제 1편 (부동산)...앞으로의 부동산 전망

[몽산(蒙山).송영환.010-2345-1234]

"옮겨 온 글입니다.."

제 1편 (부동산)..

앞으로의 부동산 전망

2015.09.19. 00:40.

꼬생(abfg****)

부동산에 대해 얘기하기 전에 정말 중요한 환율 얘기를 먼저 해야 겠습니다.

환율은 우리 경제생활에 영향을 주는 매우 중요한 경제 변수입니다.

1997년 외환위기로 인해 수많은 사람들이 실업자가 되고 가정이 해체되었으며 기업이 도산하고 부동산 가격이 폭락한 것도 환율때문이요, 2009년 삼성전자가 달성한 10조원의 흑자는 경영능력과 함께 고환율 덕이 크며, 이와 관련해 외환보유액은 환율의 적정수준 유지라는 관점에서 매우 중요한 요소이기 때문입니다. 참고로 우리나라 외환보유액은 약 3,600억달러 정도이며, 세계 약 7위정도에 해당하는 금액입니다.

여기서 부동산과 관련해 중요한 점은 한국의 외환보유액은 상당히 견조하고 안정적이라는 점이라는 것입니다. 미국의 양적완화 축소, 이른바 테이퍼링에 대한 우려가 금융시장 내지 부동산 시장에 지속적인 부정적 시그널을 주고 있으나, 테이퍼링이 시작되면 왜 한국의 부동산 시장에 악영향을 줄지 제대로 설명을 하지 못합니다.

부동산과 관련해 고작 한다는 얘기는, '미국의 테이퍼링은 미국의 금리인상에 의하고 따라서 필연적으로 달러자금의 이탈 및 한국의 기준금리도 동반 상승할 수 밖에 없기에 그 결과 대출금리도 오르게 되어 가계대출문제 등으로 가계의 가처분소득 내지 투자여력이 감소되므로 부동산경기는 위축할 것이다 '라는 전망을 하고 있죠.

그러나 중국의 경기둔화가 예상보다 빠른점, 글로벌 과잉투자로 인해 신규투자의 축소 상황에서 금리인상은 더욱 신규투자를 악화시킨다는점, 급격한 금리인상은 이머징국가의 금융 혼란을 야기하여 글로벌 금융혼란으로 이어질수 있다는 점, 양적완화는 소비확대정책에 기대어 경기부양을 하겠다는 의도이나 금리인상은  확실한 고용지표 개선이 이루어진 이후에나 가능한 것인데,

실제 그렇지 못한 경우 또다시 소비둔화로 이어 질수 있다는 점, 위안화 평가 절하 문제, 중요 외환으로서 유로화의 역할 증대 등을 생각한다면 미국의 테이퍼링은 생각만큼 급속이 이루어지기 어렵습니다.

설령 미국 금리인상이 시작되면 오히려 글로벌 자금 이동은  강도가 완화될 가능성이 높습니다. 즉 투자자들이 금리인상 전에 이미 금리인상에 따른 자산가격의 변화를 예상하고 포트폴리오를 변경하므로 미국의 금리인상이 현실화된 이후에는 자금 이동이 크지 않을 거라고 봅니다. 즉 이미 포지션은 취해졌다는 얘기고, 스왑거래와 외환시장의 헤지 측면에서도 외환은 그렇게 생각만큼 크게 캐리 현상이 발생하기는 어렵습니다. 

따라서 미국의 금리인상은 매우 더딘 속도로  0.5% 이하수준으로 예상합니다. 그것도 상황상황에 따라 유동적이겠죠. 금일 미연준의 FOMC회의에서 금리 동결을 결정한 것도 바로 금리 인상이 그렇게 녹록한 문제가 아니라는 것을 단적으로 보여주는 것이죠.

한편 15일 S&P가 한국의 국가신용등급을 ‘A+’에서 ‘AA-’로 한 단계 올렸는데 이는 세계 최고 수준급의 신용등급입니다. 이것의 의미는 한국경제가 잘나간다는 의미가 아니라, 그만큼 투자의 매리트가 있다는 의미입니다. 투자매리트는 투자의 안정성을 전제로 수익률을 얘기하는 것입니다. 이 의미 역시 필자가 생각하는 관점과 동일선상에서 판단한 것으로 봅니다.

그렇다면 한국 부동산 경기와 관련해 또다른 우려는 저출산, 고령화로 인한 인구 감소와 그에 따른 실수요층 감소입니다. 그러면서 일본 부동산 사례를 듭니다.

일본 부동산의 침체, 잃어버린 10년은 사실 저출상 고령화와 직접 관련없습니다. 직접적인 관련은 위에서 얘기한 환율때문입니다. 엔고로 인해 외환의 유출때문이며, 이른바 와다나베부인 효과라는 말도 이와 관련이 있는 것입니다.

최근 일본 부동산이 바닥을 치고 회복세를 보이고 있죠. 과연 일본이 출산률이 높아져서 부동산이 오르는 것일까요? 본질을 잘 아셔야죠. 그게 아닙니다. 엔저때문입니다,

앞으로 부동산 가격은 오른다고 봅니다. 우리나라뿐만 아니라 글로벌 부동산 시장도 같습니다. 저금리 기조는 계속 유지될 수 밖에 없는 것이고, 부동산 가격이 오르는 이유는 부동산의 본질적 가치가 올라가서가 아니라, 화폐가치 하락(총 통화량 증가)에 따라  상대적으로 부동산의 가격이 올라간다는 얘기입니다. 

십년전 1억이 지금의 1억과는 가치가 다르고, 십년전 현금으로 그대로 지금껏 가지고 있다면  앉아서 손해인 것과 같은 이치입니다. 내돈의 가치를 지키기 위해서라도 부동산을 보유해야 하는 상황인 것입니다.

그러나 정말 중요한 시점이 있습니다. 개인적인 전망으로는 설비투자의 교체시점이라고 보는 5년정도 뒤라고 보는데, 투자수요가 대단히 활발하고 중국경제가 다시 성장 궤도로 복귀하는 동시에 중국 시장에 의존했던 관련 국가들의 성장도 회복되게 되어 전반적인 글로벌 경제의 성장성 개선을 이끌 수 있을 것이라고 보며, 전세계적인 호황을 맞이하게 될 것이라고 봅니다.

이때가 바로 부동산에 있어서 큰 대목을 맞이하게 될 것이며. 이쯤되면 전에부터 거론되던 "당진은 앞으로 땅이 부족하게 될 것이다"라는 말이 현실화 될 것입니다.  이와함께 아파트 가격도 오르겠으나, 정말 "당진 부동산의 핵심은 땅"이 될 것입니다.(관심 있으신 분들은 그게 어디가 될지는 스스로 알아서 판단하시면 족할 것 같습니다.).

그렇다면 아파트는 지금 살때냐? 살때는 맞습니다. 다만 분양권 차익 실현 목적은 의미없습니다. 실거주용으로는 지금 사시는게 정확히 맞는 시기입니다. 행여 떨어질 것을 기대하는 분들도 있겠지만, 대세하락은 안옵니다. 그렇다고 단기적 급등은 없습니다. 봇물 터졌을때 마음에 드는 것 지금 잡아놓으라는 얘기입니다.

전세는 조만간 역사속 박물관으로 갈 운명이기 때문이고, 지금보다 더 좋은 조건은 기다려봐야 안오기 때문이며, 최소한 손해보는 장사는 아니고 향후 돈이 얼마가 되든 레버리지 측면에서 남는 장사이기 때문이죠. 

최근 분양권 시장을 중심으로 사람들이 몰리죠? 새집을 찾습니다. 왜 일까요? 조금 살다가 팔 집이 아닌 앞으로 오래 살 집이 중요한 시대라는 점을 직,간접적으로 느끼기 때문입니다. 실수요는 실요수를 부릅니다.

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댓글에서 배웁니다..

송영환 010 2345 1234

부동산의 가장 큰 특성은 부증성과 위치의 고정성입니다..즉, 수요에 따라 필요한 공급량을 그 장소에서 늘릴수가 없다는데 있지요..그래서 부동산에 대한 흐름을 잘 보고 적시에 투자를 잘 하면 큰 이익을 낼수도 있는 것이지요..

그런데 토지는 늘리는게 어렵지만..(용도지역을 풀어주고 또 건폐율과 용적률을 높여주는 방법이 있기는 하지요..) 건물 즉, 그중에도 주택은 착공후 2-3년이면 충분한 공급이 가능하고..따라서 당장 집이 딸리면 너도 나도 나서 아파트를 지어 과잉공급이 되어.. 대략 짧게는 5년 주기로 호경기와 불경기를 반복한다는 설이 있습니다..

이는 토지의 부증성에 의한 공급이 어려운 점에서 10년 순환주기설이 대두되는데 비하여..주택은 상당히 짧은 기간에 오게 되는 것이지요..또한 토지는 10년만에 경기가 한번 오면 가격이 몇배로 폭등하기도 하지만...주택은 그정도까지 오르지는 않는 특징이 있으니..주택의 과잉공급에 따른 미분양사태가 올수도 있으니..이를 염두에 두어야 할 것입니다..

윤우아빠

좋은글 읽고갑니다. 앞으로 많은 도움이될것같습니다. 감사합니다

깡돌이토지

우리나라 지금이 10년전 일본하고같다고합니다.
부동산 어찌될지 아무도 모릅니다.
마냥 오른다? 큰 오판입니다.

ifez송도

글에 대한 이해가 전혀 없어 보이시네요..덧붙여 옳고 그름을 떠나 구체적으로 어떤점이 일본의 10년전과 같은지, 그 같은 모습이 일본 부동산 사례와 동일한 결과를 가져오게 되는지에 대한 최소한의 인과관계를 규명하고 얘기하는게 순리라고 봅니다만. .윗글 취지를 최소한 감이라도 잡고 댓글을 쓰셨으면 좋았을걸 그랬습니다. .

알럽당진

저도 깡돌이토지님과 같은 생각 입니다.
고령화 저출산이 가장 중요 펙트 인데 그걸 상관 없다고 하니 이해가 안가고요
환율은 증시에서 외국인 빠져나가면 급등 하는건 기본인데 환율이 중요하다 하시면서 그부분이 설명이 없고..미국 금리 오르기 시작하면 증시에서 외국인 돈 빠져 나가는 건 기정 사실 아닌가요?

당연히 외국인 나가면 환율오르는건 기본이고..밑도 끝도 없이 부동산 오른다 하시니 이해가 안가네요..최근 국내 유명한 경제학자들과 전혀 다른 의견을 제시 하시는것도 이해가 안가네요.

지샵

 저도 한말씀 드리자면...미국은 환율이 오르는 걸 좋아 할까요?
과거 사례만 봐도 알수있죠..

강달러기세가 미국의 쌍둥이 적자(경상수지적자+재정적자)를 유발하게 될 확률이 높죠..
거기에 과거 97년도를 겪은 신흥국들이 외환보유고를 최대로 쌓아놓은 상태로 자국통화 가치방어를 하고 있죠...

인구가 줄어 든다는 말도 많지만 30년뒤의 일입니다.
그리고 2004년 미국이 금리올렸을 때 외국인들이 다 나가고 환율이 올랐을 까요?
물론초반에는 그렇게 흘러가다가 오히려 나중에는 반대로 됬죠..

물론 원자재등등 신경써야 될거는 무수히 많지만 일본이 지나갔던 길을 가지 않기위해 많은걸 하고있지만...전문가라고 말하고 다니며 밥벌어 먹는 사람들은 그저 틀린게  8가지지만 2가지의 비슷한 점만 찾아내서 일본과 똑같은 길을 가고있다.이렇게 말하고 다니죠..

디지케이

부동산 가격은 계속 오르겠죠.. 그러나 10년 20년 실수요층 감소와 서민소득정체로 인한 리스크는 분명히 존재합니다.

뿡뿡이럽

올라오는 고견들 꾸준히 잘 읽고 있습니다.

전에 수도권에서 부동산 일을 했던 조그만 식견으로 당진에 직장 때문에 내려오면서 제가 눈여겨 본것은 인프라나 다른 여건들 보다도, 환율이니 증시의 변화니 그런것 보다도 그나마 저평가 된 매물이 어느 지역에 있나 찾아 보았고 주위에서 집산다고 지금은 아니라고 만류하는것을 뿌리치고 소신껏 아파트를 매입했습니다

그리고 2년이 된 시점에 과감히 매도 하고 한성필하우스 분양받았습니다
빈손으로 당진와서 그나마 한성필하우스 같은 아파트를 구입하게 된데에는 년봉 보다도 훨씬 많은 시세차익을 봤기 때문이며 주위의 별의별 소리에 귀 기울이기보다는 나름대로 분석하고 결단했기에 가능했던 것입니다.

전 투기할 마음도 없고 실거주 목적으로 진행했고 결국 한성필로 갈아 탄 것입니다.
그때 빚내서 월세 시작했다면 지금도 전세는 커녕 월세방 찾아 다닐 것입니다.
2년 지나서 양도세도 없고..지금은 너무나 속 편히 입주를 기다리고 있습니다.

카페 회원님들께서도 참고만 하시고 결단이 필요할땐 결단해야 합니다
그래야 손해봐도 누구를 원망하지 않을테니까요..

작성자 꼬생

[박통]

좋은정보 잘 보앗습니다 1