아파트 등기부등본·건축물대장 쉽게 보는 방법

[느티나무]

장안동에서 카센터를 운영하고 있는 김사장은 자신의 가족이 거주할 아파트 한 채와 주말농장으로 이용할 토지를 사고 싶었습니다. 이에 그 동안 형 아우 하면서 절친하게 지내고 있던 중개업자 이사장에게 찾아갔습니다. 그리고 이사장은 여러 중개업소에 전화를 걸어 김씨에게 알 맞은 아파트와 토지를 찾았는데, 중개업자 이사장이 물건을 받자마자 가장 먼저 한 일은 무엇이었을까요? 그것은 바로 해당 부동산들과 관련된 공부서류(공적인 장부)를 열람하는 것이었습니다. 그럼, 아파트나 토지를 살 때 반드시 열람하거나 발급을 받아야 하는 공부서류에는 어떠한 것들이 있으며, 이들을 어떻게 봐야 하는지에 대해서 자세하게 살펴 보도록 하겠습니다.

○ 아파트 거래를 할 때 확인해야 하는 공부서류 종류

집합건물등기사항전부중명서(집합건물등기부등본), 건축물대장

○ 공부서류를 확인하는 이유

- 등기사항전부증명서(등기부등본)
해당 부동산의 주인이 누구인지? 자신이 직접 돈을 주고 매수한 부동산이라 하더라도 다른 사람에게 빼앗길 수 있는 권리가 있는지? (근)저당은 얼마나 잡혀 있는지? 등을 알아보기 위해서 입니다. 내 돈 주고 샀는데 한 푼도 못 받고 해당 부동산을 다른 사람에게 넘겨줘야 한다면 황당함을 넘어 정말 억울하겠죠?

- 건축물대장
건물의 지번·층수·구조·면적·용도 등을 알아보기 위해서 입니다.

○ 공부서류 열람 또는 발급받는 방법

- 등기사항전부증명서(등기부등본)
대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 손쉽게 열람하거나 발급 받을 수 있으며 열람을 하는 경우에는 700원, 발급을 받는 경우에는 1,000원의 수수료가 들어갑니다. 이외 방법으로는 시청이나 구청 안에 비치되어 있는 ‘등본 자동발급기’를 이용하거나 등기소를 직접 방문하면 됩니다.

- 건축물대장
민원24(www.minwon.go.kr)를 통해 손쉽게 발급 받을 수 있으며 건축물대장은 무료입니다. 이외 방법으로는 시청이나 구청 안에 비치되어 있는 ‘각종 서류 자동발급기’를 이용하거나 동주민센터(동사무소)를 직접 방문하여 ‘FAX 민원’을 신청하면 됩니다.

공부서류를 보는 방법

집합건물등기사항전부증명서 (등기부등본)

집합건물등기사항전부증명서는 일반건물등기사항전부중명서와 다르게 1동의 건물을 표시하는 표제부가 하나 더 있습니다.

표제부(1동의 건물의 표시) ① 표시번호 : 등기한 순서입니다.
② 접수 : 주택을 지은 후 등기를 한 날로 사람으로 따지면 출생신고를 한 날입니다.
③ 소재지번 : 매수하려는 집의 있는 동네와 번지수를 말합니다.
④ 건물내역 : 매수하려는 주택의 구조와 총 층수 그리고 각 층의 면적을 일 수 있습니다.
⑤ 등기원인 및 기타사항 : 등기를 하게 된 이유나 전산도면번호 등 기타 사항을 알 수 있습니다.

표제부(전유부분의 건물의 표시) ⑥ 건물번호 : 매수하려는 주택의 층수와 호수를 알 수 있습니다.
⑦ 건물내역 : 매수하려는 주택의 전용면적을 알 수 있습니다.
⑧ 대지권비율 : 한 동의 주택이 서 있는 대지 중에서 한 세대가 차지하는 대지의 면적이 얼마인지를 알 수 있습니다. 대지권비율이 클수록 재개발이나 재건축될 때 넓은 아파트를 분양 받을 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
⑨ 등기원인 및 기타사항 : 대지권을 등기한 날을 알 수 있습니다.

갑구 ① 순위번호 : 등기를 한 순서를 알 수 있습니다. 갑구 안에 있는 권리들끼리 순위 다툼이 있는 경우 이 번호로 순위를 가립니다.
② 등기목적 : 등기를 한 목적을 알 수 있습니다. 만약 이곳에 ‘압류(곧 경매로 넘어 간다는 권리)‘소유권이전 청구권 가등기(가등기를 한 사람이 언젠가는 본등기를 하여 해당 부동산의 소유권을 가져 가겠다는 권리)’, ‘소유권이전금지 가처분(해당 부동산의 소유권을 타인에게 넘기길 수 없다는 권리)’, ‘환매등기(해당 부동산을 매수한 사람에게 매매대금을 지불하고 해당 부동산을 다시 사겠다는 권리)’ 등이 있으면 거래를 해서는 안됩니다. 이러한 권리가 있는 부동산을 사도 나중에는 자신의 것이 아이기 때문입니다. 순위번호 2번의 경우 등기목적은 해당 주택의 소유권을 타인에게 넘겨주는 것이군요.
③ 접수 : 등기를 접수한 연·월·일을 알 수 있습니다. 갑구에 있는 권리와 을구에 있는 권리들끼리 순위 다툼이 있는 경우 이 접수 날짜를 기준으로 순위를 가립니다.
④ 등기원인 : 등기를 하게 된 이유를 알 수 있습니다. 순위번호 2번의 등기원인은 매매이네요.
⑤ 권리자 및 기타사항 : 해당 주택의 주인이 누구인지? 주인이 살고 있는 주소는 어디인지? 그리고 주인의 주민등록번호와 거래가격 등을 알 수 있습니다. 거래를 할 때 반드시 확인해야 하는 부분입니다.

을구 ① 순위번호 : 등기를 한 순서를 알 수 있습니다. 을구 안에 있는 권리들끼리 순위 다툼이 있는 경우 이 번호로 순위를 가립니다.
② 등기목적 : 등기를 한 목적을 알 수 있습니다. 등기목적을 보니 해당 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리기 위해 근저당권을 설정하는 것이군요.
③ 접수 : 등기를 접수한 연·월·일을 알 수 있습니다. 갑구에 있는 권리와 을구에 있는 권리들끼리 순위 다툼이 있는 경우 이 접수 날짜를 기준으로 순위를 가립니다.
④ 등기원인 : 등기를 하게 된 원인을 알 수 있습니다. 등기원인을 보니 은행과 근저당권설정 계약을 한 것이군요.
⑤ 권리자 및 기타사항 : 현재 근저당권자가 누구인지? 근저당권자의 주소는 어디인지? 근저당권의 액수가 얼마인지? 알 수 있습니다. 세입자의 경우라면 등기사항전부증명서 상의 근저당권액수와 선 세입자의 보증금의 액수 그리고 자신의 보증금의 액수를 모두 합한 값이 해당 주택가격의 60%을 넘는 경우에는 해당 주택에 세를 들지 않는 것이 좋습니다. 잘 못하면 나중에 해당 주택이 깡통주택이 되어 자신의 보증금을 돌려 받지 못할 수도 있기 때문입니다.

(집합)건축물대장

집합건축물대장에는 ‘총괄표제부’(대비면적, 건축면적, 건폐율, 연면적, 용적률, 용도지역, 용도지구, 용도구역, 건축물 수, 총 호수, 총 주차 대 수, *에너지효율, *EPI점수 등을 알 수 있음)와 ‘표제부’(건축주, 설계자, 공사감리자, 허가일자, 착공일자, 사용승인일자 등을 알 수 있음) 그리고 ‘전유부’(해당 호수의 소유자 소유자의 주소, 전용면적, 공동주택가격, 사용승인일 등을 알 수 있음)가 있습니다. 여기에서는 ‘전유부’에 대해서 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

① 대지위치
해당 주택이 있는 동네를 알 수 있습니다.
② 지번
해당 주택의 번지 수를 알 수 있습니다.
③ 전유부분
해당 주택의 층수, 구조, 용도, 전용면적을 알 수 있습니다.
④ 소유자현황
소유자가 누구인지? 소유자의 주소는 어디인지? 해당 주택에 대한 소유권을 혼자만 가지고 있는지 아니면 다른 사람과 나누어 가지고 있는지? 소유권이전은 언제 했는지 등을 알 수 있습니다.
⑤ 공용부분
한 동의 주택에서 함께 생활하는 사람들과 공동으로 사용하는 시설들과 그 시설들의 위치, 구조, 면적 등을 알 수 있습니다.
⑥ 공동주택가격
해당 주택의 공동주택가격을 알 수 있습니다.
⑦ 변동사항
주택을 사무실 등으로 용도변경 하였다거나, 주택의 면적을 증가하였다거나 하는 경우 주택의 변동사항에 대한 원인과 변동내용을 알 수 있습니다.

* ‘에너지효율등급’, ‘에너지성능지표(EPI)점수’ 부족한 에너지를 스스로 절약하고 친환경적인 건축물을 짓도록 하기 위해 도입된 제도로 ‘에너지효율등급’은 건축물의 에너지성능이 얼마나 좋은지를 ‘에너지성능지표(EPI)점수’는 신재생에너지와 LED 사용을 얼마나 사용하는지를 평가하는 것으로 해당 주택이 이들 평가에서 높은 점수를 받았다면 그 만큼 유지관리비도 적게 들고 살기에도 아주 편리하다는 것입니다.

각종 공부서류의 내용

☞ 각종 공부서류 상의 소재지, 지번, 면적, 구조, 소유자, 소유자의 주소, 소유자의 주민등록번호 등이 모두 일치하는지 반드시 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 만약에 각각의 공부서류 내용이 서로 다른 경우에는 서로 다른 내용들이 일치하도록 변경등기를 해야만 소유권이전등기가 가능하기 때문입니다. 또한, 더 나아가서 이외 재산상의 큰 피해를 볼 수 있습니다.

☞ 소유권과 관련된 부분에 다툼이 있는 경우에는 등기사항전부증명서의 내용이 우선이며, 건축물이나 토지의 소재지, 지번, 구조, 층수, 면적 등 건축물이나 토지 자체에 대해서 다툼이 있는 경우에는 건축물대장이나 (임야)토지대장의 내용이 우선입니다.

☞ 국토교통부는 2013년 12월부터 부동산과 관련된 각종 공부서류를 하나의 ‘부동산 종합공부’로 통합하기로 했습니다. 이로 인해 앞으로는 공부서류를 발급받는 비용과 시간을 절약 할 수 있을 뿐만 아니라 효율적으로 해당 부동산의 특징을 파악할 수 있을 것으로 보여집니다.

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