취득세, 세금만 늘었을뿐입니다. 소득이 증가하셨나요? 집값이 1억원이든, 10억원이든, 결국 내집 팔고 내집 사서 돈번 사람은 없습니다. 돈 번것 같은 착각일 뿐이죠.. 하지만, 집값이 싸다면, 새로 시작하는 젊은 세대들에게 희망을 줄 수는 있을겁니다. "가난은 죄가 아니고, 조금 불편할 뿐이다!" 라는 위안의 말이 있습니다. 조금 없다는 이유로... "루저"를 만들고, 가난하다는 이유로 꿈을 꿀 자격조차 박탈해서는 안된다는 겁니다.   우리보다 인구가 약간 많고, 국민소득이 약간 높은.. 영국이라는 나라에 살고 있는 국민들의 삶과 우리의 삶을 간접 비교해 보십시요.. 잉글리시 프리미어 리그 중계방송을 보면서 말이죠..   시멘트 공화국을 만든 주범은 "그사람"이 아닙니다. 국민 모두가 공범입니다. 투표 꼭 합시다.     상담전화를 받으면서 작성해서 두서없는 점 양해 부탁드립니다..즐거운 주말 되세요..</DIV></DIV> <DIV class=profile_wrap sizcache="8" sizset="59"> <DIV class=mini_profile sizcache="8" sizset="59"><A href="http://agora.media.daum.net/my/list?key=9OQY977dmcs0&group_id=1" target=_blank>성공예감</A> 님 글 퍼옴  <DIV id=ld_image style="DISPLAY: none"> </DIV></DIV></DIV>  <TABLE class=clearTable> <TBODY> <TR> <TD> </TD></TR></TBODY></TABLE><XSCRIPT type="text/xxxxxxxxxxxxjavascript"></XSCRIPT>