토지를 쓸모 있게 가꾸는 방법 . 토지 형질변경

[느티나무]

진정한 고수는 토지의 형질변경의 귀재다

법률상 개발행위허가제도는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할 및 물건을 쌓아놓는 행위위를 하고자 하는 자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 특별시장. 광역시장. 트별자치시장. 특별자치도지사. 시장 또는 군수의 허가를 받는 행위를 말한다.

2003년 1월1일부터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 시행되면서 형질변경 이란 용어가 개발행위의 대상으로 변경되었다.

'구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배' 하는 속담이 있다. 누구나 알고 있듯이 이 속담은 아무리 좋은 것이라도 쓸모 있게 만들어 놓아야 가치가 있다는 뜻이다.

집만 가꾸기 나름인가, 토지도 가꾸기 나름이다. 토지를 쓸모 있게 가꾸는 방법 중에 하나가 바로 토지의 형질변경이다. 법률상 토지의 형질변경이란 '절토, 성지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립'이라고 정의하고 있다.(국토의계획 및 이용에 관한 법률 제51조 제3호)

일반적으로 토지의 형질뱐경이란 농지의 경우 농지전용허가를, 임야의 경우 산지전용허가를 받아 대지를 만드는 것으로 이해하면 된다. 즉 토지의 형질변경이란 '농지전용 또는 산지전용을 통한 지목변경' 으로 생각하면 된다. 그러나 토지의 형질변경은 용도변경과는 다른 개념임을 유의해야 한다. 토지의 형질변경을 한 토지는 그렇지 않은 토지에 비해 보통 3~4배, 많게는 10배 이상 비싼 가격으로 거래된다.

농지의 형질변경

농지법상 농지의 정의를 내려보자. 농지는 전(밭)·답(논)·과수원 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다.

농지의 형질변경은 전,답으로 지목 표지된 농지를, 주택을 지을 수 있는 대지나 잡종지로 전용하는 것을 말한다. 여기서 농지전용란 농지를 농업생산 또는 농지개량 외의 목적에 사용하는 것을 뜻한다. 농지전용허가를 받아 농지를 전용한 경우, 농지전용협의에 따라 농지를 전용한 경우 농지전용신고를 하고, 농지를 전용한 경우 등이 아니면 농지는 논.밭.과수원 외의 지목으로 변경하지 못한다(농지법 제43조)

즉 농지는 농지전용허가 등을 받아 농지전용을 한 경우에만 건축물을 지을 수 있는 대지로 형질변경을 할 수 있다. 농지의 형질변경은 임야의 경우보다 훨씬 어렵다.

농지전용허가는 절차가 그렇게 간단한 것이 아니기 때문에 해당 농지가 소재하고 있는 지역의 건축사사무소 등을 찾아가 도움을 받는 것이 좋다. 해당 농지를 구입하거나 경매에 입찰하기 전에 반드시 형질변경이 가능한 농지인지를 파악해 두어야 한다.

일반적으로 해당 농지에 접한 도로 폭이 4m 이하이거나, 맹지이거나,주변이 농림지역으로 둘러싸여 있거나, 당해 지역이 군사보호구역에 해당하는 경우 등은 농지전용이 쉽지 않다. 맹지란 도로와 전혀 맞닿은 부분이 없는 토지를 말한다, 정확히 말하면 1필지의 토지가 사방 어느 한 면도 공로에 접한 부분 없이 타 지번의 토지로 둘러싸여 있는 토지가 맹지다. 맹지인 농지의 경우 진입로 땅주인의 토지사용승낙서를 제출해야 한다.

그리고 군사보호구역에 있는 농지인 경우 해당 군부대와의 협의를 통해 전용허가를 취득해야 하기 때문에 절차가 더 까다롭다. 그리고 농지를 대지로 전용하면 전용되는 만큼의 농지가 줄어들면서 우량농지를 확보하고 식량자급 기반을 유지하기 위하여 농지전용허가 등을 받는 자에게 농지를 보전.관리.조성하는데 소요되는 비용을 부과하게 된다. 따라서 이를 위해 농지전용신청을 할 때는 농지보전부담금(구, 대체농지조성비)를 납부해야 한다. 농지전용을 염두에 두고 농지를 구입하거나 경매에 입찰하는 경우라면 향후 농지전용에 투입되는 농지보전부담금(구, 대체농지조성비) 등의 비용을 꼼꼼히 계산해서 투자실익을 따져봐야 한다.

임야의 형질변경

임야의 경우 일반 농지보다 형질변경이 쉽다는 장점이 있다. 임야라도 보전산지는 형질변경이 불가능하거나, 가능하더라도 매우 까다롭기 때문에 준보전산지를 대상으로 임야를 구입하거나 경메에 입찰하는 것이 좋다.

임야의 전용허가신청은 해당 지방자치단체에 하면 된다. 특별한 하자가 없는 한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다. 토지의 형질변경에는 대체조림비, 복구예비비 등의 비용이 들어간다. 그러나 임야의 경우 서울,수도권 일대 임야 중에는 개발제한구역이나 군사시설보호구역으로 묶인 곳이 많으므로 신중을 기해야 한다.

상수원보호구역으로 지정된 땅은 토지의 형질변경에 제약이 많아 해당 지자체에서 토지이용계획확인원을 발급받아 수질보전구역인지를 체크해야 한다. 이 밖에 나무조밀도 50% 이상, 경사도 20도 이상, 천연기념물로 지정되거나 희귀한 나무가 있는 임야는 토지의 형질변경에 해당하는 개발행위

허가를 받을 수 없다고 봐야 한다. 또한 임야는 경계자체가 불분명하고 넓기 때문에 적어도 2~3회 정도 현장 답사를 통해 확인해야 한다.

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[티모르권]

좋은 지식 감사합니다.!!

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