지나치게 아름다운 전원주택지는 탐하지 말라

[느티나무]

직업이 무역업으로 사업상 외국인 접대가 잦은 윤모(46)씨. 그는 얼마 전 경기도 양평군 강상면에 땅을 매입해 영빈관용(접대용) 전원주택을 지으려다 낭패를 당했다.

윤씨는 지난해 현지 부동산중개업자를 통해 전원주택 건축용 임야 3305㎡를 샀다. 짙푸른 남한강을 한 눈에 굽어 볼 수 있는 그림 같은 땅이다. 땅의 이용과 거래 규제에 관한 사항이 적혀 있는 토지이용계확인서 상으로는 아무런 문제가 없는 임야였다.

매입가는 3.3㎡당 75만원이었다.

그는 잔금을 다 치르고 땅 소유권을 받은 뒤 곧바로 양평군청에 개발행위 허가를 신청했다. 하지만 군에서는 윤씨 땅이 '계획 홍수위'에 걸린다며 허가를 내주지 않았다.

계획 홍수위는 100년만에 한 번 올 수 있는 최악의 집중호우를 감안해 설정한 수면 높이다. 경기도 조례상 이보다 지대가 낮은 땅에선 주택신축을 포함한 개발행위가 엄격하게 제한을 받는다.

윤씨는 결국 부동산중개업자의 말만 믿고 토지이용계획확인서만 확인했다가 쓸모 없는 땅을 비싸게 산 꼴이 됐다.

경치 좋다고 덜컥 땅 샀다가 낭패

전원주택 시장에서 건축 인허가 가능 여부 등을 자세히 검토해보지 않은 채 아름다운 경관만 보고 덜컥 땅을 샀다가 허가가 나지 않아 손해를 보는 사람이 적지 않다. '장미를 원하는 사람은 가시를 염두에 둬야 한다'는 부동산 격언을 간과했다가 혹독한 대가를 치른 사람들 말이다.

우리나라 토지시장의 경우 자연 경관이 아름다운 곳일수록 다른 지역에 비해 규제가 심한 경우가 대부분이다. 정부나 지자체가 자연 환경 보전을 위해 '법령'이나 '내규' 등으로 허가를 제한하기 때문이다.

이때 법령으로 정해 놓은 규제 사항은 토지이용계획확인서를 떼보면 누구나 쉽게 확인해 볼 수 있다. 문제는 내규다. 내규는 법률에 따라 지자체나 정부기관 등에서 자체적으로 규정하고 있는 조례ㆍ고시ㆍ공고ㆍ훈령ㆍ예규ㆍ지침 등을 말한다. 그런데 내규의 경우엔 토지이용계확인서에 기재되지 않는다. 국가 차원의 법령이 아닌 지방자치단체 차원의 내부 규칙이라서다.

때문에 현지 공무원이나 중개업자조차 자기 관내에 구체적으로 어떤 내규가 있는지 자세히 모르는 경우가 허다하다. 하물며 일반인인 전원주택 수요자들이 이를 확인하는데 현실적으로 매우 힘든 것은 두말할 필요도 없다.

이런 내규는 지자체의 지역적 특성에 따라 차이가 있다. 상수원을 끼고 있는 경기도 광주ㆍ양평ㆍ남양주 등에는 환경부 등에서 고시로 정한 규제가 많다.

지난해 경기도 남양주에 땅을 매입한 뒤 펜션을 지으려던 A씨는 요즘 속이 쓰리다. 땅을 사놓고 설계까지 마쳤다가 뒤늦게 허가가 불가능하다는 사실을 알았기 때문이다.

허가가 나지 않은 이유는 이 땅이 환경부 내규로 정해진 녹지자연도 상의 8등급에 해당돼서다. 녹지자연도는 녹지 상태에 따라 땅을 0∼10등급으로 구분한 것으로, 8등급 이상의 땅은 사실상 개발이 불가능하다.

전원주택 건축에 필요한 하수처리 용량이 남아 있는지도 따져봐야 한다. 상수원 보호구역인 양평ㆍ광주 등에선 환경부 고시(상수원수질보전특별종합대책) 상 건축허가에 필요한 하수처리 용량을 먼저 배정받아야만 땅을 개발을 할 수 있다.

때문에 하수처리 용량이 바닥난 곳에서 땅을 샀다간 전원주택 건축 허가가 나지 않아 큰 코 다칠 수 있다.

도로와 가까운 땅도 조심할 필요가 있다. 도로와 땅 사이에 완충녹지가 설치돼 있으면 주택 신축이 어렵기 때문이다.

유물ㆍ유적 출토가 많은 곳도 마찬가지다.

땅 매입 전 숨은 규제 살펴야

내규에 의한 규제사항은 현지에서 오래 영업한 부동산중개업소나 설계사무소에서 비교적 상세하게 파악하고 있는 경우가 많다. 아니면 환경부 산하 전국 7개 지방환경청에서 운영 중인 '땅 봐드립니다’ 서비스를 이용해 보는 것도 괜찮다.

얼마 전 환경부는 내규나 고시에 따른 수요자들의 민원이 줄을 잇자 ‘사전입지상담제’를 도입해 실시하고 있다. 이 제도는 민간인들에게 개발사업 구상단계에서 사업가능 여부를 사전에 판단해줘 불필요한 투자를 막기 위해 도입됐다. 수요자들은 해당 지방환경청에 땅의 주소와 사진, 간략한 사업계획서를 제출하면 된다.

전문가들은 경관이 아름다운 곳에서 전원주택 건축을 위해 땅을 살때는 반드시 '드러난 규제'뿐 아니라 '숨은 규제'도 점검해야 한다고 조언한다. 

스피드 팜  윤 해복  사장은 "정부산하기관이나 청 단위의 내규나 지침, 행정지도 등은 규제로 등록조차 안돼 있는 경우도 있다"며 "손해를 보지 않기 위해서는 철저한 사전점검이 반드시 필요하다"고 말했다.

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[복동이]

귀한 정보 감사드립니다.

[일루와바]

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[빨강풍선]

잘읽었읍니다^^

[지중해의 장미]

좋은 정보 감사합니다

[한결같은 마음]

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[통영]

출렁이는 마음에 파도를 잠재우며 조용히
쉼을 얻을수 있는 아름다운 곳이군요...

[ryankiing]

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[녹색지붕]

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[해송윤]

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[w조평성]

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[hangil]

그렇군요

[경주마]

감사 합니다 좋은정보를 보앗네요

[황토]

좋은 정보네요.. 저도 양평에서 전원주택을 짓고 삽니다만 그 정도 위치에 허가에 문제가 없는 땅이면 평당200만원은 혹가합니다. 싼땅은 싼이유가 있다는 사실을 잊지마시기를 .. 횡재란 있을 수 없다는 말을 덧붙이고 싶습니다.

[금수강산01]

알아야 할게 너무 많군요

[내 보금자리]

좋은정보 정말고맙습니다...항상건강하시고 가내행복하세요...

[메기]

유익한정보 감사합니다 환경이 좋은 땅은 거의100퍼센트 규제대상이라보시면 될것입니다
환경이 좋은 땅은 많은사람이 공유해야지 개인에게 독점시키는것 환경의 낭비겠조
고로 내가 좋은곳이면 많인이 좋은곳이니 이런곳을 허가해줄 정부는 아마 없을것이므로 이런곳은 아예 생각 안하는것이 ..

[조은사람아]

감사합니다

[수리산dptjtj]

감사합니다.

[w조평성]

좋은정보고맙습니다.건강하세요.

[구슬뫼]

땅을 사려면 알아야 하는게 너무 많네요. 한편으로는 이렇게까지 구매자가 다 알아야 한다면 부동산중개인이 왜 필요한지도 검토해봐야 하지 않을까요? 중개의 책임범위를 말하는거죠...알아가면 알아갈수록 더 씁슬해지네요.